如何判斷要不要買房?買房是消費或投資?看了70間房子後的心得

閱讀時間約 8 分鐘
這幾張圖,你看得出哪個格局最好嗎?

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要不要買房,永遠都是一個熱門的話題,在網路上一查都能查到各派說法。最近適逢選舉,居住、房價議題又開始沸騰,看到許多討論時也想紀錄自己在買房決策的過程以及心得。

消費還是投資?

如果居住對你是一種消費,那就像每個月的房租,它是你的必要支出,花出去的錢你也不會計較他要賺回來或回本,因為在你支付的當下,他就已經提供你「居住」的價值了。買不買對你來說不重要,因為是否持有不影響你獲得「居住」的服務。

如果你認為他是一種投資,那就不同了。每個月的支出除了提供居住的價值之外,同時你期待它像每個月定期儲蓄一樣能回本,甚至獲得報酬,如果是這樣的話,租屋就無法達成,當然買也不一定可以,有可能最後房價跌了,你是賠錢的。

在決定是否要買前,可以先思考你的目的是獲得居住的服務,還是它是一項投資。很多人把兩者混在一起,如果只是要居住,不一定要買房,如果是投資,投資產品很多,不一定要選擇房地產

為什麼我決定要買?

婚後一開始是在台北租房子,雖然房東很好,房子本身也不錯,但在空間上還是希望可以更照自己的想法規劃,在評估房貸和房租相差不會太多,也打算把房產當作家庭資產配置的一塊,就開始積極地看房。

為什麼看那麼多間?

看了2年半的時間,超過70間房子(實際有到現場看的),有下訂也有下過斡旋,預售2成,中古8成,台北、新北都看過。

想法是,為了買一件幾千塊的衣服,你都會拿好幾件去試穿去比較,花一個下午跑好幾家店,但買一棟幾千萬的房子卻只看一、兩間,幾個小時就決定?

房子不是你住進去不喜歡,明天就可以上網拍賣掉,他有很大的轉換成本,而且有一些條件是無法改善的,例如地點、格局,你可能當下覺得沒有捷運還好,採光不好沒關係,但住進去又是另一回事。

在看房的過程中,你會慢慢發現哪些條件是一開始覺得很重要,後來其實還好,而哪些條件是你一定要的。你也會開始瞭解這間房子為什麼比較貴,因為他有哪些條件,這些條件你可能不在意,但卻是整個市場在意的。一邊思考聚焦自己的需求和擁有的預算,慢慢找到自己心目中理想的房子。

我們一開始看比較多跟頻繁,一週可以看到3,4間,慢慢聚焦需求,到後期除非和我們的需求有90%以上符合,不然我們都不會再到現場看,縮減到一個月1,2間。

預售、中古我們都有看,看越多越能聚焦自己的需求

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哪個條件更重要

一開始先設定價格範圍後,評估的條件有地點、格局、屋齡、大小。我們的排序是地點>格局>大小>屋齡

地點:在蛋黃區還是蛋白區,同樣條件的房子價格就會不同。當然越往外圍價格會越低,但要考量的是,通勤的時間是不是你可以接受的?如果本來就住蛋白區,通勤市中心上班,那問題不大,但如果本來住在市中心,要搬到開車通勤40分鐘以上的地方,就要思考一下了。

房屋在有捷運的地方,房價也會較高,但要注意的是很多宣稱的捷運宅,離捷運站走路要20分鐘以上,這樣你認為算捷運宅嗎?我們的做法是會實際去測試要走多久,是不是自己能接受的?即使真的有捷運,哪一條線也是有差,有的線比較冷門,運量也不高,這些都要考量。

如果有生小孩的計畫,那學區也很重要,因為孩子一天在學校的時間比家裡還多。並不是一定要讀明星學校,至少家長們要對教育的價值觀是相近的。附近學區的狀況,打聽一下就可以知道,如果考慮唸私立,那又是另一個討論了。

格局:格局有些在預售屋可能可以靠客變,中古屋也可以靠裝潢來改變。但有一些格局是很難改的。例如採光,只有單面採光是沒辦法變雙面的,或是本來是暗廳(客廳無窗),要透過房間的光來採光,房間就很難裝門,或是會犧牲隱私,這些都是先天的限制,很難靠裝潢去調整。

還有衛浴,一間衛浴還是兩間,一開始可能覺得沒有影響,但結婚後或家庭成員變多時,就會有些不同。

開放式廚房看起來很美,但如果室內空間不夠,實際煮起菜來室內會充滿油煙味,或是不能使用明火,只能用IH爐。

很多一層多戶的建案,因為要讓一層樓隔更多戶,而讓某幾戶的格局有點特別,像是室內的走道佔很大一部分,這就很浪費空間。

某些格局讓室內空間多一點,但少了一些地方例如陽台,曬衣服會很不方便,對整體生活品質會有影響。

大小:大小很簡單,預算越高當然是越大越好,但如果預算有限,常會碰到的問題是,要蛋白區大一點還是蛋黃區小一點?要舊屋大一點,還是新屋小一點?大小會影響生活品質,在看樣品屋時常看到使用玻璃或是拉門讓空間感看起來大一點,但實際住進去要考量實用性,以及是否喜歡這樣的設計。你真的可以接受只能放單人床,床黏著書桌,衣櫃在頭頂或沒有梳妝台嗎?

