別傻了，房價下跌就能順利換屋嗎？

最近在網路上，看到有網友認為，房價下跌對換屋族有利，因為下跌後，換屋所需的"總價格"變低，然而考慮台灣買房通常會貸款的習慣，實際操作結果或許不盡然如此，以下分析，提供參考。

房價上漲情境

以一間20坪、總價800萬的房子為例，若貸款7成，則需要自備240萬，貸款額為560萬。當房價上漲100%後，房子的價值會翻倍至1600萬。此時出售可以取回1040萬（扣除貸款560萬）。如果購買的是40坪、總價3200萬的房子，同樣貸款7成，需要自備960萬，出售取回的資金完全可以用來支付換屋的自備款，無痛小換大。
當然這樣的結果，並沒有考慮貸款負擔能力，不過實務上，當然也可以選擇不要換兩倍大小的房屋，或者是換地點稍遠、屋齡稍高，總價稍低的房屋，如此一來換屋會更加輕鬆。

房價下跌情境

若上面同樣20坪的房子價格下跌50%，總價剩下400萬，此時出售後取得價金反而不足償還房貸，仍需補償160萬才能清償貸款。而40坪同條件房產，雖然總價也會跌至800萬，但是換屋仍需自備款240萬，但加上舊屋補償160萬的部分，實際需要支付的總自備款將達到400萬。
雖然這種算法，總自備款高，但房貸負擔率低，但如果房屋大幅下跌，通常市場會面臨通貨緊縮、消費降級的悲觀氣氛，如果有400萬的現金，在通貨緊縮的背景下，縱使有400萬現金，可能也不會願意全拿出來換屋。

財富效應的影響

當房價上漲時，銀行的估價相對樂觀，貸款成數較高，整體社會氛圍活絡，市場預期房價會持續上漲。然而，這也意味著每月的房貸負擔會相應增加。而當房價下跌時，社會經濟活動趨於緊縮，銀行估價變得悲觀，貸款成數降低，購房者傾向於選擇租房而非買房，整體財富縮減效應明顯，中國大陸目前就呈現這種情況，房價是跌了，但試問民眾有因此覺得更開心，更買得起房子嗎？

結論

急漲與急跌都對房地產市場不利，無論是購房者還是持有者都可能面臨壓力。相比之下，房價緩步上漲能為市場提供更穩定的增長環境，這樣的趨勢對投資者和消費者來說都是更好的結果，相信這通常也是一般政府期望的結果。