韭菜農場-買房社團

一、吹哨者大戰買房團長

筆者一直悠遊在少數買房、炒房的LINE團體中，但基本上不發一言，也不參與活動，因為知道若非團隊核心，基本上在團體中只是擔任韭菜的腳色，筆者所需要的只是這些團體所幫忙做的市場調查，以及親身感受房地產市場的水溫。

但坦白說，這些買房團炒房團經營者的言行，實在令人不敢恭維，不僅灌輸錯誤的房地產觀念諸如0元買房，高利貸買房，破產不可怕等，也輸出一些顛倒三觀的人生理財觀如利益至上、物化女性、鑽營牟利等。

結果是終於有勇敢的吹哨者揭露這些經營階層的虛偽面具，看著吹哨者的犀利言行，頗有大快人心之感，也有所感慨，本篇就來分享筆者在這些團體中的所見所聞，期望能避免一些想進入該領域的人，減少一些刻骨銘心的傷害。

二、買房團的興起及種類

房地產是個市值規模非常龐大的產業，相較股票市場而言，房市較無效率，也更有套利的空間，而套利的機會往往掌握在建商、代銷、房仲手上，為了取得所謂"有肉"的物件，單打獨鬥非常困難，因為買房需要錢，也需要人，否則縱使銀彈充足，國稅局也會很快找上門來。

在這種背景下，投資客們開始團體行動，規模組織越來越大，逐漸演變成各種炒房、買房團，試圖在市場上取得更大的影響力，並擴大收入的模式。

三、收割韭菜的100種方法

所謂的買房社團只是筆者的一種泛稱，隨著手法的演變，買房團的形式越來越多元，甚至有些會打著純知識分享的名號，但是你要知道，經營社團非常的費時費力，在利益至上的現在社會，你怎麼可能會期待有人"單純熱愛分享"，就如筆者，為何會浪費時間在這裡寫作，當然心中也是存在著某一天爆紅出書的一點點期望，以下分別就筆者親身經歷，或是朋友參予過的各種團體形式，分享其中秘辛。

1.分享知識型：

主打著前面說過的"單純熱愛分享"，拿出自己投資房地產的豐功偉業，誇大自己案例的實際獲利方式，吸引韭菜入團，在團體中不斷輸出房產知識，帶團參觀建案，不但不收費，甚至還可以到各大建案中享受代銷提供的免費餐點，韭菜通常觀察一段時間覺得團長好像真的是"單純熱愛分享"因而傾心以待，然後在某一個天時地利的moment，掏出頭期款，正式被收割。

這樣的知識分享型團隊圖的是甚麼呢？最基本的就是建商提供的介紹費，南部的行情就筆者的了解是1/1000，利潤其實不多，但是當團體成員達到一定規模時，團隊核心就有影響力可以向建商、代銷要求更多回饋，有時候是免提提供場地飲料，更多時候是為了跟建商取得第一手的價格、或是特殊的保留戶，這就會有相當利潤了。

而當團隊發展到後來，三教九流匯聚，開始會協助韭菜團員解決各種疑難雜症，舉凡裝潢、家具、家電、維修等等，各類工班一應具全，表面上團長看起來大公無私，私底下當然中介費不可少，而這些工班也是希望獲得機會參與團隊核心分一杯羹。

醒醒吧，天下沒有白吃的午餐，免費的知識不是廉價就是有毒，既然知道背後有利益糾葛，你怎麼能期待這些免費的資訊能夠公正客觀。

2.高價課程型：

通常這樣的買房社團，會有一個明星講師，而明星講師通常會有彪炳戰功加上一本出版書籍，這個彪炳戰功可能是"法拍100間"、"收租500間"、"房產賺一億"等等，所出版的書籍多半也是中規中矩，足夠一窺房地產的浩瀚世界，很容易在暢銷理財書籍中看到。

直到有一天，滑著手機時，忽然跳出一個免費講座廣告，講師正好是你房產啟蒙書籍的作者，懷抱著發財的夢想，點開了表單，留下了資料，韭菜開始茁壯。

接下來的幾堂課，感受老師大部分的時間都在分享豐功偉業，知識含量少且搔不到癢處，然後再免費課程的最後一天，老師宣布了要價數萬的進階課程，露出鐮刀的一角，你想想覺得知識有價，要價這麼貴，想必有它的道理，為了數十萬數百萬的獲利，再貴都值得，於是韭菜邁入成熟期。