電器櫃、衣櫃常被忽略,你的電器應該至少一樣以上,微波爐、氣炸鍋、電鍋、烤箱,熱水壺,他們要放哪裡?你的衣服總是比你想像的多,不可能只像樣品屋那樣吊個1~2件。目前看的房子空間夠放這些櫃子嗎?

還有一點很多人在看屋可能會忽略的是儲物空間,有些用品像是冬被,電暖器,夏天用不到要有地方存放、大賣場採購回來的日用品像是衛生紙。你要讓他們散落在客廳還是堆在房間?還有空間嗎?

評估需要的大小可以想一下若要維持自己目前的生活品質,會需要多大的空間,畢竟要人去改變習慣或適應新環境是一個挑戰,搬新家總是希望自己能夠更舒適。

屋齡:屋齡是我們最後考量的,新屋當然比舊屋貴,新屋的設計更現代,但只要不是海砂屋,輻射屋,房子結構良好,其實住在裡面的是你自己,屋齡其實影響不大,你可能會聽過話術這房子30年太老,來買他這間更新,但可能10年前就有人這樣說,10年過去了,房價呢?台北市50年老公寓現在一坪是?10年前是多少?屋齡對房價的影響不及前面幾個條件,建議考慮的時候從務實考量,畢竟住進去的是自己,其他人的意見不足參考,如果預算夠,誰不想買新房子呢?但為何市中心的老屋價格居高不下,其中的道理,可以再思考。

買房的投資價值

很多人說房子投資報酬率比股票差,長線來看投資大盤更好。這個說法沒有錯,如果單看投資報酬率,房子並非最好的投資產品。但忽略了房子這項產品有一個槓桿的特性,你是用20%的頭期款來持有它,當然這建立在房價只會漲不會跌的假設上,所以如果這個假設不成立,當然你不用買房。如果房價跌了,如果你是自住的話,他還是能提供你居住的價值,其他產品跌了,可能就龜苓膏了。

房貸

買房大部分會有房貸的需求,貸款方案各家銀行差不多,建議跟自己最常往來的銀行詢問即可。

最近政府推出了青安貸款新方案,最高額度從800萬提高到1000萬,年限從30年延長到40年,寬限期從3年延長到5年,並提供3年的利率補助。

要貸多少及多久要看每個人的財務規劃,貸40年不代表一定要40年才能還清,但也要注意自己的現金流,保留緊急備用金,避免有突發狀況時手邊沒有現金。

因為40年再加上寬限期,減低了還款壓力,但如果你是要用40年房貸加上寬限期才能買的話,承受的風險過高,因為未來有很多不確定性,像突然有了孩子,如果現金流抓太死,會讓自己的資金打結;且若你現在30歲,你要保證到70歲都能有這樣的現金流,很多人預期自己之後的收入會比現在高,在計算時就直接算進去,但像前一陣子科技業裁員,就有朋友離開了高薪的工作,如果這時候你手邊沒有一些預備資金,而又要繳房貸,那對生活就會有非常大的影響。

我們計算房貸時,是用30年且不使用寬限期,利率也抓市場最高來做壓力測試,用這樣來決定貸款金額,以免使用過高的槓桿。

摸黑學習

居住對你是消費還是投資?

你想住在市中心和你想要有一個市中心的房子是完全不同的,需要投入的預算也相差非常大,當然小孩子才選擇,可以的話最好兩者兼具,如果先定義清楚的話,就能找到自己能力範圍內的最佳選擇。

房子條件的優先順序

地點>格局>大小>屋齡,這是我在看完70多間房子後的心得,但不論如何,找到自己心目中理想的房子,自己住的開心才是一切,畢竟這可是人生中最大筆的支出之一。多比較多看看絕對不會吃虧。

房子投資價值

和其他投資產品一樣,房子只是資產配置的一種,沒有人保證房價只會漲不會跌,但房子本身自帶槓桿的特性,是這項投資產品特別之處。

房貸

利用壓力測試來試算自己的貸款金額,而非將槓桿開到最高來計算,通過壓力測試後可以再運用貸款年限、寬限期來建立穩定的現金流,要使用它的彈性而非槓桿,貸30年也能提前還清,讓自己擁有健康的現金流,才是根本。

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