「我明明有跟他說不賣了啊！」
這句話，是我在地政士事務所最常聽到、也是最沒用的一句話。
因為在法律眼裡，你說了，不代表事情已經生效。
話說出口就生效嗎？在不動產的世界裡，「送達」就是權利的關鍵。
無論是房東要終止租約、買方要撤回斡旋，還是賣方要變更出售條件，法律上都統稱為一件事——意思表示。 但問題是：你說了，不代表法律已經「算數」了。
一、 面對面 vs. 遠距離：生效時點大不同
1. 面對面溝通（對話人）
- 法律原則：講完、聽懂，就生效
- 民法第 94 條：「對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力。」
【真實型正面案例：簽約桌上臨時踩煞車】 買賣雙方已坐在代書事務所，合約與權狀攤在桌上。買方在最後確認時發現權狀坪數與仲介說明不符，當場對賣方與仲介明確表示：「這個條件我不能接受，今天不簽了。」
- 法律效果：因為雙方在場、內容明確，賣方已「了解」買方不締約的意思表示，法律效力立即發生。
【真實型反面案例：電話講過，但只剩一句「我記得有說」】 房客在租期屆滿前打電話給房東說：「我下個月可能不續租。」房東只回了一聲：「好。」事後房東否認曾收到解約通知。
- 法律現實：雖然電話屬於對話意思表示，但因無錄音或書面紀錄，你證明不了對方「了解了什麼」，實務上往往陷入各說各話。
2. 書面、訊息通知（非對話人）
- 法律原則：不是你寄出就算，是「送達」才行
- 民法第 95 條第 1 項：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」
【真實型正面案例：管理室簽收等於已達到】 房東因房客積欠租金，寄出存證信函至租約記載地址，由社區管理室簽收。房客辯稱：「我那段時間沒住那裡，沒看到信。」
- 法律現實：法院認定通知只要進入相對人可得支配、知悉的範圍，即屬「達到」。依民法第 95 條，終止租約的意思表示有效。
【真實型反面案例：LINE 傳了，但時間點輸了】 買方深夜傳 LINE 表示撤回斡旋。但隔天一早，房仲已將斡旋書交付賣方並取得簽名。
- 法律現實：撤回通知若未能證明在賣方知悉前「先於或同時到達」，原斡旋仍可能發生效力。
二、 法律真的有後悔藥嗎？
- 法律原則：有，但你要跑得比通知快
- 民法第 95 條但書：「撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限。」
【真實型反面案例：價格寫錯，但撤回太慢】 賣方透過仲介寄出出售要約，價格誤植少一個零。賣方隔天才發現錯誤並要求撤回，但原要約早已送達買方。
- 後果：原要約已生效，買方一承諾，契約即成立。錯可以改，但時間不會等你。
三、 找不到人怎麼辦？
- 法律原則：法律不讓你被「消失」的人綁死
- 民法第 97 條：「表意人非因自己之過失，不知相對人之居所者，得依公示送達之規定，為意思表示之通知。」
【真實型案例：租客失聯，房東仍能終止契約】 房客欠租後失聯，聯絡方式全斷。房東依法向法院聲請公示送達。公告期滿後，終止租約的意思表示視為已合法送達。
- 關鍵點：人不在，不代表權利就要卡死。
四、 表意人出事，意思表示還算不算？
- 民法第 95 條第 2 項：「表意人於發出通知後死亡或喪失行為能力者，其意思表示，不因之失其效力。」
【實務意義】 若意思表示一因死亡就失效，整個不動產交易將因突發變故而全面停擺。因此法律選擇保障交易穩定性。
五、 最後一個保命條款
- 法律原則：法官不只看字，還會看「你們真正想幹嘛」
- 民法第 98 條：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」
假設買賣雙方在 LINE 上的談判紀錄、房仲的帶看紀錄都清楚顯示這間房子開價為 2,000 萬元。
- 情境：雙方在簽署定金收據（紅單）時，屋主不小心在總價欄位寫成了 200 萬元。
- 字面意義：依照辭句，這間房只要 200 萬。
- 探求真意：法院會調閱先前的聊天紀錄、實價登錄行情，判定正常人不可能以市價一折出售。法官會認定雙方的「真意」是 2,000 萬，買方不能強行要求以 200 萬成交。
法律不保護利用他人「筆誤」來獲取不當利益的人。 當合約文字與實際狀況產生矛盾時，法院會透過以下證據拼湊「真意」：
- 談判過程（LINE 紀錄、Email、簡訊）。
- 交易習慣（當地行情、過去的交易紀錄）。
- 經濟目的（這樣寫對雙方是否有合理的邏輯）。
游代書叮嚀：
如果你是發出通知的一方，請記住這三條金律：
- 留存證據是義務：對話要錄音，訊息要截圖，重要通知一律寄送存證信函。
- 搶時間是關鍵：撤回要比原始通知快，行使權利要趕在期限前送達。
- 誠信是底線：雖然法律探求真意，但不要依賴法官來糾正你的粗心。
郵局回執被退回？這封信千萬別拆！
法律原則：證據的完整性決定勝負
- 當你寄出存證信函，最後卻收到郵局退回的「招領逾期」或「拒收」信件，很多人的反應是拆開來看看到底怎麼了。
- 正確做法：絕對不能拆封！ 這封原封不動、蓋有郵局戳章的退回信件，就是你將來聲請「公示送達」最關鍵的物證。
「在權利面前，沈默不一定是金。動作要快、通知要準、證據要穩，這才是不動產交易的保命符。」
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