這幾張圖，你看得出哪個格局最好嗎？
要不要買房，永遠都是一個熱門的話題，在網路上一查都能查到各派說法。最近適逢選舉，居住、房價議題又開始沸騰，看到許多討論時也想紀錄自己在買房決策的過程以及心得。
消費還是投資？
如果居住對你是一種消費，那就像每個月的房租，它是你的必要支出，花出去的錢你也不會計較他要賺回來或回本，因為在你支付的當下，他就已經提供你「居住」的價值了。買不買對你來說不重要，因為是否持有不影響你獲得「居住」的服務。
如果你認為他是一種投資，那就不同了。每個月的支出除了提供居住的價值之外，同時你期待它像每個月定期儲蓄一樣能回本，甚至獲得報酬，如果是這樣的話，租屋就無法達成，當然買也不一定可以，有可能最後房價跌了，你是賠錢的。
在決定是否要買前，可以先思考你的目的是獲得居住的服務，還是它是一項投資。很多人把兩者混在一起，如果只是要居住，不一定要買房，如果是投資，投資產品很多，不一定要選擇房地產。
為什麼我決定要買？
婚後一開始是在台北租房子，雖然房東很好，房子本身也不錯，但在空間上還是希望可以更照自己的想法規劃，在評估房貸和房租相差不會太多，也打算把房產當作家庭資產配置的一塊，就開始積極地看房。
為什麼看那麼多間？
看了2年半的時間，超過70間房子(實際有到現場看的)，有下訂也有下過斡旋，預售2成，中古8成，台北、新北都看過。
想法是，為了買一件幾千塊的衣服，你都會拿好幾件去試穿去比較，花一個下午跑好幾家店，但買一棟幾千萬的房子卻只看一、兩間，幾個小時就決定？
房子不是你住進去不喜歡，明天就可以上網拍賣掉，他有很大的轉換成本，而且有一些條件是無法改善的，例如地點、格局，你可能當下覺得沒有捷運還好，採光不好沒關係，但住進去又是另一回事。
在看房的過程中，你會慢慢發現哪些條件是一開始覺得很重要，後來其實還好，而哪些條件是你一定要的。你也會開始瞭解這間房子為什麼比較貴，因為他有哪些條件，這些條件你可能不在意，但卻是整個市場在意的。一邊思考聚焦自己的需求和擁有的預算，慢慢找到自己心目中理想的房子。
我們一開始看比較多跟頻繁，一週可以看到3,4間，慢慢聚焦需求，到後期除非和我們的需求有90%以上符合，不然我們都不會再到現場看，縮減到一個月1,2間。
預售、中古我們都有看，看越多越能聚焦自己的需求
哪個條件更重要
一開始先設定價格範圍後，評估的條件有地點、格局、屋齡、大小。我們的排序是地點>格局>大小>屋齡。
地點：在蛋黃區還是蛋白區，同樣條件的房子價格就會不同。當然越往外圍價格會越低，但要考量的是，通勤的時間是不是你可以接受的？如果本來就住蛋白區，通勤市中心上班，那問題不大，但如果本來住在市中心，要搬到開車通勤40分鐘以上的地方，就要思考一下了。
房屋在有捷運的地方，房價也會較高，但要注意的是很多宣稱的捷運宅，離捷運站走路要20分鐘以上，這樣你認為算捷運宅嗎？我們的做法是會實際去測試要走多久，是不是自己能接受的？即使真的有捷運，哪一條線也是有差，有的線比較冷門，運量也不高，這些都要考量。
如果有生小孩的計畫，那學區也很重要，因為孩子一天在學校的時間比家裡還多。並不是一定要讀明星學校，至少家長們要對教育的價值觀是相近的。附近學區的狀況，打聽一下就可以知道，如果考慮唸私立，那又是另一個討論了。
格局：格局有些在預售屋可能可以靠客變，中古屋也可以靠裝潢來改變。但有一些格局是很難改的。例如採光，只有單面採光是沒辦法變雙面的，或是本來是暗廳(客廳無窗)，要透過房間的光來採光，房間就很難裝門，或是會犧牲隱私，這些都是先天的限制，很難靠裝潢去調整。
還有衛浴，一間衛浴還是兩間，一開始可能覺得沒有影響，但結婚後或家庭成員變多時，就會有些不同。
開放式廚房看起來很美，但如果室內空間不夠，實際煮起菜來室內會充滿油煙味，或是不能使用明火，只能用IH爐。
很多一層多戶的建案，因為要讓一層樓隔更多戶，而讓某幾戶的格局有點特別，像是室內的走道佔很大一部分，這就很浪費空間。
某些格局讓室內空間多一點，但少了一些地方例如陽台，曬衣服會很不方便，對整體生活品質會有影響。
