Mapletree Industrial Trust — 新加坡Reits介紹(一)

新加坡的Reits市場十分蓬勃，有大量不同種類的Reits可供選擇，而且投資不用繳股息稅。對於希望建立收息組合的投資者來說，新加坡市場是一個理想的地方。購買新加坡證券簡簡單單開個Interactive Brokers戶口就可以，當然開什麼戶口閣下要自己選擇。

Mapletree Industrial Trust (SGX:ME8U) 是新加坡市場中一隻熱門REITS，除了Mapletree這個品牌強勁受人注目外，本身ME8U的財務表現和股價在多年來都頗理想，2010年10月上市已來回報超過330%(包括股息及股價增長)，相比起新加坡海峽時報指數十多年近乎零回報，ME8U的表現值得肯定。

ME8U在2020年9月股價創下新高$3.34後，便輾轉下跌，現時只是$2.67，下跌幅度20%，現時很值得看看是否一個好時機投資這家公司。

ME8U主力投資於在新加坡的工業地產項目(但不包括物流)，同時亦專注於世界範圍內的數據中心投資和營運。現時物業組合有143項物業，市值約85億新加坡元。在物業價值的地理分佈上，一半在新加坡本土，另一半在北美。北美的物業全部都是數據中心，而新加坡的物業則包括林林總總的工業大廈和科技園。

從上圖可見，公司的DPU表現良好，多年來保持穩定向上。在2021年11月的報告中，最新一季DPU按年上升11.9%，增長動力仍在。

ME8U的總出租率為93.7%，營運活動現金流五年間由2.34億升至3.41億，升了46%，而發行股數由18.4億升至24.4億，升了33%，反映公司營運狀況理想，能有效運用發行的新股為投資者帶來價值。在財政健康方面，槓桿比率為39.6%，利息覆蓋倍數為6.7倍，都顯示公司財政穩健。

近年ME8U持續收購美國的數據中心，原本在2019年數據中心的佔比只有約15%，現時已升至物業組合的50%，這是由於ME8U的管理層看好數據中心未來的發展。在數據中心研究機構Danseb Consulting在2020年的報告中，隨著全球的新經濟發展，例如5G、6G、雲端計算和元宇宙等技術將會愈來愈普及。這對數據使用量、企業雲端基建投資都會在未來五年呈上升狀態，令每年數據中心市場帶來約15%增長。因此，公司緊跟世界潮流，預期能保持盈利成長，前景不俗。

在估值上，預期ME8U明年總派息為$0.1364新加坡元，公司過往五年的平均息率為5%，因此我亦已5%為基準，當公司股價2022年在$2.73以下便可收取5%的股息，是可以接受的價格。現時ME8U是$2.67元，價格屬於中性，可先購買少量待股價下跌時再入手。

綜合以上的數據和資料，我會認為ME8U不失為一間優良的公司。管理層能配合公司宗旨發展並擴大企業版圖，為投資者帶來穩定的回報。另外，公司現時的發長方向與新經濟吻合，仍有充分的前景。然而值得注意的是，公司的營運現時受疫情影響，可能令短期的增長減慢。投資者亦要留意持續發行的新股能否配合公司作出合適的收購，從而創造有利的DPU。最後，此股現價中性，大手吸納或可再等便宜一些。

(文章屬個人意見，並不構成交易建議，閣下需衡量自身的風險承擔能力，及了解清楚投資項目的內容作出決定)