Opendoor玩完了嗎？

這句話完全是誤導性的論述，如果有看過筆者前面對Opendoor分析的文章就可以了解，首先，Opendoor是造市商，並不是炒房（flipper），他們賺錢的來源，主要是來自手續費（transaction fees）以及房屋價值升值（HPA），過去一年房屋價值大幅上升，讓Opendoor也從中獲利不少，但是，這就很多人誤以為HPA是長期盈利的主因，一旦市場開始下跌，就會虧損，其實不然，由於買賣時還有收取5%手續費，因此房屋價值降低絕對不代表這家公司會產生負的貢獻利潤率，這篇報導一出，我馬上看了一下推特的主流聲音，也就發現市場普遍仍無法認同（或不理解）這家公司的商業模式。

從datadoor.io的資料知道，八月份的銷售總數中，在包含手續費之後，真正發生虧損的比例只有約24%，也就是76%的交易仍然有正的毛利率，現在悲觀的人非常多，因為不了解這家公司的商業模式，就會直覺的認為，房價持續下跌，讓這家公司不斷產生損失，最終導致破產，這也是市場目前主流的聲音，已經把這家公司當成即將破產的公司進行估值，而事實並非如此，根據一位關注Opendoor的分析師的推特（截圖因自動放大較為模糊）

第三季的營收（~28.8B）會比預期（2.2~2.6B）來的更高，主要是快速拋售所致，雖然房屋價值下跌，但貢獻利潤率依然為正，約落在1.6%，毛利率約5~6%，調整後EBITDA是比較難以估計的部分，牽扯到比較多的變量，如果成本控制如管理層所述，應該也在預期之內，至少，離破產仍有很大的距離。

房價從九月至今沒有繼續下跌，呈現較為趨緩持平的走勢，也看到Opendoor已經放慢買房步調，速度大概只有今年上半年的三分之二左右，也明顯開始下調購買房屋的價格，這有可能是透過算法，買進有較大買賣價差潛力的房屋，等到第四季數據出來就能知曉。可以概略預測今年第四季到明年第一季，Opendoor營收會明顯趨緩，其他進階數據仍要等待第三季電話會議才能掌握，個人猜測，可能要等到這段較為痛苦的快速升息結束後（今年第四季結束），才有機會回到比較健康增長的增速（30+%YoY），不過會計虧損的部分我依然覺得問題不大，管理層之前的電話會議提到，有三分之一的銷售成本是與購房數量同步的，主要是裝潢維修費用的減少，因為這部分都是屬於第三方外包費用，一旦購房減少，這部分開銷也會隨之下降，甚至管理層也曾提到，如果遇到房市凜冬，會毫不猶豫的快速裁員，或是改為積極招募印度的客服與工程師，以降低營運成本。

這家公司單位經濟效益雖然不佳，卻讓我願意投資，很大的原因就是............