老薯看世界|住宅交易冷商辦也遭殃|延伸思考營建股投資方向

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焦點新聞

昨天剛好看到這則新聞,摘述重點如下:
合計北市今年超過7.2萬坪新商辦誕生,2024、2025也分別有3.5萬跟7萬坪釋出,商仲業者點出,商辦「供不應求」的態勢,將從今年出現變化,空置率恐怕從當前的3.9%上升到7.2%。
最大咖的壽險業受到所謂的,金管會的門檻限制,它的投報率至少要到2.845%以上,對於整個市場來講,尤其是北部市場,這樣的物件其實非常難找...短期整個交易量,仍然是陷入一個窒息量...
壽險業收取客戶的保費,一大部分會投入投資性不動產,也就是買樓出租,但這最大買家收手後,這些商辦的投資方恐面臨血本無歸的窘境,不像住宅還可以一戶一戶餘屋加減賣,北市商辦一個單位的總價隨便都是好幾億,賣不掉的情況下,除了土建融利息繼續繳,每年的房屋稅地價稅也跟著來,實在是進退兩難。

薯叔觀點

  • 新聞裡面提到的未來3年北市商辦供給者「皇翔」及「興富發」,後續可能會受到影響,但興富發總裁之前已經將商辦主力移到北市外,應該傷害不大,反而外縣市的商辦投報率可能較容易符合金管會要求。
  • 住宅交易量萎縮、商辦交易量驟減,但位於科學園區或特定用途的商辦,買方較高機率非壽險業,受影響可能較小,另外廠辦下滑幅度較小,且廠辦的買方為科技業或製造業居多,有擴廠或營業需求還是會買,所以有經營廠辦的營建股值得多注意
  • 未來營建股的選股上,首選銷售能見度高的,盡量避開高總銷低成交的個股,假設房市繼續下修至少短期還有業績或殖利率保護,再者可以注意高在手案量的營造股,參考內政部111年6月(沒找到更新的資料,完整檔案請點)數據建造核發數創新高,開工數也維持高檔,接案滿手的營造股業績可能有成長的空間。
圖片來源:內政統計通報
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