薪水多少的人,應該去貸款多少錢的房子,會是合宜的呢?--- (2)雙薪家庭篇

2023/01/02閱讀時間約 7 分鐘
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前情提要:上一集我們以單身的情況以及每月日常開銷(食、衣、行、小額育樂……等,不含住房)設定2萬元為準,試算了單身男女,如要買房子,可以超超超簡單地略估,4萬收入的人應該只能買400萬的房子,8萬收入的人應該也最好以800萬的房子為標的,再上去會影響生活的品質。那麼如果是已婚雙薪,以及育有子女,又該怎麼計算呢?讓我們繼續探討……

先看已婚雙薪會有哪些項目不同?

我們上次曾把開銷粗略分為【食、衣、行、小金額育樂】、【住房】、【勞健保、勞退自提及稅務】、【商業保險】四塊,分別粗估2萬元、30%、10%、10%。4萬元收入者,其中2萬元那部份就佔去50%了。如果後面三者有超過,就只能去再壓縮那2萬元。
已婚且雙薪的情形,會有哪些不同呢?就看哪些會因為合併而改變。後面【勞健保、勞退自提及稅務】、【商業保險】這兩塊,應該不會因為結婚而改變。商業保險偶有一些是可以用「配偶附約」的方式,減省小比例的開銷。有孩子之後,孩子也會多一份商業保險,和健保費出來。我們先只計算大比例項目,這邊我們記得在微調精算時計入就好。先予跳過。
至於【食、衣、行、小金額育樂】,恐怕並不會因為已婚而合併減省太多。車票每個人必須各買一張,電影票也是。機車也需每人一台,或者也有汽車需要一人一台的。頂多吃雙人套餐,或增加在家中開伙的比例,可以減省一些【食】的費用。為了方便,我們仍照樣算每人2萬。
唯獨就【住】的方面,終於是以兩人的收入來支應同一個標的了。使得施展的範圍可以更拉高一點。
不過其實上面的粗算都過於簡略,沒有列入一些並非柴米油鹽醬醋茶的開銷。譬如家有老人的【奉養金】,或因健康不佳而必須托付照顧的【照顧金】,已有子女後,因為兩人都上班而產生的【托育費】;以及不預期的,較大筆的【醫療金】(醫療金理想上是可以由規劃好的商業保險承擔,但是只是「理想」,一則保險也有可能「揮捧落空」,買的不一定是發生的項目,發生的不一定是已想到規劃的項目,二則投保不足額,或花費特例超過常態,也是有可能),還有較大金額的【育樂費用】,譬如【進修】、【學習技能】、【遠程旅遊】等。還有交通事故的自己及對方【修車費】、【賠償金】。這些一旦出現,都可能對原定日常支應產生很大影響。
最後,如果有【債務】責任或需要償還的學貸、消費性代款、信貸(很有可能是房屋自備款不足時,或為支應房屋的初期裝修而貸款的)等等,也都要大比例畫走收入的一部份。
為求簡單,這些我們都暫時略過,假設全部都為 0 來試算,而不是不考慮它們。上面列出,是先註記一下,之後還是要考慮進來。但依個案會有很大的差異。

雙薪族房貸有多少資源可以運用?

