綠意的未來業績

首先，淫賤把拔的交易碎碎唸 在2023年底有一篇，相關的分析文章

我就是以此為基礎去做自己的解讀、調整

簡單來說綠意的未來業績，就是由四個案子組成 順光天線、木柵久康、領航一號（中工段）、永寧一號

綠意有自己的營造廠，所以營造成本參考發包的合約金額

綠意2023年報 P.127

銷售狀況參考實價登錄與綠意2023年報

綠意 2023年報

1. 順光天下

按照年報，已經完銷，實價登錄只有1/2的面積，推測可能只有銷售綠意分回的部分。

銷售額在10.3億（實價登錄），扣除成本後，估計EPS貢獻在2.09元

2. 木柵久康

危老興建，目前已經全部銷售完成。 住宅單位，均價在2950萬元

總銷售額15.34億（實價登錄）*0.725分配比例，估計EPS 4.14元

3. 永寧1號

年報中表示，截至年報發行銷售84%
實價登錄，可以出售出了78戶，113/07/24為最後一筆交易，按照戶數的話，78/142佔比55%。

以年報日期為分界之前銷售67戶，佔85.89% 大致和年報銷售84%相符，故我推測綠意自己分回的部分已經全部出售。 預估EPS6.84

-------- 有可能的錯誤：綠意手上還有沒賣完的，後面在拿出來賣就是純利潤了

4. 領航1號

新聞上給予的資訊是50億總銷，但屬於合建開發案
這邊綠意營造可分50％，所以綠意可分25億
可售樓地板69209.65㎡=20935.92坪
簡單來說新聞給予的單坪開價是23萬8左右
-------------- 引用淫賤把拔的交易碎碎唸2023年12月30日 貼文

因8月才開案，實際現場看目前開價是32萬，共12層樓

但是跟隔壁憶聲一樣有部分，因為立體化獎勵取得5五年內不得移轉，現場提供的資訊是2層樓。

然後，銷售狀況應該是還行，樓層較低的2~6樓銷售的還算不錯，1樓因為特殊產品（挑高+高承重）較貴只售出3戶。等實價登錄出來，繼續觀察後續銷售情況。 應該達到5塊EPS沒有問題

以上估計是個人自己收集資料，依照年報，然後管銷成本9% 稅率20%做估算

可能還有遺漏或是估算錯誤的地方，也有可能自己持股屁股決定腦袋

但是明年後年確實是大年，後續可能還有繼續推案

為什麼寫這篇文章？

首先個人的經驗來看，過去房地產的住宅和辦公室之間存在一個小循環，就是同個區域的廠辦合理價格是旁邊的住宅的7-8折

其次，第七波信用管制和72-2銀行水位上限，其實都與廠辦無關~所以只要，木柵久康能夠順利交屋and領航1號能順利預售，綠意的業績應該無虞。

那麼，是不是代表這波金龍海嘯就是錯殺？

這個問題就留給大家自己思考了