房貸利率怎麼算,每月要付多少?房貸全攻略

2022/09/23閱讀時間約 11 分鐘
算出自己每月可付多少房貸、多少頭期,制定一個目標,是買房前首要的任務,下面用不同房屋總價、利率,試算出每月負擔多少房貸金額及頭期款?
房貸利率
根據上述金額估算,若雙薪家庭月所得10萬,利率1.68%,每月貸款金額控制在收入的1/3-2/3以內,約可買到1,500-2,000萬的房屋(每月貸款金額落在5-6萬左右)實際的房貸利率,仍取決於個人信用與房屋條件狀況而定。

一、房貸利率種類有哪些,該怎麼選?

1.房貸以「一段式機動利率」為主流

機動利率(又稱浮動利率)是主流的貸款方式,利率隨著市場變化及央行升降息調整,機動性高,最常聽到的即為「指數型房貸」。

2.利率的計算

利率是由「指標利率」+「加碼利率」2大組成,指標利率是「銀行」給的,加碼利率屬於「個人」信用、收入狀況評估出來的,決定利率高低的關鍵,在於「個人加碼利率」。
指標利率
各家銀行根據金融產業的平均利率水準,計算出來,也可視為銀行放貸的成本,會隨著央行升降息調整,即為「機動利率」浮動的原因,每家銀行指標利率雖不同,但都在某一範圍內。
個人加碼利率
銀行針對借款人信用、職業、收入狀況進行綜合評估,所計算出來。基本上利率談妥後就不會變化,不會隨著央行的升降息調整。

3.央行升息的影響

近期受環境影響,截至2022年10月,央行已經三度升息共2碼(+0.5%),其中變動的關鍵,即上述提到的「指標利率」,以貸款1,000萬,分別試算20年期和30年期,升息「半碼」後的房貸差額:
升息前1.6%(指標利率+個人加碼利率)
升息半碼後1.725%(指標利率+0.125%+個人加碼利率)
央行每升息半碼,月付金落差約在$580-$650之間,1年約多繳$7,000,雖金額落差不大,但未來如進入升息循環,有自住需求的族群,務必衡量自身財務狀況,需預留升息空間,以免負擔壓力大。

4.機動利率的另類選擇「分段機動利率」

在主流的一段式機動利率貸款方式以外,銀行也提供另外一種先甘後苦的貸款方法,把每個月固定的繳納金額,改成前期繳的少,後期繳的多的方式。
分段是指,依照指標利率搭配2~3段的加碼利率,切分成2或3個不同時段,因此除「指標利率」會隨環境變動外,「個人加碼利率」也會依照時段變動。例如第一段為1.44%,第二段為2.1%,通常前段利率會比後段還要低。
下表以貸款1,000萬元、30年本息均攤為例,分別以一段機動利率(1.68%),和分段機動利率(首2年1.44%,其後2.21%),進行試算:
由此可見,分段機動利率整體要付出的利息、利率較高,但前期還款較輕鬆,適合初期資金較緊繃首購、投資族。一段機動利率適合長期穩定還款,上班族或購屋自住的族群。

5.較不常見的「固定利率」

除了機動利率以外,銀行還有一種利率不隨市場環境升息或降息,採始終固定的方式,稱為固定利率,銀行在考量自身風險下,固定利率通常會比機動利率高一點,現在比較少銀行會提供完全固定型的貸款方案。

6.混合式-固定利率與機動利率同時搭配

比較常見的是混合固定與機動利率,例如政府提供青年安心成家貸款,前期為了協助首購年輕人買房,政府提供前幾年,固定且低於市場優惠利率的補助,在固定期間,無論環境如何變動,指標利率與加碼利率皆完全不變動,可以持續享有這個優惠利率。

7.房貸期限越長越好嗎?