如果我們把兩人的【食、衣、行、小金額育樂】都仍框定在2萬元,【勞健保、勞退自提及稅務】、【商業保險】這兩塊都仍框定在各自的收入10%,而且不計入上面所提的個案會發生的,以及未必會發生的大金額項目。那麼粗略的答案就很快出來了:各自的30% 收入可以用於住房。
如果上面的推導過程您都同意,也沒有前面所說的一些需要抽調大比例支應的開銷,那麼試算也可以很快很簡單。
假設夫妻的收入一位5萬,一位8萬,那麼就是 5 x 30% + 8 x 30% = 39000元,可以用於支出房貸。再說一次,如果有【奉養金】、【照顧金】、【進修】、【學習技能】、【遠程旅遊】的計劃、有【債務】需要攤還,而且【醫療金】、交通事故時的【修車費】、【賠償金】(有可能很鉅額!) 都有規劃適當的保險可以框住防範時。才能說這 39000元可以全數用於房貸。尚不包括計劃的定期【存款】或定期【投資】。
那麼我們回到房貸的速算口訣。不知道您是否還記得。如果已經忘了的話,可以再回顧一下,接著心算會比較快:
https://jackwfh.pixnet.net/blog/post/81908782
如果以2%年利率的20年期貸款來說,如果貸款100萬,本息平均攤還的每月固定金額就是約5000元。那麼4萬元的話,就是5000元的8倍。所以是可以貸800萬。如果這800萬指的是房貸時獲得80%貸款的話,那麼房子就是1000萬的。
如果同樣是2%年利率,改為30年期貸款,那麼因為30年期貸款的本息平均攤還月繳金額是20年的乘以大約 0.72 ,所以每100萬貸款的月繳金不是5000,而是5000 x 0.72 = 3600。
貸款800萬的話,約等於月繳2萬9。
如果沒有別的開支,要把4萬元都用於房貸的話,是反推可以 40000 ÷ 3600 = 11.11 。可以貸款1100萬。假若這是 80% 的貸款,那麼 1100 ÷ 8 x 10 = 1375 。最高可以買到一千三百萬的房子。(不過還是不建議繃那麼緊,這是上限!)
您的親友有沒有人是買了超過上限的房子?我相信有。生活品質的下降是可以預期的。除非他們經常有額外的財源。

雙薪有孩房貸有多少資源可以運用?

頂客族畢竟比較少,上述框架如果已經明確,有孩子的家庭,就很容易計算了。有孩子只會多出來一些:
  1. 健保費會多出來一點點。這可忽略不計。
  2. 醫療費也有可能多一點點。也有可能小額,也有可能大額,在少數的情況,有可能是鉅額。理想中希望大額和鉅額由商業保險擔任防火牆,把它們最大程度地排除在外。
  3. 「食」「衣」「行」「小金額育樂」應該增加一個比例。約20%~30%吧。
  4. 最重要還是托育費了。
  5. 考慮到房貸既然是20年或30年,所以不只托育階段要考慮,連中學階段的開銷空間也要考慮了。如果是30年…應該是連孩子大學和研究所階段都要列入了。不過,普遍來說應該還是以托育的費用較高。
所以簡化之後,應該可以只計算這三塊:
(一)因為孩子而增加的商業保險費。(請特別注意用詞,這不是指「孩子本身的保險費」。是因為孩子而「增加」的保險費。父母親因為有了孩子,責任加重了。父母萬一亡故或失能,造成經濟變故,孩子仍然要生活上學。以往是規劃一個人的「棺材本」就行了,如果另一半有工作能力,固然不一定要規劃扶養費,但有孩子後,肯定要考慮進去。最嚴重的情況是自己並不是死亡,而是不但沒有工作能力還要繼續花費家裡的照顧或醫療費)
(二)「食」「衣」「行」「小金額育樂」因為孩子而增加的比例。別忘了加算玩具費用,這在大人的開銷裡面是沒有的,沒法用比例去算 XD。還有可能要給他(們)買台腳踏車……另外現在有很多孩子很小就也需要一台 iPad 來學習了……XDD
(三)托育費。
這三項就可以了。然後一樣照上法去反推能夠貸款買的房子是多少錢的。
因為這三項,每個家庭的出入都很大,不容易通例示範估算,就請當做讀者自行練習了吧!
這些比例調配得好,家庭成員的幸福感就會增加。一分錢只能用在一個地方。是多買點玩具,多出遊,還是多用在貸款,買大點的房子,或者用在上雙語幼兒園,哪個能增加更多的幸福感,這需要每個家庭自行考量,夫妻溝通的共識再一起努力。
※房貸篇 前後兩篇 全文完
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高祥輝
高祥輝
●傑客智財商標顧問 @Line ID:@www.jack.com
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