打房市不遺餘力,救房市花招百出

2022/06/28閱讀時間約 7 分鐘
打房市不遺餘力,救房市花招百出。
看似絕對違悖的兩個政策,卻幾乎接連發生了。
最早在2016年底,習近平在中央經濟工作會議上,已明確指出「房子是用來住的,不是用來炒的」。中央和地方後續確實也推行了許多壓低房價的政策。2017年北京就推出了限購令,後來幾乎遍及所有城市。2020年即使新冠肺炎蔓延,中國還針對重點房企融資畫出三道紅線,限制房產公司的融資比例,利用高槓桿來賺錢。
但是,集權國家有個問題,就是政策執行,常常容易過度。由於凡事都是領導說了就是聖旨。下面的人為了揣摩上意(或拍馬屁),通常都會用力更猛。於是俗話說的『過猶不及』的政策執行過度就容易出現了問題,不但不遺餘力,可能還過度用力了。
接連多年的打壓政策,碰上了新冠疫情又延續超過2年。『終於』把中國的房市打趴了。從今年初開始,中國地方許多城市重新調整房市政策,改走鬆綁趨勢。有報導指出,鬆綁政策開第一槍的是鄭州市,在今年3月1日首先發布19條促進房地產業的通知,不止放鬆限購,還轉彎「鼓勵購屋」,歡迎再申貸來購屋。一個月內就超過60個城市陸續跟進,就連號稱『北上廣深』的深圳也在3月底公開表示,將會重新調控房市價格和市場需求。
但這些鬆綁制度顯然沒有奏效,於是更花招百出的救房手段就陸續出現了。從超過20個城市發『房票』,到你可以用小麥、大蒜、西瓜......等農作物折抵房價。
6月中的山東省青島市發了通知。各社區,各單位要積極宣傳,發動符合購屋條件的轄區居民購買新建的商品房。把買房都納入單位考核項目。而且不只青島,很多省份的公務員賣房都已經是他們負責的業務之一。特別的是,不到半個月,青島市更直接加碼公告,如果你銀行有大量存款,卻不買房,就會被列入『惡意不買房族』,將進行約談。
該公告在微博遭到網友撻伐。這也是筆者寫這篇文章的起因,本文的封面圖就是著名的青島海爾世紀公館。另外也呼應另一篇筆者文章,提到性別對立問題中,對於中國將婚姻和買房綁定這話題,都在下面做更多補充。
房地產業對中國來說,非常非常重要。首先根據紐約時報估算,房地產業、建築業和物業類這三類合計佔中國GDP將近30%,這還不包含間接影響的行業。此外絕大多數地方政府最大的地方收入來源就是土地(賣地和土地房屋相關稅收)。但過熱的房市可能會引發的經濟泡沫和金融危機,又逼得中國中央不得不出手。
根據BBC報導,從1998年亞洲金融風暴對中國造成很大的壓力,當時剛上任的總理朱鎔基認為拉動經濟最好的方法,就是讓房市當火車頭,因為房地產產業鏈很長,涉及的行業又多。想想蓋一棟大樓,可以養土地開發商、建商、工頭(工人)、建築材料商(水泥、鋼筋......)、房屋買賣仲介(代銷)。建成之後,還有家具、家電、裝潢公司、物業公司(保全)等等。擴散出去的經濟效果是倍增的。這還不包含房價提昇,出售的利潤再投入市場等等
因此當時就確立了『住宅商品化』政策。一直以來,房地產業也確實扮演了重要角色。另外為了提高房市,中國還有一系列的精心布局。
一、中國的戶籍制度是管控人口的有效方法之一。買房落戶,才能更完整享受該城市的資源。否則,沒有戶籍,你的小孩可能無法跟你在同一個城市上學。年輕人到大城市打拼,不得不買房落戶。
二、除了引導女性結婚,更強調了婚房的重要性。由於婚姻和買房是綁定的,讓單身男子不得不努力工作,將資金幾乎都投入在房產上,帶動房產的增值。女子婚後可能也必須負擔貸款的支出,這也減少接觸到其他不健康的娛樂開銷的可能(如賭、毒)。這也是另一種增強維穩的方式。當然你也可以從『商君書』的論點,解讀這就是政府先愚民,後疲民的統治手段。
筆者另外提一個很特殊的點。大多數國家的人,特別是中產階級或一般階層的人,要買房子,最困難的一個部分,就是頭期款。後續貸款其實就當成租金定期支付就好。而由於中國的一胎政策,所以千禧世代(80-90年代生)幾乎都是獨生子女。結婚綁定買房,父母當然是鼎力襄助。所以中國有個專用詞彙叫做『六個錢包』,意思就是談論婚嫁的時候,通常需要結合夫妻二人,以及雙方父母的六個人所有積蓄共同買婚房。相對其他國家的年輕人只能靠自己來付頭期款。中國青年存頭期款的速度要乘以六。所以買房這件事來說,對於中國年輕人的痛苦指數相對其他國家更低。
