20240925私訪達麗（6177）心得之一：限貸令影響

今天難得有機會再度私訪達麗（6177），參加法人舉辦的投資者會議，會中我問了蠻多關鍵問題的，而達麗管理層都有一一清楚說明，讓我對這家公司具有長期持有的信心。

礙於時間的關係（因為我得先準備價投三次方2.0分享會的簡報），我先就讀者最關心的「限貸令」相關問題做個整理，這樣讀者應該也會比較安心，之後我會再針對建案、總銷調整、銷售率、預估獲利、美國建案等部分做整理並提出我的觀點。

一、今年交屋的建案（如松丹達麗）客戶對保是否受影響？

「松丹達麗」案與客戶對保部分，先前已於4月份完成，因此對多數客戶都無影響，預計10月陸續交屋。但近期確實有部分客戶遭遇到銀行臨時通知「停止撥款」，導致權益受損，甚至有客戶直接寫信給賴總統陳情，後來這些人都有順利完成貸款程序。另外有個位數的客戶，公司有另外提供資金面的協助，但這並非常態。

二、公司未來建案動工的土建融額度是否受影響？

公司主要跟公股銀行合作，是公股銀行的優質客戶，在「限貸令」出現時，公司有立即與各家合作銀行高層聯繫，確認既有額度不受影響。

另外平實段都更案的聯貸案也已經簽約完成，公司排案都有考慮資金周轉，目前財務部分相當健康，也不會影響現金股利的發放。

三、「限貸令」是否影響公司推案進度、推案類型與銷售策略？

公司以「住宅」案為主，不會改變推案類型，仍會專攻自己熟悉的住宅建案。因公司資金充裕，目前不會因限貸令而改變既有推案進度，且庫存土地多達1萬5,000坪，從2024-2030年的排案都已經出爐，且這些土地都位於高鐵站、交通要道，地段極佳，因此公司不擔心未來銷售放緩的問題，仍看好未來業績表現。

四、「限貸令」是否影響公司建案銷售狀況？

有觀察到9月銷售案場的來客數跟成交數都較7月以前少約三到四成，但達麗新高鐵、達麗世界仁這兩個案子分別已經銷售80％、70％，且公司已決定放緩銷售速度，因此案場的變化對公司業績影響不大。需要觀察的是年底前開案的達麗河蘊、台中何安段，其中達麗河蘊剛開案就已經銷售13％，因此公司對銷售情形並不擔心。

五、公司案件投資客比例多少？是否擔心投資客過多造成未來交屋違約？

根據公司的內部統計，預估投資客佔購屋者比例約10％，並不像大家想像得這麼多，影響有限。另外公司本就有意識地拒絕投資客大舉「包案」，過去遇到投資客、科技業或工程師想大規模包案，公司都直接拒絕，寧可放在自己手上慢慢賣。新竹台肥段也是還沒銷售，就遇到大科技公司想要包下一整棟，這也都是直接拒絕，公司不擔心手上建案賣不掉，因地點條件都很好。

六、股利政策與資金調度規劃？

因配息率已經寫入公司章程，因此股利政策不會受到限貸令或建案資金調度影響，仍會維持六成的盈餘分配率。

另外公司有發行公司債或可轉債的規劃，但目前仍在內部討論中，不會考慮現金增資。

最後順便談一下我對近期達麗股價的想法。

近期達麗股價狂跌，去看主要賣出分點，很多都是投信砍倉或主力停損，今天跟達麗管理層還有一些投信法人交換意見，多數也認為投信其實就是停損出場，這是因為投信有業績壓力，每家公司也都有自己的停損規定，因此無法完全放著套牢部位不管。

而股價大跌帶動投信停損，同時投信砍倉也造成融資或買在高點的人壓力大增，變成雙方自相殘殺，但也為長線投資人帶來不錯的投資機會，我近期也是有買入達麗的股票，在今天跟管理層談過後，我更加堅信達麗就像是小長虹、小華固，公司有完整的土地儲備、健康的財務以及完善的排案規劃，因此只要建案能持續去化，就是一家穩定獲利且低本益比的公司，特別是達麗世界仁已經銷售達到七成，剩下三成公司惜售，這將會是明年獲利的主要貢獻，也是後年殖利率的保證。

我個人是期待用比較長的周期來持有達麗，就像是過去我持有大量長虹一樣，不論是股利還是最終的股價，都為我帶來非凡的收穫。