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即將谷底翻身？從公開數據預估Opendoor 23Q1財報

Opendoor買賣房的情況可以從公開資訊得到相對可靠的資料，也就能大致推論一些重要的財務指標。之前提過Datadoor與Opentrack(推特用戶)都有長期追蹤Opendoor的成交情況，最近兩邊都已經發表自己對Opendoor 23年第一季的財報預估。由於Datadoor提供的資料需要訂閱他們的網站才能得到，在此不宜完整公布所有的數字，以免影響Datadoor網站用戶的權益，因此下方的說明是整合了Datadoor與Opentrack的預估所提出的個人看法。

第一季度的收入大約在33億到35億之間，超出公司預期(25億)不少，Opendoor過去就習慣壓低收入預期，超出預期也是意料之內。

Datadoor與Opentrack對調整後毛利(真正的毛利)的預估有些落差，主要在於Datadoor認為公司可能像上一季一樣，更多的佣金讓利給房仲，試著將相對難賣的房子盡快賣出，以及title&escrow收入由於減少購房而持續減少，雖然簡單粗暴地把成交價乘以傭金比例再扣掉買入均價，應該得到1%左右的調整後毛利(Opentrack的數字)，但我傾向認同Datadoor的看法，需要考慮一些利潤損失，至於損失多少不容易評估，我個人認為調整後毛利落在-2%~0%之間的是比較合理的範圍，應該會比管理層的預期好。

貢獻利潤率是公司非常重要的財務指標，是調整後毛利再扣掉銷售與持有成本，這個數字就比照上一季再扣掉4%，因此貢獻利潤率約會落在-6%~-4%之間，當然也是優於預期。

調整後EBITDA基本上猜的成分居多，要看實際的營運成本跟公司上一季電話會議中的說法(~1.3億)是否一致，假如一致，調整後EBITDA應該是落在-3.3~-2.6億之間，這個數字大致等於現金消耗，比管理層預期要好一些。

這個季度結束後，Q2C已經累積賣掉接近9成，目前剩下不到.......(訂閱限定)

GAAP毛利是扣掉減值準備的毛利，也是作為會計標準原則的毛利，減值準備其實就容易預估，上一季新買入的房屋減值非常少，這季度剩餘的Q2C(5000多間)又賣掉7成(3600間).......(訂閱限定)

公司帳面上的房屋庫存只有......(訂閱限定)