終於錢花下去了，幾萬塊的高階課程，老師不但知識講得比較到位，而且還很好心的拉你入股，或是介紹案件給你，當你掏錢出來的時候，正式被收割。

3.平價課程型：

通常比較容易出現在法拍買房的類型，因為法拍市場雖然透平，然而購買需要熟悉許多法令知識，操作的物件也從一般住宅、持份、農地不等，因此會真的視學員需要請一些專業或兼職講師來上課，知識含量筆者認為還比高價課程型高得多，但是要靠這些沒有系統的課程到足以單兵作戰，相當不容易。

這也是筆者參與最多最深的買房團，但這些課程對於筆者之所以有益，是因為筆者在準備司法考試時，以對於整個民、刑、土地法有了全盤性的認識，這些實務出發的課程對我來說有畫龍點睛的效果，但跟筆者一同前往的朋友就表示因為聽不懂，沒多久就放棄了。

而這樣的社團賺甚麼呢？通常講座的創辦人會有額外的事業，可能是資訊軟體，可能是代標，可能是仲介，總而言之，你是士兵，房市是戰場，而他們就是穩賺不賠的軍火商，並不會在乎你的訓練是否精良，是否準備好上戰場，通常就是鼓吹你帶著鋼盔往前衝，因為出售武器的他們，獲利與你的損益無關，無論你怎麼殺，講座業者都是立於不敗之地。

相較於其他幾種類型，這種平價課程型的買房社團相對是比較溫和，對於進入房地產市場也比較有幫助，然而所學可能並非最關鍵的資訊，對於房地產來說，最關鍵的資訊其實是取得有含金量的人脈例如願意便宜相挺的包商、開發型仲介，然而經營方法課堂上並不會教你，筆者就看到有些學員不斷的重複學習，花費大把時間跟鈔票，仍然無法踏出第一步，或第一步就慘遭套牢。

4.糾團炒房型

以帥過頭為代表，也有許多社團在網路或直播號召糾團購房、炒房，高價課程型跟知識分享型也常常與這種類型的炒房團配合，通常這樣的類型就是血淋淋的找韭菜了，由老師相中地點第一個進去布局，第二階幹部進去布局，而第三階的高階學費學員與第四階的低價學員或社群通常就是拉抬房價的最後一根火柴或是房價崩塌的最後一根稻草，淪為前兩階核心成員倒貨的對象。

此種類型的糾團炒房團，個人覺得是最為惡劣的形式，不僅分階段炒高房價，造成昂貴的社會成本，而且通常為了鼓吹買房無所不用其極，甚至鼓勵學員使用所謂0元買房或是跟地下錢莊借錢為手段，許多人一旦套牢，就是血本無歸。

四、資訊若非有價，就是無用

成人的世界只有利益，任何投資機會都是一連串的價值交換過程，幾千幾萬的學費，怎麼可能換得到十萬百萬的獲利，在這全民皆投資客的時代，投資機會老早就被壟斷，怎麼還輪的到老師在課堂上大聲疾呼？

學到有如雞肋的知識還好，怕的是購買昂貴課程，又參與直銷式的惡劣炒房團，一頭牛被扒多層皮，可就悔不當初。

五、利潤長在自己的腳下而非他人的嘴上

房地產市場規模相當大，有工業地、住宅地、新建、二手、商用等等不同的市場類型，非少數人可以完全把持，又有市場效率不高，摻雜剛性需求的社會性因素在裡面，因此相當複雜，也一定還有獲利空間，筆者自己也不段的摸索、轉換跑道，因為隨著政經情勢變化，利潤也在各種不同市場中流動。

而要進入這個市場的秘訣唯有勤走市場，走出辦公室，實地去看屋，廣泛的參與各種社交活動，慢慢摸索出自己的獲利模式，這才是各種課程無法教你，各大買房社團也無法競爭的獲利能力，至於具體怎麼做，如前所述，有含金量的知識，恕筆者要留下來多賺些奶粉錢，再者每個人適合的方式不同，就有賴你自己去體會了。