買房動輒要花百萬、千萬,想必是我們人生中買過最貴的東西
好不容易存到頭期款,是成為有房族的第一步,接著需要向銀行申請房貸,
由於房貸金額高,就算利率只差1%,繳完房貸竟然要多付快200萬的利息(以1000萬房貸試算),因此房貸利率高低變得很重要!!將會影響未來20~30年每個月房貸繳的錢、利息支出,必須慎選好貸款並仔細規劃財務能力,才能確保有良好的生活品質
【2023年最新】房貸利率怎麼算?首購族如何申辦優惠房貸8大攻略
本篇帶你一次看懂申請房貸前必知的重點:
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目前銀行房貸利率通常以浮動利率(機動計息)為主,而浮動利率依照「利率結構」,可分為一段式利率與分段式利率,差別在於加碼利率的計算方式不同:
貸款期間的利率均用相同計算方式計息,通常搭配「指數型房貸」使用,
相較於二、三段式利率,前2年的利率雖然較高,但長期來看利息較優惠,適合還款能力佳的人。
將還款期間分做二或三段,依照時間分段採取不同的利率計息,如果是二段式,第一段通常為前2年,第二段為第3年起;如果是三段式,第一段通常為前6個月,第二段為第7~24個月,第三段則為第3年起,通常二、三段式的利率結構,前2年利率低於一段式利率,但第3年起會支付較高的本息負擔,適合初期資金較不充裕或短期會再換屋者。
在尋找最低房貸利率前,我們先來了解房貸利率是怎麼算出來的?
▍房貸利率計算方式
◆定儲利率指數(指標利率):通常為每個月或每季調整一次,依各銀行標準調整之。
◆固定加碼利率:為銀行承作成本、風險及合理利潤等,依客戶個案條件加碼,在貸款期間利率皆不變,也不會跟隨央行升降息而變動。
◆階梯加碼利率:加碼利率會從低到高,分成不同階段調高利率,
一般來說,前期的利率會較一段式低,但後期則會較高。
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▍案例說明:
目前查詢郵局存款利率:中華郵政二年期定期儲金機動利率 = 1.595%
「中華郵政二年期定期儲金機動利率固定加碼0.465%」
房貸利率=1.595%+0.465%=2.06%
「前2年按中華郵政二年期定期儲金機動利率加0.345%機動計息,
第3年起按中華郵政二年期定期儲金機動利率加0.645%機動計息」
房貸利率=前2年1.595%+0.345%=1.94%,第3年起1.595%+0.645%= 2.24%
目前青安貸款補貼後的利息=前2年1.565%,第3年起1.865%
指標利率隨大環境變動,加碼利率才是影響房貸利率關鍵
指標利率(或稱定儲利率指數)的高低,除了大環境經濟好壞,央行政策走向之外,不會因個人條件而受影響,相對的,各銀行加碼利率多寡才是重點,
銀行會依個人條件,貸款申請人的職業別、收入、負債比率、聯徵紀錄、房屋擔保品的價值、地段等因素而計算出來的附加利率,決算出核准房貸利率,
所以貸款人條件優劣,會左右加碼利率的高低。
買房可以申請的房屋貸款主要有三種:一般房屋貸款、政府優惠房貸(內政部自購住宅貸款及青年安心成家購屋優惠貸款)、限定族群優惠房貸(公教人員、醫師、薪轉銀行等方案)
2023目前哪一家房貸利率最低?以下提供全台33家最新銀行房貸利率比較表,讓你馬上一目了然
依照自己的信用、年紀、職業、財力證明、房屋鑑價等等條件,即可得知大概申請到的房屋貸款利率合理範圍是多少,但還是要比較哪家銀行給出的房貸利率最低,就算只差1%每個月就要多繳幾千元,超級有感的~~
推薦閱讀👉現在房貸利率最低是多少?2023年銀行房貸利率比較表
目前最新地板價房貸利率最低只要1.565%(政府青年首購房貸.2023年10月更新),
如果你符合該行薪轉戶,或信用良好、限定族群優良客戶,有機會拿到跟公教人員相同房貸利率最低2.06%起,房貸利率最低是政府的「青年安心成家購屋優惠貸款專案」二段利率1.565%,目前有提供房貸利息補貼,對首購族是一大優惠喔,建議依照個人需求與條件,多加比較適合自身的房貸專案。
最新房貸利率比較統整,建議可參考以下網站:
貸款1000萬一個月要繳多少?你可以用591房貸計算器做簡單計算
貸款期限30年為條件做篩選,房貸利率分別以最低1.775%,最高2.5%試算結果如下:
本息平均攤還:35,847元/月 = 總利息290萬
本金平均攤還:42,569元/月 = 總利息267萬
本息平均攤還:39,512元/月 = 總利息422萬
本金平均攤還:48,611元/月 = 總利息376萬
貸款期限30年為條件做篩選,房貸利率分別以最低1.775%,最高2.5%試算結果如下:
本息平均攤還:28,678元/月 = 總利息232萬
本金平均攤還:34,056元/月 = 總利息214萬
本息平均攤還:31,610元/月 = 總利息338萬
本金平均攤還:38,889元/月 = 總利息301萬
🔺同樣的條件,選「本金平均攤還」比「本息平均攤還」多省下10幾~30萬利息
雖然本金攤還的月付金較高,但之後會逐月遞減,還款越來越輕鬆
因此,在決定房貸方案前一定要慎選,可以幫你省下很多利息錢喔!!
