【銀行房貸】銀行貸款流程與試算利率為何？１篇解析民間借款與銀行貸款比較
閱讀時間約 10 分鐘
【銀行房貸】銀行貸款流程為何？首先決定貸款方式，有無擔保品，然後找到適合的銀行，洽詢貸款專員，條件利率都確認後，送件審核，銀行會來電照會，最後等待撥款通知。銀行貸款試算利率多少？銀行貸款利率會因你的職業、公司規模而有所不同。民間貸款與銀行貸款比較？銀行房貸很困難，民間房貸審核比較寬鬆，撥款也比較快。
【銀行房貸】銀行貸款流程為何？
首先先決定貸款方式，有無擔保品，也就是信貸或是車貸、房貸，然後找到適合的銀行，洽詢貸款專員，條件利率都確認後，送件審核，如果是有擔保品貸款，還會對貸款物件的審查與對保，銀行會來電照會，最後等待撥款通知。
有擔保貸款與無擔保貸款有哪些差異
有提供抵押品的貸款，稱為：有擔保貸款，例如：房屋貸款，土地貸款，汽車貸款等。沒有抵押品的貸款，稱為無擔保貸款，例如：信用貸款或稱小額信貸，無擔保貸款是指:當借款人向銀行申請貸款時，不需要提供任何抵押物品的貸款方式，銀行放款標準是根據申請人的個人信用與工作穩定度，收入狀況等去評估。
從銀行的廣告看起來，信用貸款的申貸條件看似寬鬆，卻有隱藏銀行高標準規定，因無抵押品對銀行來說風險較高，故般銀行仍會考量申請人職業屬性、收入穩定與否、債信狀況等來進行評估，銀行算盤打得精，信貸想要貸好貸滿，幾乎不可能。信貸核准機率低，核貸額度都不高，建議可以改用有擔保品貸款(抵押物)，就能提高核貸的機會與核貸額度。
銀行信用貸款
信貸的利率是怎麼計算的呢？就是依照（銀行定儲指數利率+加碼利率=信用貸款利率），而銀行的定儲指數利率，一般都會採機動計息或浮動計息兩種，所謂機動計息就是：參考的定儲利率公佈調整後，隔月就跟著調整；浮動計息則是依照調整週期調整，一般調整週期是三個月。那麼信用貸款的利率是多少呢？一般信用貸款的利率計息區間，約落在1.69%~15.99%左右，而法定最高不得超過16%，超過部分的利息，是可以拒絕支付。
定儲利率：各家銀行參考利率依據不同，有些銀行參考七家或九家銀行利率，如臺銀、土銀、合庫、國泰世華、中信銀、兆豐、台北富邦、台新、永豐等，一年至兩年定期儲蓄存款平均機動利率。
加碼利率：依客戶信用條件、擔保品狀況、授信風險等情形核訂。
根據2021「聯徵中心」統計1~7月，台灣「信用貸款」的平均利率大約為6.02%，銀行的優質客戶甚至可以爭取到3%以下的超低利率，而以上的利率計算皆為「年利率」。
假如你想要爭取較低的「信貸」利率，可考慮這三種方式：
- 增加財力甚佳的保人─讓銀行相信你能穩定還款。
- 增加其他財力證明─如投資收入、租金收入等銀行查不到的文件。
- 增加擔保品─申請「信貸」仍可以提供房子作為附擔保，可順利壓低利率。
銀行房屋貸款
房貸的類型市場上比較常見就兩種：一種是固定利率、一種是浮動利率，也可以稱為：指數型房貸
- 固定型房貸
就是有一段貸款時間的利率是固定的，固定的這段時間利率會較高一些，除了政府推的優惠房貸，有一年、兩年固定之外，目前市場上有承做固定利率的房貸，只有壽險公司。
- 指數型房貸
但是99.9%的人，他們都會選指數型房貸，指數型房貸利率的組成是兩個數字加起來，第一個就是會調整的利率，我們稱為浮動利率或指標利率。
