從公開資訊預估Opendoor第四季度業績,還能更糟嗎?

2022/12/28閱讀時間約 4 分鐘
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管理層已經在上一季度的電話會議中提到,第四季度的業績會比第三季度更差,而推特上已有人根據公開資料推斷出Opendoor第四季部分財務指標,GAAP毛利率非常出色,預測是5.2%左右,而調整後毛利率依然是負的1.2%,不過都不是令人意外的數據,這些房屋減值記提早已在第三季認列,因此以公認會計原則來看毛利率會非常好,這件事我也在過去的文章中提過了。 至於調整後貢獻利潤率一定也是負的,不過扣除掉三季度記提減值的貢獻利潤率來看則會是正的。總之,第四季雖然是最糟糕的季度,但是以公認會計原則來看,最差的季度已經提前在第三季出現,只要未來沒有出現比管理層預期更差的狀況(目前來看並沒有),公司就能順利扭轉局勢,有人可能擔心管理層會不會持續做減值準備,但現在新購入的房屋庫存,預期毛利率都很高,並沒有必要做出很大的調整,上一季度屬於一次性的減值準備,不必擔心,假設真的發生了第二次,我會開始懷疑管理層的能力。 而營運費用就不得而知了,但過去優良的財務紀律,也不至於讓投資者擔心,就看何時房屋市場開始穩定,Opendoor才能逐步加大自己買房的數量,而第四季度預估賣出七千多套房屋,也是超出預期的,雖然管理層每次給出的Guidance都比較保守,但第四季這麼疲軟的市場,還是能超出預期,表示管理層在第二季判斷出錯後,在對未來的預估變得更為謹慎,是好事一樁。有投資者得知第二季度cohort已經賣出75%,不確定消息是否正確,但即便數字有所誤差,這些跡象都顯示出公司的營運狀況逐漸恢復健康,比管理層預期的速度還快。
Opendoor第四季庫存及銷售概況 來源:opentrack(推特)
現在的股價已經跌到不可思議的程度,因為Opendoor除了被惡意收購的風險,幾乎不可能破產清算,如果多數人不認為Opendoor能在房市比較冷淡的市場實現正的貢獻利潤率,其實也很奇怪,多數投資者沒有意識到這家公司其實是在次貸風暴後一年成立,當時房市也是相當疲軟,但公司依然能在非常小規模時持續營運好幾年,直到2014年後房市才明顯回升。
現在比較擔心的是第四季收房的數量很少,意味著明年......
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