常見的房貸期限為20、30年,近年來出現長達40年的還款期限,基本上「房貸期限越長,利息就越多」以貸款1000萬、利率1.68%為例,分別試算3種年期的月付金和利息,可以發現40年的總利息多了195萬,但月付金幾乎少了近2萬元。
由此可見,期限越長,每月可靈活運用的資金也更多,如果本身善於投資理財,或需要預留資金在身上以面對家庭有突發性開銷的人,不妨也可將此特性列入評估。

不同還款期限,適合什麼族群

20年期:適合現金流穩定,不太會投資的族群,用繳房貸來「強迫儲蓄」。
30年期:適合首購族群,穩穩還款,月付金也不太有壓力。
40年期:適合首購族群、有其他投資、中途有換屋需求的族群,負擔最輕鬆,能靈活運用資金。
40年的房貸雖然利息累計總繳的多,但這是指貸款人到第40年才還清的計算方式,實際上,一般貸款人多會提前還清房貸,不會等到40年才還清,選擇此種房貸因貸款時間拉長,每月所繳本息較低,是一種較無壓力的房貸方案,如果手上有積蓄,還可提前還部份本金,實際所繳利息就會減少,所以適合年輕人買房時申請。

申請40年貸款期限,需符合以下條件

1.年齡需低於35歲以下
2.購買的屋齡必須低於20年

二、寬限期是什麼,我該選擇寬限期嗎?

寬限期是指在特定期間內,只繳利息,不還本金,減少每月負擔的金額,通常為2-3年,最長達5年,並不是所有銀行都提供寬限期,需依照房貸合約內容為主。
寬限期的好處在於,前期還款壓力小,有多餘資金可運用,但當寬限期結束後,就必須用較短的時間,還清一樣多的款項,負擔變得比較重。

1.租屋族 VS 繳房貸金額比較

寬限期與租房負擔,常常被用來做為比較,付房租與付利息,同樣都是繳納住房經濟負擔的概念,假如在台北租了一間兩房,租金約2.5萬,對比買一間兩房總價1000萬的房子,繳寬限期的利息:
在3年的寬限期中,只需繳納約1.12萬的金額,對比原租金2萬5來說,更為輕鬆,且居住品質更好,但要提醒的是,在寬限期間內,付出的都僅是利息,此時與付租金無異,都是為了居住這個房子所必須付出的費用。
在寬限期之後,開始償付本金時,雖然月付款比租屋時更高,但償還本金的部分,可以視作為存款,屬個人資產,但房租與利息都是消耗掉的部分。

2.誰適合使用寬限期?

房屋裝潢花費較高
交屋後,需要負擔裝潢的費用,這時手頭通常較緊,可利用寬限期。
換屋族
在換屋時,通常先買新屋再賣舊屋,當舊屋尚未出售時,可利用寬限期減少新屋的負擔。
資金緊縮
銀行提供寬限期,能適當減緩房貸的心理壓力,初期不被房貸壓垮,且如果在寬限期內有大筆收入,亦可提早部份還款,不需等寬限期屆滿,初期負擔較重的人也可多加評估運用。

3.如果寬限期到了,還不出來怎麼辦?

延長貸款年限
與銀行溝通,延長貸款的總年限,減輕每月還款壓力。
進行轉貸
與另一家銀行重新商談貸款條件,或許還有2-3年的寬限期,但貸款金額可能會降低,需綜合評估一下。

4.深入了解買房的付款階段,買房不一定困難

如果你是租屋一族,深入了解買房的各種付款階段,再衡量自身的收入條件,買房不一定困難。

三、如何爭取更好的房貸利率

上述提到,銀行會謹慎評估「貸款人」與「房屋條件」,來決定房貸利率,通常個人職業性質、收入達一定門檻、與銀行有密切金錢往來,較容易爭取,也可參考以下幾點:

1.職業及收入穩定

個人信用是銀行評估利率高低的重要關鍵,包含信用卡使用狀況、帳戶是否有金錢入帳等等,皆為銀行調查項目。盡量避免大額消費、拖欠卡費,有助於爭取更低的利率。

2.房屋條件良好

一般來說房屋的屋齡、坪數和格局也會影響銀行評估,屋齡越新、地理位置越好、坪數越大,可貸的利率通常越低。

3.選擇銀行信用卡

許多新成屋、預售屋與銀行合作,推出專屬的房貸專案。

4.選擇不同房屋類型

預售屋貸款條件通常比中古屋、小宅來得好。原因在於,預售屋是由建商以整批建案向銀行洽談貸款,成數、利率有可能會比自己申貸來得漂亮,比較不會有銀行鑑價、貸款不過的問題。但仍會因個人資歷條件及持有戶數而有所不同。
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