中國房地產泡沫要破了嗎?

更新於 發佈於 閱讀時間約 7 分鐘
作者:方涵
我們在《2023年中國展望》中講了2023年將是更動蕩之年。 2023年,中共面臨的最大問題是中國經濟被「極端清零」和「突然放開」打殘了兩次後,要如何避免其政權危機。中共的對策是把「夜壺」產業——房地產業再拿出來當支柱用。但目前中國房地產業面臨的不是行業恢復景氣的問題,而是巨大泡沫何時引爆金融危機的問題。

一、從「房炒不住」到「房住不炒」

2022年中國商品房銷售總額斷崖式下跌近30%,減少近5萬億人民幣,相當於2021年中國軍費的3.5倍!造成中國房地產業災難的原因有很多,如果用一句話總結,就是:中國的房子本來是用來炒的,現在要用來住了,所以房價就崩了。
先給大家幾個數字來感受一下中國的房地產泡沫有多大。現在大陸住宅的總價值高達450萬億人民幣,是2021年中國GDP的4倍,外匯儲備的20倍。在美國次貸危機爆發前的2006年,美國居民房地產總值約25.6萬億美元,只有當年美國GDP的1.85倍。按這一指標計算,目前中國房地產泡沫比造成了「雷曼兄弟」倒閉、全球金融市場崩塌的2008年美國次貸危機還要大1倍。
2022年5月,北京、深圳、上海的中心區房價高達18萬~19萬人民幣/平米,是紐約中心區房價的近2倍。 2021年美國人的人均可支配收入是中國人的10倍。按房屋使用面積計算,北京、上海、廣州、深圳的民眾,要買一套中心區的房子,得不吃不穿不住不行地攢錢54年~32年,而紐約、東京、倫敦的房價收入比只有7年、9年、14年。當然能在市中心買房的都是有錢人,我們只是用平均數做個對比。中國人用美國人十分之一的收入,撐起了比美國高1倍的房價,實在是「威武」。

二、中國房價為何這麼高?

中國的房價為啥這麼高呢?簡單地說是:政府做局,商人套利,金融點火,民眾跟風。下面我們稍微展開說說。
1993年到1997年中國經濟疲軟,為刺激內需(現在叫「以國內市場為主」),中共於1998年停止福利分房,想把居民存款趕出來買商品房。 2003年8月,中共首次把房地產業定為國民經濟支柱產業,從此中國的房價一路飆升。從2000年到2021年,中國城鎮居民的平均收入僅增長了7.5倍;同期北京迴龍觀小區經濟適用房的價格從2000年的2600元/平米,漲到了2022年底的56000元/平米,22年漲了21.5倍。但這和中國各地政府賣地收入從2000年的595億到2021年的8.7萬億、21年漲146倍相比,連零頭都夠不上。這些數據顯示,中共是中國房價上漲的策劃者和最大獲益者。
中共逼迫民眾高價買房的手法,除了收緊城市住宅用地審批、人為製造稀缺外,還製造城市居民的等級化。農村戶口和外來居民無法享受城市戶口居民在子女教育、醫療、退休等方面的巨大福利。目前中國人均戶籍福利差高達33萬元人民幣,在北京這樣的大城市,則要超過100萬元。進城落戶的打工人要花巨資買房來獲得同等的居民福利。
中共擺好了財富收割機後,需要有人給它們幹臟活和累活,從一定意義上講,幾乎所有中國地產商都是政府的手套:他們搞自願和不自願的拆遷,用少量自有資金和銀行貸款天價拿地,用期房預付款和壓佔工程款快速回收資金,用飛速建房循環拿地擴大自身規模,以高息美元債躲避調控政策和確保國際友人分享中國經濟成果。
這其中最知名的當屬曾經的中國首富、恆大集團的許老闆。 2021年6月,恆大債務危機爆發,人們發現僅有1800億元資產的許家印,卻借了2~3萬億元的債務。恆大債券爆雷幾乎引發了中國債券市場崩盤。隨後各地爛尾樓頻發,交了房款的住戶公開聲明將停止償還房貸,嚇壞了的地方政府和銀行緊急出錢、出政策、出暴力,來進行「保交樓」維穩。曾經多年霸榜中國首富位置的地產商們,在完成了高價買地後,像髒手套一樣,被中共政府扔掉了。
中國房價飆漲只靠政府佈局和商人苦幹還遠遠不夠,巨額的銀行貸款才是熱氣球升空的燃料。中共中央財經委副主任韓文秀在2022年12月17日稱,當下中國房地產相關貸款接近全部貸款餘額的40%,也就是說中國銀行業靠房地產創造出了約85萬億的貨幣,其中個人房屋貸款39萬億,地產商開發貸款13萬億,還有房地產抵押貸款30多萬億。如此巨量的房地產融資雖然保證了中國銀行業能在全國全面清零的2021年利潤增長近13%,達到驚人的2.2萬億,但是給中國兩億房奴留下了高山仰止的房價和一輩子要還的房貸。
可憐而又無奈的是,中國民眾應對瘋狂上漲的房價的方法只好是——儘早買房。不是有句話叫「如果不能打敗它,那就加入它」嗎?據大陸經濟學者任澤平測算,目前中國每個家庭平均擁有1.09套房子,如果去掉李克強披露的中國還有月薪不足1000元的6億人口,中國城市居民家中有超過一套房的應不在少數。也就是房子成為了家庭財富保值、增值的金融投資品,而非居住用的商品。這就形成了一個「房價上漲——>民眾主動或被動跟風——>房價更上漲」的可怕的正反饋機制。為甚麼正反饋機制可怕呢?因為正反饋機制的唯一終點就是崩塌。

