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Page Li | 李培智
Founder of Page Realty Insights
📌 嶺翔團隊 教育總監｜金仲獎楷模｜永慶不動產內壢忠孝吉富加盟店 副店長
專注洞察，用心成就家的夢想
Unlock the market, one insight at a time
嗨，我是個用理性策略與洞察力在市場中導航的 ENTJ指揮官型 —— 李培智，大家也可以叫我 Page。
第23屆全國金仲獎楷模
嶺翔團隊-教育總監
永慶不動產內壢忠孝吉富加盟店-副店長
全部內容
由新到舊
財政部最新統計顯示，114年個人房地合一稅實徵淨額年減高達26.8%，為該稅制實施九年來首見的下滑。土地增值稅和契稅等交易相關稅目也出現雙位數負成長。這明確指出，央行信用管制政策有效收緊了市場流動性，並成功遏制了短期投機套利行為。
最新數據顯示，今年七大都會區預售屋解約量共計2192筆，同比增長70%，其中台中、台南壓力最大。值得關注的是，桃園中壢區解約量年增超過一倍，達104.8%，躍居全國第三。這波解約主要歸因於政府的選擇性信用管制（專門針對多屋族群）以及整體資金環境趨緊。
【快速觀點】：在房仲業，拒絕是常態而非意外。多數拒絕都基於價格、時機或不匹配的需求，與你的個人能力無關。優秀的房仲會將每一次拒絕視為「數據回饋」，用科學方法調整戰略，而不是讓情緒影響戰鬥力。你需要的是一套高效的「心理濾網」。
在央行信用管制與房價高漲的雙重壓力下，許多建案紛紛推出「低首付」、「工程期零付款」或「公司貸」方案，看似降低購屋門檻，實則改變付款時序，可能導致交屋後現金流斷裂，引發違約風險。本文將深入解析此現象背後原因，並提供買賣雙方應對的具體策略。
【快速觀點】：陌生開發的重點不在於「心臟」大小，而在於你的「心理學戰略」是否到位。嶺翔團隊的訓練核心是把挫折轉化為數據反饋，透過系統化的腳本設計，將傳統的體力活轉變成高效的智能工作。把拒絕視為流程優化的信號，心態自然強大。
國土署自今年元旦起實施「土方清運新制」，要求所有剩餘土石方需透過GPS監控與電子聯單申報，以杜絕非法傾倒。此政策雖立意良善，卻讓土方處理成本飆漲5至10倍，導致部分建案成本暴增數百萬，許多工程被迫緊急停工。開發商龍頭直言，即便出高價也找不到土方處理場。
【快速觀點】房仲的高工時是為了累積「信任資產」。平衡的關鍵不在於減少工作時間，而在於利用系統化工具與大量行動（如傳統開發）來提高效率。初期透過高強度的投入換取後期的時間自由，是這行唯一的捷徑。
不動產交易中，交屋後發現漏水是最常見的糾紛。根據法律，賣方必須負擔「物之瑕疵擔保」責任，且採「無過失責任主義」，即無論賣方是否知情，只要漏水成因在交屋前存在，就必須負責。市場上許多賣方誤信「現況交屋」條款可作為免責盾牌，但此條款僅對肉眼可見的明顯瑕疵有效，對於隱藏在結構內部的問題，賣方依然不能脫身。
【快速觀點】：我在嶺翔團隊的經驗顯示，房仲新人的首單平均週期約在 3 到 6 個月，但這個數字極度依賴個人的「行動量」和「戰略執行力」。我們不建議您只等待平均值，而是要主動運用「傳統量體」搭配「高效戰略」，將時間縮短到 90 天內。
曹西平過世事件，凸顯了單身族在身後事處理上的法律困境。儘管乾兒子是最親近的陪伴者，但在法律的「法定身分」體系下，他無權處理喪葬事宜，過程一度需要由多年失聯的法定兄弟姊妹出面授權。這一事件的本質是：法律只看「身分」，不看「情感」。