我們用Ｉ來簡稱，這個利率會跟著央行調整，央行只要升息或降息，這個Ｉ就會跟著調整，再加上一個固定加碼的利率，這叫加碼利率，是固定的；浮動利率是會浮動的，這兩個加起來等於你的房貸利率。
簡單講，這個Ｉ是銀行的成本，大家的成本都一樣，這個固定加碼的加碼利率，就是銀行賺你的利差，你這個加碼利率愈低，你的房貸利率就越低。
另外貸款本金攤還的計算方式有兩種：一種是定額攤還本金， 叫本金攤，第二種叫本息攤， 本息平均攤，還我到底要怎麼選？我要選本息攤或本金攤？
- 定額攤還本金（本金攤）
- 本息平均攤（本息攤）
我們現在試算貸款800萬元試算，利率是1.4%，分30年攤還的話，選擇本金攤跟本息攤，月付金的差異：
如果你是選本息攤，一個月月付金是27,500元；如果你是選本金攤，它的月付金是31,500元，所以你選本金攤，剛開始繳的錢會比較多，每個月大概多4,000元，但是這個會遞減，繳到後來，有可能你的月付金只剩下大概27,000、26,000元。
再者本息攤相對就是，還款金額固定。如果你的收入是固定，那你的房貸支付是占你收入的30%以內，我會建議你選本金攤，因為它還本速度比較快，如果你的貸款支付，是超過你收入的30%，那我就會建議你選本息攤，每月的收支固定，較好規劃家庭總收支。
銀行貸款之外的選擇
由於銀行相當重視借款人信用狀況(償債能力)，若想藉由銀行來取得周轉資金，對於現金收入的自營商或負債比過高的申請人，很容易因自身條件不好而被銀行婉拒，此時建議你可以考慮好房貸二胎房貸、汽車貸款、機車貸款，讓你只要有房子、有車子就能申請，貸款紀錄也不會被記錄在聯徵紀錄上，能夠更快速滿足你資金上的需求。
好房貸二胎房貸申請流程
- 線上填單：線上填單、電話直撥免付費電話0800-213886或LINE我們
- 房貸經理電聯並評估送件：進行房屋評估鑑價
- 案件審核：2天內可知貸款結果
- 房貸核准並相約對保：不須透過代書，由專人相約地政事務所完成對保和抵押權設定
- 完成撥款：設定完成後，2天撥款，依各地政辦理速度不同
【銀行房貸】銀行貸款試算利率多少？
銀行信貸的利率大概是多少？
銀行信貸的利率，會因你的職業、公司規模而有所不同。
- 一般上班族：3.99%~14.99%
- 上市櫃公司、優質企業員工：2.5%~15.99%
- 公務人員：2.58%~13.99%
- 專業人士：1.68%~13.99%
如何取得較低的信貸利率？
通常銀行決定信貸利率的因素有這些：
- 工作性質（有沒有危險性）
- 工作年資（滿1年是基本）
- 收入狀況（工作穩定性）
- 財務狀況（有無其他負債）
- 信用評分
如果想要爭取較低的利率，你可以去找平時就有在往來的銀行申請。大多數的銀行，都有針對信用卡卡友、房貸戶、薪轉戶等客戶，提供較優惠的信貸利率。
什麼是總費用年百分率？
總費用年百分率（APR）是將貸款期間的所有成本（多階段利率、開辦費、帳管費等）加總後，計算出來的年「實質利率」，因此當你在比較銀行的信貸方案時，應該要看「總費用年百分率」而不是「貸款利率」。
【銀行房貸】民間房貸與銀行貸款比較？
從金融法規的角度來看，只要不是跟金融機構(銀行、農漁會、信用合作社、壽險公司)申辦的貸款，都稱為民間貸款，所以民間房貸就是找民間的公司辦房貸，或許你想問，臺灣銀行那麼多，隨便選一家都可以辦理吧？為什麼要找民間辦呢？
