斡旋金與要約書的差異？兩者的效力一樣嗎？

買賣雙方心中都有一把尺，賣方想要好價錢，買方也想要好的價錢，但並非人人都能得到最理想的情形，因此若賣方願意放低身段，買方願意提高出價，這中間若兩人有緣～自然能成交，只不過在交涉的這段期間，買賣雙方該如何保障對方，不會突然跑走呢？

如果賣方好不容易答應了買方出價，結果對方突然反悔不賣了，這段期間賣方還推掉了幾個想看房的人，甚至因為看你有緣決定以較低的價格賣你，但你就這樣說不買就不買，豈不是讓賣方虧大了。

相對的如果買方覺得賣方的底價可以接受，在交涉的這段期間，終於同意以這個價格入手，結果賣方又突然表示不想賣了，那麼買方這段時間浪費的時間，說不定有看到更合適的房，但因為價格因素而選擇這間，卻被賣方說不賣就不賣，那買方不就得蒙受損失嗎？

所謂下斡旋，就是在房屋議價期間，由買家支付一筆斡旋金，並簽訂斡旋契約，表達對這間房屋的購買誠意。這是一種對買賣雙方都有好處的事，目的在於確定買方有購買意願，也讓賣方不輕易將房屋賣給別人，確保房屋在議價期間，不被第三者介入造成權益受損。

那麼下斡旋就是給斡旋金，這筆錢會由買方交給房仲，並與之簽訂契約後，若賣方接受了買方的出價，斡旋金會自動變成訂金，計入房屋總價之中。不過斡旋是有期限的，如果在簽定的期限內，買賣雙方均未達成共識，也就表示交涉失敗，斡旋金必須一分不少的歸還到買方的手中，房仲不可私吞。

如果買方在斡旋期間尚未結束而提前違約的話，也就是賣方都答應價格了，你卻不打算買了，那麼即使不想履約，斡旋金也拿不回來，而賣方可以獲得斡旋金作為違約金，也就是說如果當初斡旋金為５萬元，那麼買方一旦違約，便無法拿回斡旋金。

那賣方違約呢？如果買方出價已經到達了當初賣方所設定的底價，表示賣方應同意出售，可偏偏賣方卻反悔了，這時賣方是無法獲得斡旋金，甚至須賠償與斡旋金額一樣的違約金給買方。也就是說，當初斡旋金５萬，原本是扣在房仲那，後來賣方違約，房仲須將斡旋金交還給買家，賣方需要額外支付買家５萬元的違約金。

由於斡旋金會經過仲介之手，以及會造成買賣雙方利益上的糾紛，容易有不肖房仲或屋主，對斡旋金下黑手，因此為了避免此情形，便產生了要約書的存在。

要約書與下斡旋的概念是一樣的，不過差在買方不需要先支付一筆斡旋金，而是只要雙方簽訂要約書即可成立，也是具有保障的效果，這樣就比較不會有金錢上的糾紛。

當然！與下斡旋不同，要約書只有書面保障，沒有實際金額往來，但是白紙黑字寫得清清楚楚，因此若違約也是需要支付違約金的。

在雙方未達成共識時，若要約書期限到了，可以自動解除契約，賣與買都不會造成違約問題。可是如果在契約時效未過，買賣雙方任一違約，則需要賠償對方房屋出價的3%金額，這錢可是比斡旋金的違約金來的高很多很多喔！

因為通常下斡旋的金額落在5萬－10萬左右，一旦違約也只是這個金額的違約金，但要約書則是要賠償房屋出價的3%，意思是若房屋最終出價為800萬元，800萬×3%＝24萬。違約者須支付對方24萬元的違約金，那是非常可觀的！

現在的房屋資訊很透明，只要多比較不同的購屋網站，以及查詢實價登錄，基本上都能分析出附近房價的行情，藉此推算出想買的這間房，到底值多少。

為了能快速成交，不少房仲會以話術讓你掉入陷阱中，他們並不會主動告知附近行情，只會告訴你先下斡旋，否則這間房子還有好多人排隊，要是不趕快決定，就買不到了。

這時你更應該保持理智，千萬別透露出很想要這間房的情緒，而是要讓對方感受到你不是好惹的，並且保持自己的預算，不要超出預算出價，且建議與屋主直接見面談，若總是透過房仲，很有可能造成資訊不對等，或是從中作梗的可能。

還有一點很重要，那就是選擇自己信任的房仲，可以是朋友介紹，可以是親戚，但是請一定要慎選房仲，好的房仲帶你挑好房，壞的房仲讓你浪費時間又花錢！所以買房一定要選擇對的人！

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