營建雲週更新20240616-營建指數緩慢上攻

營建指數歷史高點為20240507的647.15，

下殺了之後，

上週回來一些，

收在626.41，

營建指數以週線來看，

還是在上漲格局。

可惜沒有營建指數ETF可以買，

只能從個股自己去組合。

上週營建大事摘要：

政府打房措施，7都（六都及新竹縣市）二戶房貸成數從七成降到六成，看起來偏空？

其實我認為影響不大，差一成其實差沒有很多，

試算一下，如果第2戶買2000萬，從貸7成1400萬，到貸6成1200萬，

自備款多200萬，對於真的要買第2戶的人來說，

原本就是有足夠的錢，才會考慮第2戶，因此多備200萬應該不致於影響太大。

只有炒短線想急於脫手的人，自備款不足的人，才會縮手，

覺得第2戶純投資的話，成本要拉高。

7都「第2戶」房貸降至6成！ 「換屋、近期交屋族」影響大

產品若為商業用途，例如辦公大樓、廠房等，不在此措施管制範圍內，

第2戶一樣可以貸款八成。 

另外，4月的新聞：境外資金回台專法管制期限將屆，可以投資不動產的資金，約有42億美元，折合台幣約1380億元，可以投入不動產。

〈房產〉境外資金回台鬆綁 3000億活水注入房市？ 央行：與事實有出入

「…央行說明…境外資金匯回管理運用條例 2019 年 8 月 15 日上路，於 2021 年 8 月 16 日落日，總計實際匯回資金 115 億美元 (依當時匯率折合新台幣3351億元)，扣除課稅與已運用於實質投資、金融投資和自由運用後，目前存放於外幣專戶尚未運用資金約 42 億美元，折合新台幣1380餘億元…」。

大家最關注的升息，央行宣布，並無調整：

「…中央銀行上周四(6/13)召開第二季理監事會議，政策利率維持不變…但調整選擇性信用管制，調升新台幣存款準備率1碼（0.25個百分點），7月1日起實施…」

「…央行總裁楊金龍指出，此為對房市的價量同步管理，是工具的靈活搭配，理事一致同意，有助進一步減緩信用資源流向不動產市場…」

 「…升存款準備率1碼，預計收回市場1,200億元熱錢…」

「繼2022年第二、三季各升準1碼後，本季再度調升存準率，持續緊縮方向，三次累計已調高存準率達3碼。央行總裁楊金龍強調：「基本上貨幣政策基調可說是進一步緊縮」。

第3次升準後，目前的存款準備率為5.75％。

央行升準不升息、第六波打房政策、台積電市值衝破24兆元 本周大事回顧

只有升準的話，就我個人比較粗淺的看法，對房市影響仍是有限，

升準對於投資客或自住需求的買家而言，並無影響，

銀行的錢還是非常多，不會因為升準1碼，就沒得借。

除此之外，我個人另外2個看法是：

一、股市這2年大好，很多人手上有錢，台灣有錢人比想像的多，

不用跟銀行借，也有頭期款。例如有台積電或是有正2的人，帳上獲利一定不少。

二、超額儲蓄率：「…行政院主計總處最新預測，2024年超額儲蓄率上修至16.70%，

超額儲蓄高達4.21兆元，繼連續四年站穩3兆元後，今年將首度衝破4兆元，為歷史新高，顯示閒置資金仍多…」，升銀行存準率沒啥用，銀行裡面有4兆閒錢，根本也不用擔心升準會讓資金緊縮，升準也不會影響買房意願。台灣人真的很節儉，很愛儲蓄，台灣的金融體系還沒有像2008金融海嘯一樣的結構性危機。

經濟日報社論／結合部會力量 提超額儲蓄解方

以上都是個人看法。

另外，台積電擴廠、黃仁勳旋風、NVDA來台增點、AI世代等，都是耳熟能詳，

上週被狂轟濫炸洗版的訊息了。

上週營建股大致持穩，有一檔創新高，

但這檔並未列入營建雲，就是華固，因為當初蒐集的資料：

華固2024年第一季無大案交屋 每股小虧0.27元，而2023年華固全年EPS 12.95元，股東會通過配發現金股利7.5元、股票股利1元案，合計股利8.5元。

惟2024年是入帳空窗期，僅2筆個案入帳，按第一季法說會的資料，

預計2024完工的是「華固中原置地」跟「華固文臨」，

2案總銷約為79億元，亂估EPS大約是在5～7元，

換算法說會（3/20）當時的股價已經是108元，

本益比高達20倍了。

法說會另有提到，2024年預計新推案量為470億元，

如下圖：

董事長鍾榮昌表示，2025年起到2028年的4年間，

公司將有1千億元的案量陸續完工，營運均將處於入帳高峰期。

鍾榮昌對股東承諾，華固的配息採「平衡股利政策」，

因此即使2024年為空窗期，公司仍將穩定配發股利，

不排除2025年公告的股利配發水準，有可能出現股利水準高於2024年EPS的情形。他強調，公司在手的保留盈餘達到百億元，可以穩定的配息回饋股東。

當初對營建的分析是本益比5～8倍，而且會預先反應，

2024年華固為小年，上週五卻創新高來到185，

這難道已經反應到2025～2027年了？

只好將華固列入追蹤。

營建雲為訂閱文章，原文連結請點此。

只要訂閱一次，就可取得超過15檔營建股的整理表，包含以GOOGLE雲端表單製作之「2024營建股-雲端服務」，裡面包含各檔營建股近5年平均配息率、公司旗下近3～4年建案及預估EPS一覽表，各EPS均是以「保守」估計，目標價也訂的很低，不會浮誇亂喊目標價，能夠獲利下車才是最重要。

「2024營建股-雲端服務」將由作者手動及GOOGLE服務持續更新營建股資料，只要訂閱1次取得連結後立即取消訂閱即可，不必每月訂閱。可先免費使用試用版連結：

 https://docs.google.com/spreadsheets/d/17lK6TFqhT11z8SYePhGoEebPLZKU-eZQbmrjYG8xmPE/edit#gid=273338922