三、中共救市能否成功

出來混,總是要還的。中共享受了20年房價飆升帶來的財富快感後,開始害怕房地產業崩盤引發金融危機。從2022年10月開始,中共連續出台政策,解綁房地產企業在國內外借債,發新股圈錢,同時各地政府也放開限購政策,中央銀行和各大商業銀行紛紛表態籌資2000億到2萬億,支持房地產業。
結合前面介紹的中國房價泡沫的現狀和成因,以及以下幾個簡單事實,您就不難判斷這次中共的救市能否成功:
1、2022年底,中央銀行對中國民眾在未來購房的意願做了一個調查,發現只有16%的家庭準備在未來買房。這個比例創出了2016年以來的新低。
2、喊了六年的「房住不炒」政策在2022年終於落地,居民住宅正剝離其保值升值的金融屬性,回歸居住屬性。
3、中國一線城市一個面積90平米的單元房的平均價格,大約是美國230平米獨棟房平均價格的3~4倍。
其實,中共當下一切政策的核心目標非常明確,就是要給中國的這些地產商們戴上呼吸機,以便讓它們能夠挺著,盡可能多地忽悠民眾來貸款買房,以延緩金融危機到來的時間。
2022年12月30日,中國「人大」(「人民代表大會」)在2022年最後一個工作日審議了《金融穩定法草案》。

四、民眾應如何自保

面對這樣的情況,普通民眾要如何應對呢?
(聲明:以下內容不做為投資建議,每個人需根據自己的家庭、工作和財務情況,做出自己負責的投資決策。)
首先,如果是剛需買房的,我建議可以把我的節目給您的岳父岳母看看,商討一下可否先租兩年房。如果岳母不同意,非讓你買房,那麼,能買現房的就絕不要買期房。
其次,如果家中有多套房,可以考慮藉著這次中共拉抬房地產,減少你們家庭中投資用房的套數。
第三,如果您只有一套房,還沒有還清房貸,而且手中正好有點閒錢,可以考慮與其在經濟下行週期做可能虧損的投資理財,不如多還房貸。
咱們來做個小數學題:如果有100萬元的房貸,分20年還清,每年6%的利率,那麼這筆貸款到期之後它的利息總額將達到60萬~70萬元。這筆錢要是能留在自己兜里,那不是很好嗎?
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無論派系鬥爭是否是胡錦濤事件的一個因素,江派可能不久就會發現自己被架在火上烤。
◎我們能夠在不依賴內部消息來源的情況下對中共二十大領導層人事調整進行良好的預測,這得益於我們獨特的政治風險評估模型。
◎許多評估習近平政治實力的人沒有考慮到他的侷限性。
今年的中共「20大」,誰當船長、誰當大副已非重點,重要的是中共這艘破船在大風大浪中還能走多遠的問題了。對任何政權來講,錢都是支撐其運作的核心,當下中共財源的兩大核心——地產和金融都處在塌方和塌縮中。
○ 胡春華接任國家總理可能性很低 ○ 胡春華「入常」受派系平衡制約,除非習近平很強或很弱 ○ 李克強若不入常讓位給胡春華對團派未來有利
透視中國的中共二十大人事調整預測報告將探討習近平希望在中共二十大上得到什麼,他是否有能力實現其目標,以及根據習近平的政治實力大小,主要的人事調整會有怎樣的結果。
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