庫存減值、業務收縮、第三方市場新業務,最好與最壞消息同時公布,Opendoor還撐的住嗎?

2022/11/05閱讀時間約 5 分鐘
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房市第三季大跌,第四季萎縮,目前市場主流觀點是...

Opendoor第二季收購了1萬多間房屋,原本火熱的市況隨著房貸利率陡升,一度超過7%,於是泡沫被打破,第三季一開始市場就快速下跌,短短一個月整體房屋價格下降了4%,創下比金融海嘯時更大的跌幅,這1萬多間房子瞬間成了有毒資產,管理層在九月加速賣出這些房產,導致負的貢獻利潤率出現,即使到了第四季,貢獻利潤率仍很難轉正,帳面上第二季的房產目前賣掉40%,估計第四季會再賣掉25%,剩下的35%明年上半年才會逐漸出清,而帳面房屋價值也因為市場極速冷卻,管理層記提5.73億美元的庫存減值準備,一次性列入直接成本,讓毛利與毛利率都成為負值,出現了9億美金的會計虧損,第四季雖然不會出現更高的會計虧損,但是Adjusted EBITDA預估虧損超過3億,帳面上現金只有15億,這似乎代表公司即將破產。
上面的敘述是將財報中的各項數據,搭配宏觀經濟與電話會議管理層的說明,所得到的結論,也讓市場幾個月以來的主流看法得到了驗證,iBuying注定要失敗......嗎?

怎樣才會破產?

公司要破產只有一個原因,就是錢花完了,Opendoor目前還有超過100億美元的房屋購買力,15億美元的現金,與15億美元的股權化房產,而目前新收購的屋都大幅提高了spread,超過公司歷史上給出最高的差價,在四十年一遇的利率陡升期,也是情有可原。現在公司走的是規避風險的模式,寧願少買一些房屋,也要確保貢獻利潤率,以已經調整過比較保守的算法算出的價格,還要在這之上再打了折扣,給出更低的報價,因此管理層有信心即便市場持續下滑,新收購的房屋仍能達到4~6%的貢獻利潤率。因為報價過低,又遇上第四季淡季,流量轉化率大約只有10~15%,所以第四季收入指引給的比較保守,但無論如何,離破產還有很長的距離,管理層也說第四季會是最低點,明年就能很大程度擺脫今年第二季房屋收購價過高的問題,我也聽了Offerpad的電話會議,整體做法跟Opendoor差不多,兩家公司主要差別在於Offerpad利潤率與收入更差,算法應該沒有更好。
為了撙節開支,公司也裁員18%,巧合的是,許多企業都剛好在這禮拜宣布裁員,其中也包含了Upstart(下周財報再談),筆者之前根據管理層說法與風格,就認為Opendoor管理層有決心在必要時期,會做出快速裁員的決定,現在也證實了管理層的紀律與執行力,雖然對被裁員的員工來說絕對不是一件好事,但是在最艱困的時期,肯定要做出痛苦的決定。

如果利率一直處於高點?

利率一直處在高點,對所有公司甚至投資者以外的每個老百姓,都會是很大的傷害,因此筆者不認為聯準會有打算把整個經濟推到萬劫不復的深淵,我們要知道,美國很多企業的大股東或是各類債券的持有者,其實是退休金或是養老金,美國人雖然高消費高負債,沒什麼存款,但是他們的退休帳戶其實無形中存了很多資產(類似台灣的勞退,只是美國人可以自己選投資組合)。再者,美國市場也有來自各個國家的退休金、主權基金等等,有非常大的比例也是投資在股票債券上,聯準會如果持續升息,又大幅超過現在利率,還持續很長的時間,債券持續下跌,股票也一直見底,許多公司長期無法盈利甚至破產,我想不只美國,全球的金融市場都會受到影響。
這一兩年的大幅升息是幾十年一遇的狀況,很難想像會再持續好幾年,而最近中國內部似乎開始討論,有意願放寬清零政策,若是成真,這對供應鏈的改善會是很大的幫助,也對降低通膨有所貢獻。現在大企業也開始出現裁員潮,整個經濟體系都朝著聯準會想看到的趨勢發展,我想利率變化雖然難以預測,但長期來看,利率保持在較低的區間,甚至逐漸接近0利率,像日本這種狀況,幾十年後是很難避免的,日本嚴重的少子化、高齡化以及封閉社會文化加速了這種趨勢,更是提早進入負利率,但整體而言,世界上的錢是越來越難賺,以後有機會再發布文章談這件事。

第三方市場

Opendoor其實最長遠的願景是想要做一個房屋交易平台,吸引買家與賣家的流量,從中收取服務費,過去一直推遲的原因是賣家的流量明顯不足,雖然很多機構及一般買房者一直以來都有意願利用Opendoor的平台提出報價,但沒有足夠多賣房的房主,這樣雙邊市場就無法建立起來,現在管理層評估可以在明年推出這個新業務模式,甚至Eric還大膽的說23年底可以達到收入的30%,對自己的新業務非常有把握,由於Eric是比較冷靜沉著的性格,突然在電話會議聽到他這麼說,還真的讓人有點驚訝,如果這部份收入可以做到這麼快速地成長,對這家公司我會重新評估(基本面更進步),也難怪Zillow明年會與Opendoor合作,這一切似乎都說得通了。管理層在下一盤大棋,而投資者是如此短視,形成非常極端的對比,現在市場擔心破產,但公司卻前景看好,這種兩極化的情況在現今的市場不斷出現,例如Meta也是如此,考驗投資者的眼光與格局。

我的投資想法

最近財報實在太多,我還沒有非常仔細的再看一次10Q與電話會議的轉錄稿,如果對Opendoor有新觀點或是消息,筆者會再寫一篇來談談,目前我還是持續在買入,只是因為更多公司都出現很好的機會,加上Opendoor股價下跌,我的持股比例有所下滑,大概25%,目前成本四塊多美金。

僅為個人想法 非投資建議

巴菲特說過:成長是價值投資中不可或缺的部分。筆者的投資理念是,在未來幾年找到下一個Amazon。在這個專題中,會將我大部分投資想法記錄下來,並深入分析我關注的公司基本面,也會不斷更新我的持股狀況。若您看完文章後對我的分享有興趣,歡迎持續追蹤。
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