寬限期一過~卻遇到財務有困難房貸繳不出來?遲繳後果、展延方法1次告訴你！

嘗試●常識

2022/09/16閱讀時間約 11 分鐘

房貸族剛繳完頭期款，為了獲得喘息空間，有時候會選擇使用只還息不還本的「寬限期」，不過，如果寬限期過了房貸仍是繳不出來，先別急著賣房子，一次教你3招解套方法，包括展延寬限期、拉長房貸還款期限、以及房屋轉貸，讓你保住房子又紓解負擔。

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教您了解房貸架構與如何應對銀行

銀行為了確保房屋貸款的債權，房貸簽訂的房屋貸款契約書裡，都有提到「加速條款」、「遲延利息」、「房貸遲繳違約金」、「有扣押並拍賣擔保品之權利」等方法

這些雖然都是房貸萬一繳不出貸款時，銀行保障債權的護身符，但是銀行的本意都只想單純賺客戶的利息錢

不會寄望房貸戶不繳錢再大費周章處理這些債權，因此只要是因為疫情或是被迫放無薪假或其他財務困難等等而導致繳房貸有因難，一定要儘早向貸款銀行提出房貸協商。

有些以為「反正房子已經抵押給銀行」、「以後有錢再一次還給銀行」於是對銀行採取拖延、或逃避的方式。

結果不僅房子可能淪為被折價拍賣的法拍屋，還會落得「個人信用不良」的長久紀錄，以後要申請信用卡或貸款都不會過關。

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房貸繳不出來會導致信用破產嗎？

有可能，不過只會發生在貸款長期遲繳的對象。

一般來說，如果房貸遲繳一個月以上，聯徵中心便會對申貸人做聯徵註記，縱使申貸人事後補上了欠繳，這筆黑歷史也會在聯徵中心留存３年以上，期間沒有再發生貸款遲繳才會消失，使得日後有資金需求想與銀行往來，無論是貸款利率、額度都受到影響！

房貸繳不出來會有罰款嗎？

房貸遲繳通常會有利息、違約金等罰則，不過是否有罰款仍需視「合約內容」而定。

以銀行的規定來說，貸款遲繳6個月內需支付「滯納金」，也就是利息的10%作為罰款；如果是貸款遲繳超過6個月以上，則須支付利息的20%作為罰款。

不過一般只要在收到貸款遲繳通知的一周內補繳，通常就能避免違約金的問題！

房貸繳不出來會變成法拍屋嗎？

如果長期放著不處理就會變成法拍屋！

若申貸人的房貸遲繳３個月以上，申貸人未進行任何處置時，銀行就會向法院聲請查封拍賣，通常３～６個月會生效。因此建議您在發現繳款可能有異狀時，主動與銀行協商「延長還款期限」、「暫時降低利率等」，才能避免房屋被法拍的窘境。

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第1招、申請展延寬限期但別一用再用

所謂的寬限期，是指在房屋貸款期限內，申請特定時間只繳利息，也就是「還息不還本」。一般銀行寬限期約3年(36個月)，前3年只繳息，先不用還本金，但要留意，第4年開始每月還款金額恐將飆升數倍。

以2000萬市價的房子來看，如果貸款8成，期數20年、利率為1.6%，自備款大概就要準備400萬元，如果把寬限期拉到3年，前3年每個月雖然只付2.1萬元，但後17年，每月要還8.9萬元，這樣的數字對大多數的受薪階級來說，都是不輕鬆的負擔。

但若真手頭緊，民眾也可考慮與原銀行談談，銀行專員表示，通常只要還款正常、已使用的寬限期尚在現行規定內，就有機會可以成功辦理展延，有些銀行寬限期甚至可以長達5年(合計通常不可超過貸款期限的1/3)，但如果最終銀行無法核給，在評估客戶的負擔能力後，銀行也可能建議客戶部份金額使用寛限期，另一部分則採取還到本金的方式攤還。

