台北市行政區買房攻略-人口篇

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身為一位在台北市拼搏工作者,在物價與房價飛漲之下,深深感受到要在台北市買一間房有多麼不容易,總是想要了解一下台北市的人口真的有那麼多嗎? 各個行政區差異會很大嗎? 因此就查詢了一下台北市的人口統計資料,想跟大家分享一下台北市的人口現況,也可以作為台北市買房的資料參考。
首先,是台北市的出生及死亡人口數,可以從下圖一看到台北市的死亡人口數其實自民國100年至民國109年一直都維持一個滿平穩的狀態,到111年才超過2萬人,是戰後嬰兒潮人口約進入70歲左右的時期,導致死亡人口上升。
但是出生人數自民國105年度起大幅收斂,開始雪崩式下滑,以台灣來說,育兒黃金時期約在30-35歲,等於是台北市的7年級中後段人口開始選擇減少生育,到民國110年產生死亡交叉,正式進入生不如死的時代,而且我想這個缺口會持續擴大,再緩慢擴張,因此,以出生即死亡人口來說,台北市的人口數的確會持續減少。
(圖一)臺北市出生及死亡人口數(按年分)
另外,就台北市各行政區出生人口(圖二)來說,很有趣的是內湖區的出生人口蟬聯台北市第一名近10年,就算是民國101年沒拿到第一名,也是以第二名作收,而出生人口數最少的行政區則為大同區及南港區輪替。
代表內湖區的環境非常受到新手爸媽的傾賴,會選擇在內湖區生育,而大同跟南港可能因為一個發展較早,一個發展較晚,人口基數較低,導致出生人口數敬陪末座。
(圖二)臺北市各行政區出生人口數(按年分)
我們進一步分析遷入及遷出的影響,由(圖三)臺北市各行政區遷入人口數,可以發現大安區可以說是遷入人口的霸主,自民國100年至111年,連續12年,年年都是冠軍,雖然生育率不及內湖區,但是憑藉著優良的學區與環境,只要是家中能力許可,都想為小孩搬到首善之區,可以說是學區房行政區首選。
遷入人口數的第二及第三名則為中山區及內湖區,就房價而言(圖六),中山區與內湖區比台北市蛋黃區少了約10%-20%,且內湖區具有內科及環境優良等優勢,憑藉出生人口數第一及遷入人口數第三,兩項指標都是人口數成長的關鍵,如果想要未來小孩有比較好的學習環境,首善之區大安區及內湖區都是不錯的選擇。
遷入人口數最少的則是大同區跟南港區,與上述出生人口數分布一致,都是人口最少的兩個行政區,大同區因為發展較早,60歲以上人口數佔大同區總人口28%,已是超高齡行政區,整體區域規劃較爲老舊,較難吸引遷入的人口,連帶影響到出生人口數;而南港一直都是台北市人口數最少的行政區,也未見到遷入人口的持續增長,預計這兩個行政區未來人口都可能持續減少,在房屋的流通性上可能也會受到影響。
(圖三)臺北市各行政區遷入人口數
看完了遷入人口數,我們來看看(圖四及五)臺北市各行政區淨遷入(出)人口數的狀況吧,這裡可以發現人口數的淨遷(出)前三名分別為 :
  1. 大安區
  2. 信義區
  3. 士林區
應該有人會發現剛剛大安區不是遷入人口數冠軍嗎 ? 怎麼淨遷(出)人口數也是冠軍 ? 這是個非常有趣的現象,較有可能的解釋是,首善之區大安區吸引的是有小孩的族群,只要有機會把小孩戶口放到大安區,家長就會為了學區作努力。
另一方面不論是已退休或原本就沒有小孩而又住在大安區的居民,已經沒有了學區的需求,要持續留在大安區的誘因不高,且房屋雖老舊卻可高價出售,因此較可能把房子賣掉後搬到其他地方生活,享受較好的生活品質,導致大安區為遷入人口數第一同時也是淨遷(出)人口數第一的現象。
信義區則是擺在一個不上不下,非常尷尬的位置,出生人口數在行政區中段班,遷入人口數也是在中段班,但是因為學區並不如大安區有足夠誘因,且房價跟大安區差不多(圖六),都是每坪近百萬的價格,成本相近,因此較沒有辦法吸引到學區的遷入人口,導致本身出生人口不多,人口數也不斷遷出的現象,成為淨遷(出)的第二名。
士林區在出生人口數第二名,遷入人口數在中段,淨遷(出)為第三名,士林區以面積而言是台北市第一大區,人口數約26.5萬人,算是台北市人口第三多的行政區,因此憑藉著過往較高的人口數,可以維持出生人口數第二名的位置,但是淨遷(出)狀況卻不理想,代表雖然很多人在士林區成長,但出社會後就會搬離該區至其他地區生活,而士林區較無產業或區域特色吸引新人口進駐,房價相對於周遭的內湖區、中山區也沒有比較親民,距離大安區及信義區等蛋黃區距離也較遠,導致遷入的誘因不足,整體淨遷(出)為台北市第三名。
(圖四)臺北市各行政區淨遷入(出)人口數
(圖五)臺北市各行政區淨遷入(出)人口數
(圖六)591實價登錄區域地圖
上面講了這麼多,來做個總結吧 !
  1. 台北市出生人口數持續減少中,生不如死的狀況是現在進行式
  2. 臺北市淨遷入(出)人口數,近10年少了約21萬人,人口減少是事實
  3. 如果以學區作為主要考量,首善之區 大安區是首選,內湖區也是不錯的選擇。信義區則是性價比太低,較少人入手。
  4. 如果你是老大安區人,可以考慮高價出場,換到較好的生活品質。
  5. 大同區60歲以上人口數28%,已進入超高齡行政區,南港區遲遲未見人口遷入趨勢,這兩個行政區在人口數大幅減少下,房屋流通性可能會受到影響
綜上,希望可以幫大家更了解台北,也對未來房產規劃上更有心得,人人都可以安心置產,有個美好的家。
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查理
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嗨,我是查理,因為世界很大、很有趣,更希望用多元思維模型來了解不同的事物。 透過不同的角度,讓我們的生活可以更完整一點~
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