現實的是，雖然台灣有30幾家銀行，它們對於房貸的審核標準都差不多(一樣嚴格)，申辦的基本門檻是：信用須正常、房貸繳款須正常、負債比不可太高(基本規定都是：每月金融機構的負債繳款金額，不可以超過月收入的60%)等條件，所以要房貸增額很困難，才會有那麼多人，退而求其次，改找民間房貸，因為審核比較寬鬆，撥款也比較快。
民間房貸的好處
相較銀行，民間房貸有四大優勢：
- 額度高：銀行二胎房貸款審核出來的額度大多在30-50萬間，民間房貸最高可以申請到300萬，不看負債比與月收入22倍的限制，讓你有更多資金可以運用。
- 審核鬆：銀行要先看信用評分，要看財力證明，要看工作證明，需要非常多的資料，民間房貸都不用，只要房子估價有空間，房貸繳款紀錄正常，有收入就可以辦。
- 辦理快：銀行要過五關斬六將，一個房貸申辦下來2~3個禮拜是跑不掉的，很沒有效率，民間房貸僅需3-5天就能完成審核及撥款。
- 裕融獨享-無代辦服務費：不管找代書、代辦還是當鋪，都會向客戶多收一筆服務費，大約是貸款金額的8~10%不等，裕融二胎無此費用，和銀行一樣，僅有貸款金額1.5%的帳管費及相關地政規費而已，相當親民。
二胎房貸管道的優勢比較
(1) 銀行房屋二胎貸款
- 貸款利率低
- 安全性高
銀行次順位房貸的貸款利率為2.5%~16%，是所有二胎貸款管道中最低的、還款壓力也比較輕。而且銀行辦理授信業務時，都須遵守相關法規及主管機關的規範，相對有保障。
(2) 民間房屋二胎貸款
- 過件率高
- 撥款速度快
- 貸款額度高
- 不上聯徵
民間二順位房貸最大的優勢，就是貸款審核非常寬鬆，不管是信用有問題、或者財務有狀況的客戶都可以申辦民間二胎房貸，幾乎是來者不拒，而且甚至可以申請當天就撥款、貸款額度也沒有上限，是一種可以快速取得大額資金的管道。
此外，由於民間房屋二胎借款屬於私人借貸，不像金融機構需要把借貸紀錄報送聯徵中心，因此申請民間貸款不會影響您的個人信用，甚至有助於改善您的信用分數。
(3) 融資房屋二胎貸款
- 過件率高
- 撥款速度較快
- 貸款額度高
- 不上聯徵
- 安全性高
相較於銀行，融資公司的貸款審核較寬鬆、可貸額度也較高，只要不是太嚴重的信用瑕疵、尚有還款能力且房屋仍有貸款空間，都還是有機會申辦裕融新鑫二胎房貸，最快3天就可完成撥款。
此外，申辦裕融新鑫二順位房貸，不僅不會在您的聯徵報告上留下紀錄，也比其他民間借貸管道來得安全有保障。
真實客戶案例-桃園徐小姐
徐小姐是高中老師，在桃園有兩間房子，一間自住，一間出租，因為兩間房子都還在繳貸款，負債比例太高，銀行拒絕她的增貸申請，徐小姐希望找在地的桃園房貸，在找到好房貸後改變了主意，好房貸辦理桃園房貸、台中房貸、新北房貸、台北房貸都很有經驗，徐小姐問了很多相關問題，最後決定找好房貸辦桃園二胎房貸。
即使徐小姐負債比略高，但由於職收穩定，經裕融評估審核後，可以申請150萬的資金，房貸占比已達98%，但這150萬的資金，足夠徐小姐整合小額負債及投資，且貸款條件和銀行相當，辦理前後只花了五天就撥款，資金快速到位。
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