房貸利率怎麼算，每月要付多少？房貸全攻略
2022/09/23閱讀時間約 11 分鐘
算出自己每月可付多少房貸、多少頭期，制定一個目標，是買房前首要的任務，下面用不同房屋總價、利率，試算出每月負擔多少房貸金額及頭期款？
根據上述金額估算，若雙薪家庭月所得10萬，利率1.68%，每月貸款金額控制在收入的1/3-2/3以內，約可買到1,500-2,000萬的房屋（每月貸款金額落在5-6萬左右）實際的房貸利率，仍取決於個人信用與房屋條件狀況而定。
一、房貸利率種類有哪些，該怎麼選？
1.房貸以「一段式機動利率」為主流
機動利率(又稱浮動利率)是主流的貸款方式，利率隨著市場變化及央行升降息調整，機動性高，最常聽到的即為「指數型房貸」。
2.利率的計算
利率是由「指標利率」+「加碼利率」2大組成，指標利率是「銀行」給的，加碼利率屬於「個人」信用、收入狀況評估出來的，決定利率高低的關鍵，在於「個人加碼利率」。
指標利率
各家銀行根據金融產業的平均利率水準，計算出來，也可視為銀行放貸的成本，會隨著央行升降息調整，即為「機動利率」浮動的原因，每家銀行指標利率雖不同，但都在某一範圍內。
個人加碼利率
銀行針對借款人信用、職業、收入狀況進行綜合評估，所計算出來。基本上利率談妥後就不會變化，不會隨著央行的升降息調整。
3.央行升息的影響
近期受環境影響，截至2022年10月，央行已經三度升息共2碼(+0.5%)，其中變動的關鍵，即上述提到的「指標利率」，以貸款1,000萬，分別試算20年期和30年期，升息「半碼」後的房貸差額：
升息前1.6%(指標利率+個人加碼利率)
升息半碼後1.725%(指標利率+0.125%+個人加碼利率)
央行每升息半碼，月付金落差約在$580-$650之間，1年約多繳$7,000，雖金額落差不大，但未來如進入升息循環，有自住需求的族群，務必衡量自身財務狀況，需預留升息空間，以免負擔壓力大。
4.機動利率的另類選擇「分段機動利率」
在主流的一段式機動利率貸款方式以外，銀行也提供另外一種先甘後苦的貸款方法，把每個月固定的繳納金額，改成前期繳的少，後期繳的多的方式。
分段是指，依照指標利率搭配2~3段的加碼利率，切分成2或3個不同時段，因此除「指標利率」會隨環境變動外，「個人加碼利率」也會依照時段變動。例如第一段為1.44%，第二段為2.1%，通常前段利率會比後段還要低。
下表以貸款1,000萬元、30年本息均攤為例，分別以一段機動利率（1.68%），和分段機動利率（首2年1.44%，其後2.21%），進行試算：
由此可見，分段機動利率整體要付出的利息、利率較高，但前期還款較輕鬆，適合初期資金較緊繃首購、投資族。一段機動利率適合長期穩定還款，上班族或購屋自住的族群。
5.較不常見的「固定利率」
除了機動利率以外，銀行還有一種利率不隨市場環境升息或降息，採始終固定的方式，稱為固定利率，銀行在考量自身風險下，固定利率通常會比機動利率高一點，現在比較少銀行會提供完全固定型的貸款方案。
6.混合式-固定利率與機動利率同時搭配
比較常見的是混合固定與機動利率，例如政府提供青年安心成家貸款，前期為了協助首購年輕人買房，政府提供前幾年，固定且低於市場優惠利率的補助，在固定期間，無論環境如何變動，指標利率與加碼利率皆完全不變動，可以持續享有這個優惠利率。
7.房貸期限越長越好嗎？
常見的房貸期限為20、30年，近年來出現長達40年的還款期限，基本上「房貸期限越長，利息就越多」以貸款1000萬、利率1.68%為例，分別試算3種年期的月付金和利息，可以發現40年的總利息多了195萬，但月付金幾乎少了近2萬元。
由此可見，期限越長，每月可靈活運用的資金也更多，如果本身善於投資理財，或需要預留資金在身上以面對家庭有突發性開銷的人，不妨也可將此特性列入評估。