大小：大小很簡單，預算越高當然是越大越好，但如果預算有限，常會碰到的問題是，要蛋白區大一點還是蛋黃區小一點？要舊屋大一點，還是新屋小一點？大小會影響生活品質，在看樣品屋時常看到使用玻璃或是拉門讓空間感看起來大一點，但實際住進去要考量實用性，以及是否喜歡這樣的設計。你真的可以接受只能放單人床，床黏著書桌，衣櫃在頭頂或沒有梳妝台嗎？
電器櫃、衣櫃常被忽略，你的電器應該至少一樣以上，微波爐、氣炸鍋、電鍋、烤箱，熱水壺，他們要放哪裡？你的衣服總是比你想像的多，不可能只像樣品屋那樣吊個1~2件。目前看的房子空間夠放這些櫃子嗎？
還有一點很多人在看屋可能會忽略的是儲物空間，有些用品像是冬被，電暖器，夏天用不到要有地方存放、大賣場採購回來的日用品像是衛生紙。你要讓他們散落在客廳還是堆在房間？還有空間嗎？
評估需要的大小可以想一下若要維持自己目前的生活品質，會需要多大的空間，畢竟要人去改變習慣或適應新環境是一個挑戰，搬新家總是希望自己能夠更舒適。
屋齡：屋齡是我們最後考量的，新屋當然比舊屋貴，新屋的設計更現代，但只要不是海砂屋，輻射屋，房子結構良好，其實住在裡面的是你自己，屋齡其實影響不大，你可能會聽過話術這房子30年太老，來買他這間更新，但可能10年前就有人這樣說，10年過去了，房價呢？台北市50年老公寓現在一坪是？10年前是多少？屋齡對房價的影響不及前面幾個條件，建議考慮的時候從務實考量，畢竟住進去的是自己，其他人的意見不足參考，如果預算夠，誰不想買新房子呢？但為何市中心的老屋價格居高不下，其中的道理，可以再思考。
買房的投資價值
很多人說房子投資報酬率比股票差，長線來看投資大盤更好。這個說法沒有錯，如果單看投資報酬率，房子並非最好的投資產品。但忽略了房子這項產品有一個槓桿的特性，你是用20%的頭期款來持有它，當然這建立在房價只會漲不會跌的假設上，所以如果這個假設不成立，當然你不用買房。如果房價跌了，如果你是自住的話，他還是能提供你居住的價值，其他產品跌了，可能就龜苓膏了。
房貸
買房大部分會有房貸的需求，貸款方案各家銀行差不多，建議跟自己最常往來的銀行詢問即可。
最近政府推出了青安貸款新方案，最高額度從800萬提高到1000萬，年限從30年延長到40年，寬限期從3年延長到5年，並提供3年的利率補助。
要貸多少及多久要看每個人的財務規劃，貸40年不代表一定要40年才能還清，但也要注意自己的現金流，保留緊急備用金，避免有突發狀況時手邊沒有現金。
因為40年再加上寬限期，減低了還款壓力，但如果你是要用40年房貸加上寬限期才能買的話，承受的風險過高，因為未來有很多不確定性，像突然有了孩子，如果現金流抓太死，會讓自己的資金打結；且若你現在30歲，你要保證到70歲都能有這樣的現金流，很多人預期自己之後的收入會比現在高，在計算時就直接算進去，但像前一陣子科技業裁員，就有朋友離開了高薪的工作，如果這時候你手邊沒有一些預備資金，而又要繳房貸，那對生活就會有非常大的影響。
我們計算房貸時，是用30年且不使用寬限期，利率也抓市場最高來做壓力測試，用這樣來決定貸款金額，以免使用過高的槓桿。
摸黑學習
居住對你是消費還是投資？
你想住在市中心和你想要有一個市中心的房子是完全不同的，需要投入的預算也相差非常大，當然小孩子才選擇，可以的話最好兩者兼具，如果先定義清楚的話，就能找到自己能力範圍內的最佳選擇。
房子條件的優先順序
地點>格局>大小>屋齡，這是我在看完70多間房子後的心得，但不論如何，找到自己心目中理想的房子，自己住的開心才是一切，畢竟這可是人生中最大筆的支出之一。多比較多看看絕對不會吃虧。
房子投資價值
和其他投資產品一樣，房子只是資產配置的一種，沒有人保證房價只會漲不會跌，但房子本身自帶槓桿的特性，是這項投資產品特別之處。
房貸
利用壓力測試來試算自己的貸款金額，而非將槓桿開到最高來計算，通過壓力測試後可以再運用貸款年限、寬限期來建立穩定的現金流，要使用它的彈性而非槓桿，貸30年也能提前還清，讓自己擁有健康的現金流，才是根本。
