【倉鼠顧家】繼承驚見鉅額抵押？先別報稅！分辨「真債務」還是「紙老虎」，直接塗銷免繞路

倉鼠在處理遺產繼承時，偶爾會發現有一些被繼承人名下不動產仍掛著設定了 2、30 年前的「抵押權」🔐，或是自己本身就是那個抵押權人（債權人）。

這些抵押權所擔保的債權，許多其實早已因清償而「實質消滅」，僅因當年未辦理塗銷手續，而成為形式上的「空殼」👻。針對這類案件，是否需要先辦理繁瑣的繼承登記才能塗銷？倉鼠為大家整理了相關法規函釋，協助您釐清觀念，少跑一趟地政事務所！🏃💨

若過世親人早年曾借款予他人並設定抵押，但該筆債務事實上已經清償。此時，繼承人無須先辦理「抵押權繼承登記」，可直接申辦塗銷 🆗。

依據法規函釋，處理方式取決於「清償的時間點」🕒：

1️⃣ 生前已清償：無遺產稅問題

若債務在親人生前即已清償，基於抵押權的「從屬性」（抵押權是為了擔保債權而存在），主債權既然消失，附屬的抵押權也隨之消滅。因此，這個抵押權在親人過世時已非遺產。

2️⃣身後清償或未清償：需申報遺產稅

若親人過世時，該筆債務尚未還清（含部分或全部未還），代表債權在繼承開始當下仍「存在」，屬於遺產。

💰 稅務處理（關鍵重點）： 依財政部函釋，需申報遺產稅。
- 特別注意：遺產稅是針對「實際債權金額」核課。如果對方還欠 100 萬，就申報 100 萬；如果只剩 50 萬沒還，就申報那 50 萬的債權。而不是依照土地登記簿上的「抵押權設定金額」課徵（因為抵押權本身是物權，不是債權）。
📝 辦理流程： 需先完稅並取得遺產稅證明書，再視清償情形辦理後續的「抵押權繼承」（尚有欠款）或「塗銷」（已清償）登記。

反之，若親人是房子的所有權人（抵押人），生前已將債務清償完畢，但未塗銷抵押權。此時依民法繼承規定，該不動產已為各繼承人間公同共有，認具「利害關係人」之身分，無須等待不動產繼承登記完成，由繼承人之一即可直接單獨辦理塗銷 ✅。

這又分為兩種情況：

1️⃣ 銀行房貸（金融機構）🏦

這是最單純的情況。繼承人只需持銀行核發之文件即可辦理：

2️⃣ 私人設定（民間借貸）🤝

若親人是向「個人」借款（例如朋友、借貸公司）並設定抵押權，雖然程序相同，但文件要求較嚴格。

繼承人需聯繫並提供：

處理繼承案件時，釐清權利狀態是首要任務 🔍。若是遇到「債務早已清償」的舊抵押權，善用「免辦繼承直接塗銷」的規定，可以省去不少麻煩！若您在辦理過程中有任何疑義，建議向轄區地政事務所或專業地政士諮詢，確保權益不受損！💪

- 📌 財政部 67 年 09 月 06 日台財稅第 36044 號函
- 📌內政部 76 年 9 月 21 日台內地字第 534294 號函
- 📌 內政部 86 年 1 月 6 日台內地字第 8512656 號函
- 📌 內政部 90 年 5 月 9 日台內中地字第 9006984 號函

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