不同還款期限，適合什麼族群
20年期：適合現金流穩定，不太會投資的族群，用繳房貸來「強迫儲蓄」。
30年期：適合首購族群，穩穩還款，月付金也不太有壓力。
40年期：適合首購族群、有其他投資、中途有換屋需求的族群，負擔最輕鬆，能靈活運用資金。
40年的房貸雖然利息累計總繳的多，但這是指貸款人到第40年才還清的計算方式，實際上，一般貸款人多會提前還清房貸，不會等到40年才還清，選擇此種房貸因貸款時間拉長，每月所繳本息較低，是一種較無壓力的房貸方案，如果手上有積蓄，還可提前還部份本金，實際所繳利息就會減少，所以適合年輕人買房時申請。
申請40年貸款期限，需符合以下條件
1.年齡需低於35歲以下
2.購買的屋齡必須低於20年
二、寬限期是什麼，我該選擇寬限期嗎？
寬限期是指在特定期間內，只繳利息，不還本金，減少每月負擔的金額，通常為2-3年，最長達5年，並不是所有銀行都提供寬限期，需依照房貸合約內容為主。
寬限期的好處在於，前期還款壓力小，有多餘資金可運用，但當寬限期結束後，就必須用較短的時間，還清一樣多的款項，負擔變得比較重。
1.租屋族 VS 繳房貸金額比較
寬限期與租房負擔，常常被用來做為比較，付房租與付利息，同樣都是繳納住房經濟負擔的概念，假如在台北租了一間兩房，租金約2.5萬，對比買一間兩房總價1000萬的房子，繳寬限期的利息：
在3年的寬限期中，只需繳納約1.12萬的金額，對比原租金2萬5來說，更為輕鬆，且居住品質更好，但要提醒的是，在寬限期間內，付出的都僅是利息，此時與付租金無異，都是為了居住這個房子所必須付出的費用。
在寬限期之後，開始償付本金時，雖然月付款比租屋時更高，但償還本金的部分，可以視作為存款，屬個人資產，但房租與利息都是消耗掉的部分。
2.誰適合使用寬限期？
房屋裝潢花費較高
交屋後，需要負擔裝潢的費用，這時手頭通常較緊，可利用寬限期。
換屋族
在換屋時，通常先買新屋再賣舊屋，當舊屋尚未出售時，可利用寬限期減少新屋的負擔。
資金緊縮
銀行提供寬限期，能適當減緩房貸的心理壓力，初期不被房貸壓垮，且如果在寬限期內有大筆收入，亦可提早部份還款，不需等寬限期屆滿，初期負擔較重的人也可多加評估運用。
3.如果寬限期到了，還不出來怎麼辦？
延長貸款年限
與銀行溝通，延長貸款的總年限，減輕每月還款壓力。
進行轉貸
與另一家銀行重新商談貸款條件，或許還有2-3年的寬限期，但貸款金額可能會降低，需綜合評估一下。
4.深入了解買房的付款階段，買房不一定困難
如果你是租屋一族，深入了解買房的各種付款階段，再衡量自身的收入條件，買房不一定困難。
三、如何爭取更好的房貸利率
上述提到，銀行會謹慎評估「貸款人」與「房屋條件」，來決定房貸利率，通常個人職業性質、收入達一定門檻、與銀行有密切金錢往來，較容易爭取，也可參考以下幾點：
1.職業及收入穩定
個人信用是銀行評估利率高低的重要關鍵，包含信用卡使用狀況、帳戶是否有金錢入帳等等，皆為銀行調查項目。盡量避免大額消費、拖欠卡費，有助於爭取更低的利率。
2.房屋條件良好
一般來說房屋的屋齡、坪數和格局也會影響銀行評估，屋齡越新、地理位置越好、坪數越大，可貸的利率通常越低。
3.選擇銀行信用卡
許多新成屋、預售屋與銀行合作，推出專屬的房貸專案。
4.選擇不同房屋類型
預售屋貸款條件通常比中古屋、小宅來得好。原因在於，預售屋是由建商以整批建案向銀行洽談貸款，成數、利率有可能會比自己申貸來得漂亮，比較不會有銀行鑑價、貸款不過的問題。但仍會因個人資歷條件及持有戶數而有所不同。
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