【新聞概要】
桃園市政府推行「可負擔住宅」全攻略，旨在讓中產階級或首購族能以低於市場價格的負擔購入房屋。這項政策的核心在於要求建商讓利，並對買方設定嚴格的申請資格（如資產限制）及長達五至十年的轉售年限。這類政策房可能在重劃區或土地成本較低的區域試辦，藉此穩定區域房市的價格預期。然而，對於我們長期關注的中壢、內壢、平鎮、八德、青埔市場而言，由於供給量與區位限制，這項政策更像是一種「分流」措施，而非全面性的市場抑制，因此，購屋者在享受優惠的同時，也必須充分理解其流動性風險。
我是李培智 (Page)，一個專注於大桃園地區的房產戰略顧問。面對新的政策，我總是將重點放在「為什麼」和「然後呢」。
當「價格凍結」成為桃園房市戰略：深度解析可負擔住宅背後的邏輯與風險
📌 為什麼會有這個現象？
房價的持續上漲，使得年輕世代對房產的絕望感攀升。政府此刻推出「可負擔住宅」，並非要與市場為敵，而是進行一次精準的社會工程。
核心邏輯是「凍結時間換取空間」：
- 安撫剛需情緒：給予首次購屋者實質的優惠和希望，避免社會壓力過大。
- 價格錨定效應：在特定的土地和條件下，成功打造出「2 字頭」或「3 字頭」的低價標的，作為市場價格的參考下限。
- 隔離炒作資金：透過轉售限制，將政策房鎖定在居住屬性，切斷投資客利用政策套利的可能。
但這種「價格凍結」的戰略，只能影響供給端，無法改變核心區中壢房地產、青埔等地的強大需求與土地稀缺性。對於想在平鎮買房，追求優質地段的人來說，市場博弈依然存在。
👨🏫 Page 的實戰觀察
從我服務中壢、內壢客戶的經驗來看，大家對此政策的反應是兩極的：
【首購族群】：充滿希望，但同時擔憂「抽不到」或「地點不理想」。他們關心的是，在八德房價仍在逐步上揚的今天，這類房屋是否真的能解決通勤和機能問題。
【換屋族群】：幾乎不受影響。換屋者追求的是更好的居住品質與資產保值性。他們更傾向於將資產佈局在不受政策干擾、地段稀缺的標的。對於這類客戶，我的建議是持續關注市場上質優的桃園房仲專案，利用時間差來換取空間。
我的戰略提醒：如果你選擇政策房，你放棄了資產的流動性；如果你選擇市場房，你必須為稀缺性支付溢價。沒有絕對正確的選擇，只有符合你個人生命週期的最佳配置。
💡 給買賣雙方的具體策略
給買方的策略：
- 評估機會成本：將申請政策房的時間、精力成本，與直接在中壢內壢尋找優質中古屋的機會進行對比。政策房的低價是以犧牲流動性為代價。
- 地段優先原則：若政策房地點過於偏遠，請審慎評估。通勤時間和生活機能對家庭長遠影響巨大，不要只看到「2 字頭」而忽略生活品質。
- 尋求專業協助：請專業房仲顧問李培智協助分析房源，確保您在市場上做出最有利的選擇。
給賣方的策略：
- 差異化定位：如果您的房源位於平鎮或八德的成熟地段，請強調「地點稀缺性」、「無政策限制」和「高流動性」來抵抗政策性房價的影響。
- 掌握趨勢：利用政策將部分剛需分流，市場上剩下的買家通常是更具購買力或更看重地段的。應針對這類客群進行精準行銷。
❓ 常見問題快問快答
Q1：可負擔住宅主要會影響到桃園哪個房價區間的產品？
A：主要影響每坪單價在 25 萬至 35 萬之間，且位於重劃區邊陲的新建案價格，這些產品是政策房最直接的替代品。
Q2：長期鎖定期對我的資產配置有何風險？
A：最大的風險是當您面臨家庭變故或工作調動急需變現時，您將無法在公開市場自由轉售，資產流動性極差。
Q3：如果我選擇不買政策房，未來房市趨勢會如何？
A：在政策分流剛需後，核心地段（如中壢站前）的價格壓力會略微減輕，但通膨與建設利多（如捷運延伸）仍是推動房價的主要動能，房市趨勢仍是緩步向上。
作者：桃園房仲專業顧問 李培智 (Page Li)
核心資歷與專業權威：
✨ 嶺翔團隊 教育總監✨ 第23屆金仲獎楷模✨ 永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長
專業領域：桃園房仲顧問、專業買賣、市場趨勢洞察。
作者理念：專注洞察，用心成就家的夢想。
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