買房還是買股？

朋友A住的社區有房子要賣，第一時間在群組通知了我們；朋友 B 有興趣，當天詢問了房仲，房型跟朋友A 一樣，開價 3,800萬，不到一天就賣掉了，成交價據說是 3,600萬，而朋友A 四年半前大概花了 2,960萬買的，房價似乎是愈打愈高。短短時間就漲了六百多萬，實在驚人；那麼，如果回到四年半前，你會買房還是買股？

讓我們用數學跟理財的角度來分析這個問題 (相關計算跟公式在這裡)

A. 買房，四年半的時間，房價從 2,960 漲到 3,600，淨賺 640萬，IRR= 4.45%
(要跟其他投資比較，最好用 IRR<內部投資報酬率>來比較)

B. 買股，建議用台灣五十報酬指數 (https://www.twse.com.tw/zh/page/trading/indices/TAI50I.html)
四年半前的指數是 12,155， 現在的指數則是26,409，IRR = 18.82%

用比較通俗的語言解釋一下，四年半前如果用 2,960萬買房，現在可以賣到 3,600。但如果四年半前用 2,960萬買0050，並且持續把領到的股息投入0050 中，現在的價值是 6,431萬。

買股的報酬似乎完勝買房，但情況沒有這麼單純，常見的問題有：

先來看看第一點，的確，股票這幾年的表現特別好，但如果認為股市是一條平滑的上漲曲線，這絕對是錯誤印象。過去幾年，台股在 2015 及 2018皆出現了負報酬，更別說全世界股市在 2020 年三月間暴跌了 30~50%。所以，即使不拿最近幾年做比較，用較長的十年、十五年或廿年來比較，我相信股市的 IRR 都是勝過房價的 IRR。

再來看第二點，一般人"覺得"房價漲幅比較高，應該是槓桿之後的結果。舉例來說， 2,960萬的房價可能只付出 900 萬的頭期款，四年半下來等於用 900 萬賺了 640 萬，報酬率高達 71% (IRR = 12.68%)，這是大多數人覺得買房報酬遠高於買股的原因(也是我可能買房的唯一原因)。但是貸款有利息，每年 1~2%的利息會直接導致 IRR 的下降，這個因素也同樣必須要考慮進去。

至於第三點，配息要繳稅，買賣股票有手續費，這個論點相當站不住腳，因為買房衍生的稅務及手續費遠遠高於買股，因為我沒有實際買房的經驗，就不在此展開了。
如果買股的報酬高於買房，為什麼絕大多數人在股市賠錢，卻可以在房市賺錢？最根本的原因就是買了房子之後，你會持有好幾年，甚至數十年，真正做到手中有房子，心中無房價。但是股市卻不是這麼回事，因為股價的透明化及高流動性，一般人根本不可能像買房子一樣持有數年之久，所以常常追漲殺跌，結果就是賺少賠多。

最後，我覺得買房子還有一個最大的優點，就是強迫儲蓄。每個月必須繳的房貸會讓你不得不把錢存下來，但買股不具備強制性，沒有人會逼你存錢買股，所以，如果你需要有人協助你儲蓄，買房其實是個不錯的選擇。