2017年匯豐銀行做過調查,發現參加調查的千禧世代族群中,中國年輕人的置產率最高,高達70%,遠高於第二名墨西哥的46%。美歐國家大部分都是30%上下,還不到中國的一半。
由於各種鼓勵中國人民買房的手段,加上外資進入中國許多投資手段都受到限制,或是不確定性等風險極大,房市成了最好的投資標的。於是外資大舉進入中國炒房。形成中國人買,外國人也在買,讓房市交易更熱絡。炒房這件終於事也讓中國中央不管不行了。但政策執行過度加上疫情影響深遠,讓房市看起來是直接被打趴了。
由於新冠疫情持續超過了兩年半,中國一直採取的的清零政策對中下階層固然造成重大傷害,中產階級也無法倖免,開始出現了許多繳不起房貸的斷供房,根據大陸銀行金融系統風控會議消息,全中國估計將近4千萬套斷供房,已進入法拍屋程序的就超過1000萬套。今年到現在已經有超過1000萬的法拍屋,去年2021年一整年為止也不過只有160萬套法拍屋。
另外提一個很有趣的話題,但目前還較少被討論到。一間完整的房子可分為土地權跟房屋權。不同國家有不同規定,名詞跟定義也略有不同
在中國是買房子只有“土地使用權”,且與“房屋產權”是兩個不同的概念。
房屋產權屬業主所有,房屋產權是沒有期限的。而業主購買的只有土地『使用』權。土地所有權仍屬國家。這裡就存在著國家土地所有權與個人房屋所有權之間的矛盾。不過,意思就是:你買的房子其實沒有永久產權。
按照中國法規,土地使用權出讓的最高年限是:居住用地70年,70年土地使用期滿後,土地收歸國有,地上建築物仍然屬於業主所有。如果再次申請土地使用權,則應該根據當時的地價水平,補繳土地出讓金。
乍看起來,沒什麼問題是吧?70年後地價一般會漲價,類似補繳土地稅的概念很合理阿。實際上,這可不是補繳土地稅這概念這麼簡單。因為出讓金的金額正常會比稅收高很多,其他問題也複雜很多。當時70年前把事情想簡單了,現在成了難題。
以目前來看,在現行法律框架下,可行的方式有三個:
1、重簽使用權合同,續繳出讓金。這方式最直接,但卻是執行上最困難的。首先,這70年來,土地可能分割成多個業主持有,建築物也是。這些人是否能達成統一意見,對出讓金的金額同意。甚至如果有人繳不起出讓金,或不願意繳納,政府直接強拆嗎?
2、房隨地走,國家補償。國家將土地使用權收回,房隨地走,個人的房屋也被收回,國家『可能』給予一定的補償。但這一設想不得不面對的尷尬問題是:房屋拆遷諸多矛盾又浮出水面。《物權法》又確定保護公民合法私有財產,一線大城市的發展也肯定不能採取簡單的“國家補償——個人拆遷”的形式。另外,補償多少合理,會不會給補償,都是未知數。
3、政策調整,法規完善。幾十年前當時訂立國家政策及土地管理條例實施,因房屋土地使用年限問題給購房者造成經濟損失的可能性和現實個案還比較鮮見。無論是購房者還是整個房地產業,都沒有意識到產權期限潛在的危機。所以可能會按照現今的社會經濟跟市場情況,來調整過去的政策。簡單說,就是可能會頒佈新命令,到時自動展延。這是普遍被認為最可能的情況。但這情況,卻可能違背土地國有的概念。
目前中國大陸,當時首批70年使用權的房產至今還未到期,會在這十年內陸續到期。屆時,關於這土地使用權,究竟會如何調整,也是值得觀察的部分。
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阿爾發杰
阿爾發杰
從年薪百萬的經理人,到年薪歸零的創業者。職涯最早從電視節目製作、到醫美行銷、到百貨零售、到網購電商,到海外工作歸國。橫跨許多領域和行業,多個專業職位的經歷,至今未完待續,依然繼續譜寫屬於自己的專屬故事。
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