老薯看世界｜住宅交易冷商辦也遭殃｜延伸思考營建股投資方向
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焦點新聞
昨天剛好看到這則新聞，摘述重點如下：
合計北市今年超過7.2萬坪新商辦誕生，2024、2025也分別有3.5萬跟7萬坪釋出，商仲業者點出，商辦「供不應求」的態勢，將從今年出現變化，空置率恐怕從當前的3.9%上升到7.2%。
最大咖的壽險業受到所謂的，金管會的門檻限制，它的投報率至少要到2.845%以上，對於整個市場來講，尤其是北部市場，這樣的物件其實非常難找...短期整個交易量，仍然是陷入一個窒息量...
壽險業收取客戶的保費，一大部分會投入投資性不動產，也就是買樓出租，但這最大買家收手後，這些商辦的投資方恐面臨血本無歸的窘境，不像住宅還可以一戶一戶餘屋加減賣，北市商辦一個單位的總價隨便都是好幾億，賣不掉的情況下，除了土建融利息繼續繳，每年的房屋稅地價稅也跟著來，實在是進退兩難。
薯叔觀點
- 新聞裡面提到的未來3年北市商辦供給者「皇翔」及「興富發」，後續可能會受到影響，但興富發總裁之前已經將商辦主力移到北市外，應該傷害不大，反而外縣市的商辦投報率可能較容易符合金管會要求。
- 住宅交易量萎縮、商辦交易量驟減，但位於科學園區或特定用途的商辦，買方較高機率非壽險業，受影響可能較小，另外廠辦下滑幅度較小，且廠辦的買方為科技業或製造業居多，有擴廠或營業需求還是會買，所以有經營廠辦的營建股值得多注意。
- 未來營建股的選股上，首選銷售能見度高的，盡量避開高總銷低成交的個股，假設房市繼續下修至少短期還有業績或殖利率保護，再者可以注意高在手案量的營造股，參考內政部111年6月（沒找到更新的資料，完整檔案請點）數據建造核發數創新高，開工數也維持高檔，接案滿手的營造股業績可能有成長的空間。
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