民眾只要還款正常、已使用的寬限期尚在現行規定內，就有機會可以成功辦理展延。

第2招、房貸還款期限拉長打長久戰

若不願之後的每期還本負擔增加，民眾也可考慮直接跟原銀行協調，將房貸還款期限拉長，以銀行貸款1000萬為例，若依目前最新五大銀平均房貸利率1.593%來算，如果一開始就本息平均攤還20年房貸，須月付48683元；若改為30年房貸，一個月繳34960元；40年房貸則月支出28184元，儘管長期來看利息要付出更多，起碼壓力小一點，斷頭法拍的危機也大減，不過，買房畢竟是一場長期抗戰，量力而為，才是可長可久之計。

另外，也可利用延長還款間隔期，一般房貸多半採取月繳，少數是雙周繳，倘若房貸戶短期周轉出現問題，可以主動向銀行協商，在一定期限內(如1或2年)採雙月或每季繳款，暫時度過困境。但要提醒，無論是將寬限期、還款年限拉長等於支付更多利息給銀行，耗損自己償付本金的銀彈，長期來說，仍應積極償還本金，以免溫水煮青蛙。

第3招、房屋轉貸降月付金、延長寬限期

最後則是考慮房貸搬家，因為是由新銀行承貸，將有機會可再使用寬限期優惠，也算是種延長寬限期方法。但成揚律師地政士聯合事務所地政士黃景揚提醒，轉貸得留意4大「硬成本」，包含原貸款銀行違約金、新貸款銀行手續費與代書費、地政設定規費等。首先，轉貸時若當初貸款時有綁約，則原貸款銀行會收取違約金，計算標準各銀行不同，大部分綁約期限約2~3年。

且轉貸到新銀行，新銀行也會收取手續費用，費用一共大約3000~5000元左右；給政府的地政設定規費也屬於轉貸「硬費用」，金額為貸款設定金額的1/1000，舉例來說，如果民眾要轉貸1000萬元，通常銀行會依照貸款金額乘上1.2倍設定，也就是設定金額1200萬，並再收取1/1000設定規費，也就是要繳12000元；而地政士代辦費則包括重新設定抵押權，跟前銀行塗銷費等，粗估6000~15000元不等。

結論:

近期因為新冠肺炎疫情重創經濟，政府與八大行庫已祭出最新金援紓困措施，可以洽詢自身房貸的銀行是否有本金展延或寬限期展延的服務。

甚至有些銀行提出只要出具被放無薪假、因此失業或是因為疫情導致還款困難等證明，有寬限期的可選擇延長寬限期半年，倘若不希望延長寬限期後，讓之後的每期還本負擔增加，也可選擇直接把借款到期日往後延6個月。

上一篇也有提到如何活化不動產，這邊小小總結一下:

當名下已經有房貸，還想要透過這個房子來取得資金，方法有哪些？

【房屋增貸】

用名下貸款中的房子向原貸款銀行提出增加貸款申請，若原銀行無法貸款給你，以下為常見原因：一般可能是還款紀錄不正常、負債比偏高、沒有工作證明、信用評分不高，或者是鑑價後沒有增貸空間。

【房屋增貸不過原因】

如果遇到無法增貸的情形，還有另外一個選擇，就是將整個房貸轉去別家銀行，稱為「轉增貸或增轉貸」，這對另外一家新銀行來說，就是新增一筆大額度的房貸案件。

對銀行而言，比較喜歡這種案件，因為轉增貸的額度大，估價或是審核也比較寬鬆，不過缺點就是，可能要放棄第一次的房貸的利率，還有一個需要思考，就是當房貸轉貸之後，會產生一筆轉貸的費用，其中可能包含代書費、地政事務所的規費、銀行的手續費。

如果上列這些方法，仍然無法通過遭到貸款銀行都婉拒了，貸不過了該怎麼辦？

【轉增貸轉貸成本】

這時你還可以選擇二胎房貸，但因為它是第二順位的債權，風險比較高，且銀行不會用很寬鬆的方法去做貸款，所以銀行的二胎比較嚴格。銀行婉拒的話，還有一個選項，那就是融資公司。

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