本文重點
- 買房優點為資產增值、滿足自住需求、槓桿作用；缺點為流動性低、持有成本高。
- 股票投資優點為流動性高、可分散風險、投資門檻低；缺點為波動劇烈、資訊不對稱。
- 長期投資比較：2005 至 2024 年，房價增值幅度（249.37%）高於台灣 50（284.05%）；2020 至 2024 年，台灣 50（212.09%）成長顯著高於房價（53.78%）。
- 釐清自住或投資增值的動機，評估自有資金多寡與風險承受能力。
近年來，房價持續上升，讓許多人面臨困難的選擇：要趁著房價高漲，趕快買房，鎖住購房成本（房屋成交價），還是趁這一波科技所帶來的生產力循環，將資金投入股市？這個問題看似簡單，實則涉及多種複雜因素，包括個人財務狀況、風險承受能力及對未來市場的預期等。
我們首先以買房、投資股票這兩者的優缺點來做比較。買房的優缺點
- 優點：
- 資產增值：房地產通常具有保值和增值的特性，長期來看，房價有上漲的趨勢。
- 自住需求：購房除了可以滿足居住需求，還可以作為資產配置的一部分，出租以收取租金。
- 槓桿作用：通常會申請房貸，所以基本上都是帶槓桿的交易。可以放大投資效益，降低資本支出。
- 缺點：
- 流動性低：資產單價較高，且交易手續較為複雜，因此成交周期較長，變現不易。（短期內脫手，更課予重稅）
- 持有成本高：除了每月償還房貸以外，還需要負擔房屋稅、地價稅、管理費等費用。
投資股票的優缺點
- 優點：
- 流動性高：在交易時段內，股票隨時可以買賣，變現性較高。
- 分散風險：可以投資 ETF 或自選不同產業、多檔個股，降低投資單一標的的風險。
- 小額投資：相較於房產的高成交單價，投資股票的門檻較低，即使是小資族也能夠參與。
- 風險：
- 波動較劇烈：股市的波動幅度較房產高，除了價值虧損的風險以外，在投資心態上也容易受績效變化而大起大落，進而無法長期持有股票資產。
- 資訊不對稱：一般投資人所掌握的資訊與公司內部人員，或是某些知情人士所擁有的資訊之間存在差距，導致錯失最佳買賣時機。
買房與投資股票的長期投資比較
下圖是 2005 年至 2024 年 7 月，元大台灣 50（0050）與信義房屋公布每月台北市房價指數的價值成長走勢。可以觀察到，房價指數（橘色線）除了在 2015 年後有大約 3 年較長的下行趨勢外，基本上都是走勢向上。0050（藍色線）在這 20 年來，大多數時間的成長率都是低於房價指數。
計算期間：2005/1 - 2024/7
價值成長率：0050 → 284.05%；台北市房價指數 → 249.37%
Source：證交所股價、信義房屋每月房價指數。Zeseri 捷思艾瑞繪製。
但如果將時間縮短，只看 2020 年至 2024 年 7 月呢？0050 股價成長率遠高於房價指數成長率！
2020 年後，台股發生了什麼事？
- 2020 年 3 月，股市因疫情爆發，短短幾天內一度大跌超過 30%，但隨著全球央行緊急採取量化寬鬆政策，股市在隨後的幾個月內迅速反彈，並在 2021 年達到歷史高點。
- 2021 年，因疫情影響，導致晶片缺貨、全球海運延遲等情況，使台積電等科技公司領頭起漲，期間更出現「航海王」等妖股出沒，台股交易量創新高。
- 2022 年 3 月，美國聯準會誤判通膨的嚴重程度，導致太慢實施緊縮政策。加速升息步伐，影響全球股市面臨下行壓力。
- 2023 年至今，AI 科技浪潮的帶動下，台股受惠高科技產品需求增溫，創下新的歷史高點。
計算期間：2020/1 - 2024/7
價值成長率：0050 → 212.09%；台北市房價指數 → 53.78%
Source：證交所股價、信義房屋每月房價指數。Zeseri 捷思艾瑞繪製。
但別以為股市的高報酬是很好賺的，請看下圖的最大回撤數據。0050 在次貸危機後，2009 年的最大回撤（MDD）來到 56.55%，同期房價指數回撤為 10.89%。近期最大跌幅則是出現在 2022 年 10 月，股市回撤 31.92%，房價指數回撤發生在 2023 年 6 月，約回檔 6.82%。
Source：Zeseri 捷思艾瑞繪製。
買房與投資股票的短期投資比較
在短期間內的交易中，房屋需要負擔更多的交易成本，例如：房屋持有期間小於 2 年，將課徵 45% 的房地合一稅。而證交所為鼓勵提高證券流動性，減徵股票當沖交易證交稅率 50%。
以上都還不算一般交易兩者會產生的所有稅費支出喔！（本來房產需要繳納的稅款與政府規費就比投資股市多）
Source：財政部國稅局
如何做出選擇？
上述內容看起來投資股市就是有壓倒性的優勢，所以我們可以直接無腦選擇投資股票就好了嗎？
面對房價上漲的壓力，要如何做出最適合自己的投資決定？以下幾點建議供你參考：
- 釐清投資動機：
針對房產，如果是自住為主要考量，可以優先考慮家庭未來規劃，或許投資獲利不會是第一考量。
如果考量投資增值，需要多方比較各區域的房價走勢、租金收益等因素，與投資股票的報酬率、股息殖利率相比，何者可以獲取更高的資金效率。 - 評估資金狀況：
購房首先需要準備較高的頭期款，大約佔房價的 20% 至 30%。接著是每月的償還的房貸數額，需注意每月的現金流入（像是薪資、獎金等）能夠穩定支付房貸，並預留生活費和緊急預備金。
股票投資門檻較低，可以設置每個月定期定額的金額，或是自行調配薪資一定比例到投資帳戶，即使一個月投資幾千元也都是可以執行的。 - 評估風險承受程度：
上面長期投資比較中的價值成長走勢圖即可看出股市的波動程度較房產大很多，在短期價值變動風險上，投資股票需要維持較好的心態，以應對可能發生的風險。
房屋則是需要承受未來數年需每月償還房貸，會讓可用資金變少，需做好心理準備。
結論
房價持續上漲，該買房還是進場投資股市？這個問題沒有標準答案，畢竟每個人的情況不同，適合的投資策略也會有所差異。建議考量個人財務狀況、風險承受程度等因素，做出最符合自己需求的選擇。
免責聲明
投資有風險，請謹慎評估。本文不構成任何具體的投資建議，投資人應獨立判斷，並承擔投資風險。
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