庫存減值、業務收縮、第三方市場新業務，最好與最壞消息同時公布，Opendoor還撐的住嗎？

Opendoor第二季收購了1萬多間房屋，原本火熱的市況隨著房貸利率陡升，一度超過7%，於是泡沫被打破，第三季一開始市場就快速下跌，短短一個月整體房屋價格下降了4%，創下比金融海嘯時更大的跌幅，這1萬多間房子瞬間成了有毒資產，管理層在九月加速賣出這些房產，導致負的貢獻利潤率出現，即使到了第四季，貢獻利潤率仍很難轉正，帳面上第二季的房產目前賣掉40%，估計第四季會再賣掉25%，剩下的35%明年上半年才會逐漸出清，而帳面房屋價值也因為市場極速冷卻，管理層記提5.73億美元的庫存減值準備，一次性列入直接成本，讓毛利與毛利率都成為負值，出現了9億美金的會計虧損，第四季雖然不會出現更高的會計虧損，但是Adjusted EBITDA預估虧損超過3億，帳面上現金只有15億，這似乎代表公司即將破產。

上面的敘述是將財報中的各項數據，搭配宏觀經濟與電話會議管理層的說明，所得到的結論，也讓市場幾個月以來的主流看法得到了驗證，iBuying注定要失敗......嗎？

公司要破產只有一個原因，就是錢花完了，Opendoor目前還有超過100億美元的房屋購買力，15億美元的現金，與15億美元的股權化房產，而目前新收購的屋都大幅提高了spread，超過公司歷史上給出最高的差價，在四十年一遇的利率陡升期，也是情有可原。現在公司走的是規避風險的模式，寧願少買一些房屋，也要確保貢獻利潤率，以已經調整過比較保守的算法算出的價格，還要在這之上再打了折扣，給出更低的報價，因此管理層有信心即便市場持續下滑，新收購的房屋仍能達到4~6%的貢獻利潤率。因為報價過低，又遇上第四季淡季，流量轉化率大約只有10~15%，所以第四季收入指引給的比較保守，但無論如何，離破產還有很長的距離，管理層也說第四季會是最低點，明年就能很大程度擺脫今年第二季房屋收購價過高的問題，我也聽了Offerpad的電話會議，整體做法跟Opendoor差不多，兩家公司主要差別在於Offerpad利潤率與收入更差，算法應該沒有更好。

為了撙節開支，公司也裁員18%，巧合的是，許多企業都剛好在這禮拜宣布裁員，其中也包含了Upstart(下周財報再談)，筆者之前根據管理層說法與風格，就認為Opendoor管理層有決心在必要時期，會做出快速裁員的決定，現在也證實了管理層的紀律與執行力，雖然對被裁員的員工來說絕對不是一件好事，但是在最艱困的時期，肯定要做出痛苦的決定。

利率一直處在高點，對所有公司甚至投資者以外的每個老百姓，都會是很大的傷害，因此筆者不認為聯準會有打算把整個經濟推到萬劫不復的深淵，我們要知道，美國很多企業的大股東或是各類債券的持有者，其實是退休金或是養老金，美國人雖然高消費高負債，沒什麼存款，但是他們的退休帳戶其實無形中存了很多資產(類似台灣的勞退，只是美國人可以自己選投資組合)。再者，美國市場也有來自各個國家的退休金、主權基金等等，有非常大的比例也是投資在股票債券上，聯準會如果持續升息，又大幅超過現在利率，還持續很長的時間，債券持續下跌，股票也一直見底，許多公司長期無法盈利甚至破產，我想不只美國，全球的金融市場都會受到影響。

這一兩年的大幅升息是幾十年一遇的狀況，很難想像會再持續好幾年，而最近中國內部似乎開始討論，有意願放寬清零政策，若是成真，這對供應鏈的改善會是很大的幫助，也對降低通膨有所貢獻。現在大企業也開始出現裁員潮，整個經濟體系都朝著聯準會想看到的趨勢發展，我想利率變化雖然難以預測，但長期來看，利率保持在較低的區間，甚至逐漸接近0利率，像日本這種狀況，幾十年後是很難避免的，日本嚴重的少子化、高齡化以及封閉社會文化加速了這種趨勢，更是提早進入負利率，但整體而言，世界上的錢是越來越難賺，以後有機會再發布文章談這件事。

Opendoor其實最長遠的願景是想要做一個房屋交易平台，吸引買家與賣家的流量，從中收取服務費，過去一直推遲的原因是賣家的流量明顯不足，雖然很多機構及一般買房者一直以來都有意願利用Opendoor的平台提出報價，但沒有足夠多賣房的房主，這樣雙邊市場就無法建立起來，現在管理層評估可以在明年推出這個新業務模式，甚至Eric還大膽的說23年底可以達到收入的30%，對自己的新業務非常有把握，由於Eric是比較冷靜沉著的性格，突然在電話會議聽到他這麼說，還真的讓人有點驚訝，如果這部份收入可以做到這麼快速地成長，對這家公司我會重新評估(基本面更進步)，也難怪Zillow明年會與Opendoor合作，這一切似乎都說得通了。管理層在下一盤大棋，而投資者是如此短視，形成非常極端的對比，現在市場擔心破產，但公司卻前景看好，這種兩極化的情況在現今的市場不斷出現，例如Meta也是如此，考驗投資者的眼光與格局。

最近財報實在太多，我還沒有非常仔細的再看一次10Q與電話會議的轉錄稿，如果對Opendoor有新觀點或是消息，筆者會再寫一篇來談談，目前我還是持續在買入，只是因為更多公司都出現很好的機會，加上Opendoor股價下跌，我的持股比例有所下滑，大概25%，目前成本四塊多美金。