申請房貸的眉角非常多,不僅要選擇最低房貸利率、還須注意貸款年限、可貸成數、有無寬限期、手續費等條件,綜合考量才是關鍵,房貸到底該怎麼挑最划算?
▍房貸怎麼貸最划算?8招銀行不能說的秘密
<要訣1.> 善用政府1000萬優惠房貸
對於首購的購屋族,政府有提供「青年安心成家購屋優惠貸款」
以及可以搭配「內政部自購住宅貸款」,有機會比自己申請到的房貸利率還低
<要訣2.> 向經常往來的銀行申請房貸
與銀行長期有正常的往來記錄,也有助於爭取更好的條件
例如:是這家銀行長期的活存客戶,在銀行內的活存存款長期在50萬以上
信用卡總是按時繳款,沒有動用到循環信用、有長期的投資、有固定的薪轉紀錄
這些條件,都能證明您的財務狀況穩定,對於銀行的評分會有加分作用
<要訣3.> 出示良好財力、工作證明
房貸利率怎麼談有個非常重要的關鍵,就是在與銀行談利率之前,
一定要先準備好個人財力證明,像是薪資轉帳、勞保、扣繳憑單等,
或如果工作為百大企業、上市櫃公司,以及職業是軍公教,律師、醫師、工程師、會計師等專業人士,利率通常會在一定水準之下,大部分銀行會量身訂做優惠方案,倘若不具上述資格,也不要氣餒,只要現職工作時間長,顯示工作穩定度高,還款能力佳,還是有機會貸到低利方案
<要訣4.> 加買房貸壽險貸款條件較優惠
申請房貸同時辦房貸壽險,能取得更優惠的貸款條件,像是增加貸款成數、更低利率、提高核貸率等,對銀行來說,可以將風險轉嫁給保險公司,確保能將借出去的錢拿得回來,還讓銀行賺一筆佣金,因此願意給予較好的貸款條件
<要訣5.> 自備款不夠如何拉高房貸成數
如果還差0.5~1成的自備款,可考慮下列的方法:
<要訣6.> 主動提供信用好的保人
可以自己主動提供信用良好、無瑕疵紀錄、工作收入穩定的保人
(保人必須為二等親以內,父母、配偶都可以作為保人)
銀行就會將貸款人的還款能力和保證人的還款能力合計在一起計算
有助於提高房貸成數、過件率或取得更低利率,爭取到更好的房貸條件
<要訣7.> 多看多比較省更多
檢視自身條件有無符合銀行的優惠方案,例如公教優惠貸款、或是薪轉銀行的優惠方案,利率差0.1%就可以讓你多付12萬元利息,所以慎選房貸銀行很重要!
<要訣8.> 仔細評估挑選適合自身的房貸專案
選擇最低利率的房貸產品不見得是最正確的選擇,考量其他面向也相當重要
額度夠不夠、還款年限長短,手續費多少及自身的負擔能力等,
而房貸又有各種不同類型的方案,種類繁多複雜
必須仔細了解自己的收入條件、財務能力、信用評分及資金需求
如果對自己的財務狀況不夠了解,建議先24小時免費諮詢專業理財顧問
能幫助您挑選最合適的貸款方案,避開隱藏的風險,輕鬆解決財務困境!
申辦房貸時,銀行審核重點為房屋價值與個人信用狀況來進行評估,由以中古屋對於銀行來說風險較高,貸款公司因為時常經手房屋貸款案件,對於房屋估價有相當的了解,透過顧問協助進行完整的理財規劃,有機會得到更好條件
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✅年滿18歲以上
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“實際貸款條件會依銀行貸款商品、個人授信條件而有所差異,歡迎填寫資料,將由專人為您服務”
辦理銀行房貸尋求專業貸款顧問的好處是,不只是節省你的時間成本,還能有更好的貸款方案,最重要的是,經由專家量身規劃,才能讓利息支出降到最低,
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辦理房屋貸款時,務必養成「多看、多問、多學」的習慣,
多去比較,多點小心謹慎,才不會不小心吃了虧
最後恭喜你買房了!祝福你住到好房子生活愉快哦
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