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Opendoor即將面對房市大幅降溫，財報後為何上漲20%

第二季是一個非常強勁的季度，由於4~6月中旬房市相當熱絡，Opendoor能夠賺到不少價差，體現在毛利率上，這一季度營收42億，毛利率超過11%，貢獻利潤率超過10%，大幅超出管理層的長期預估4-6%，調整後淨利潤為正數，整體跟我的預估一致。

在電話會議中，管理層找了曾經利用Opendoor平台買賣的用戶錄音檔，來說明它的方便性與優質體驗。電話會議與股東信中都談到了與Zillow未來五年的獨家合作，雖然我非常不喜歡評論短線股價，不過硬要說股價為什麼會在財報隔天大幅上升的原因，很可能就是這個合作，因為Zillow與Opendoor的合約中提到(見8-k)，Zillow得到Opendoor認股權證，未來五年Opendoor股價在達到15美元與30美元之間時，Zillow都能將認股權證行權，最多得到600 萬股Opendoor股票，這次商業合作的重要性，在於Zillow的利益與Opendoor的股價掛勾，代表Zillow對這件合作案高度重視，也對Opendoor的長期發展看好，要是Zillow不夠看好Opendoor，其實可以要求現金支付，而Opendoor付出現金作為廣告營銷費用即可，雙方沒有必要分別以稀釋股權以及未來股價增長的不確定性作為利益交換條件，因此會達成這樣的協議，肯定是對Opendoor的好消息。由於這類合作具有排他性，Opendoor的競爭者Offerpad及Redfin就沒有辦法在Zillow這個最大的房屋廣告平台上與之競爭，是一個非常利多的訊號。

另一件消息是跟FTC的爭議終於塵埃落定，由於之前FTC認為Opendoor廣告不實，提起訴訟，現在裁定Opendoor要付出6200萬的罰金，這個爭議其實已經好幾年，管理層也早就認列4000萬美金作為費用，結果並沒有超出預期的費用太多，對於這種一次性的支出，投資者就不必太擔心。

看到管理層給出了第三季度22~26億美金的guidance後，我是有點小失望的，然而市場卻沒有因為給出悲觀預期而繼續下跌，反倒是逆勢上漲了超過20%，讓我持股中Opendoor的部位虧損剩下個位數百分率。

以現在的帳面價值計算，Opendoor大約是4美元一股，現在的股價相當於不到1.5倍的淨值，以Opendoor未來還能持續擴大市場份額的狀況來看，即便是在漲了20%以後，仍是便宜的不合理，以Zillow的認股權證來看，15美金的底價隱含3倍左右的漲幅，30美金的天花板就是6倍漲幅，雖然不是絕對會發生，但可能性是非常高的，如果股價五年內達不到這個水準，這個合約對Zillow就幾乎毫無價值了。

從現在能獲得的資料來看，美國房市七月的交易量以及價格，都有明顯趨緩，過去幾年漲得比較過頭的地區，例如鳳凰城，還出現了下跌趨勢，股東信中管理層也提到整體房市平均來看，從上漲階段過渡到下滑階段僅經過兩個月，而買賣價差從......