建立一個其他收入報酬率9%以上的池子

（1758字）摘要：投入700萬，創造年收入65萬，股利實質報酬率9%以上。

小N是中古屋改修專家，也是一位專業包租公，目前手上有上百位房客，最近他分享正在投資股市，第一次投資這類市場，與一般散戶做法不同。

小N說：「11月份投入現金700萬買入ETF債券型股票，再把全部ETF拿去質押借出現金，質借利率2.1 %，每次可借出股價6成，借出來的現金再買入該檔ETF，最多可以質借三次，如此反覆操作已經累積投入價值1500萬ETF，而且所配發股利都可以cover質借的利息支出，還創造月收5萬元以上的現金流。」聽到此一般人都會霧颯颯。

截取小N所說的重點，投入700萬，創造年收入65萬，ETF股利實質報酬率9%（=65/700），三次質借的槓桿是開很大，此種操作現金存量要足夠，當市場發生巨大波動時，若ETF質押維持率未達130%以上，就要繳交保證金，否則會有斷頭的風險。

小N拍拍胸脯說：「目前手上有定存+現金流數千萬，開槓桿只是不想把全部的錢都放在股市上，而且不隨便賣掉股票為用錢方式，這種槓桿模式在房地產投資就操作過，只要掌控好風險及報酬率就可以執行。」

他繼續分享這次買入投資標的要有三個要件：

1. 這筆資金是從房地產增值後，所貸款出來的投資理財型房貸，還享有寬限期3年，貸出來的資金不會全部all in。

2.證券公司給的質押利率2.1%，再加上這檔投資標的穩定又有合理報酬，可以股票自己養股票，足以渡過波動時期。

3.未來美國央行進入利率降息波段時，這檔ETF股價會往上走，等待未來可能會賺取資本利得。

看來他此次的操作和投資不動產是相同原理原則「不動產養不動產，耐心等待資本利得發生」等待的過程中不必花太多時間及金錢做管理，一直是小N一貫的作風，難怪他的事業會越做越大。

（小N的投資損益表）

依上面損益表，小N準備了11290358元創造一個池子：

1. 投入700萬買入ETF股票。

2. 維持4290358元於定存及質借準備金。

3.每月創造54519元現金流，足以支付理財型房貸的利息21700元（1200萬*利率2.17%/12個月）還有剩餘32819元。

風險評估方面，若股市下修幅度達到原始股價5.88折時，已經準備4290358元現金放在證券戶裡。

看來小N又再度增加一個其他收入的池子，池子裡的水存量，會隨著總體經濟變化及利率變動而有高低起伏價格，這種做法不必太過於盯著盤勢，心情也不必跟著股票價格波動。

小資族沒有這麼大一桶金怎麼辦？

難道不用建立其他收入的池子嗎？

此時就要搬出巴菲特的雪球理論，先滾出一個小雪球（一桶金），若手頭已經有100萬以上的閒錢，想要像小N一樣建立池子，分析報表如下：

依上面損益表，小資族準備一筆閒置資金967745元創造一個池子：

1. 投入60萬買入ETF債券型股票。

2. 現金367745元於定存及質借準備金。

3.每月創造4673元現金流入，報酬率9.35%。

4. 接下去就像查理蒙格一樣去釣魚，培養耐心等候。

先說明，不是一定要開槓桿操作，任何投資及開槓桿都有風險，這裡討論的是如何拿出投資的資金，如果是採用募資，如何讓股東願意拿出錢來給您管理，必須要有相當的利益報酬於前提，若來自金融證券借貸，也必須付出相當的成本費用及風險，這一類的操作屬於進階版，小資族的您還是先存一桶金，相對降低槓桿失控的風險。

如何掌握及處理失控風險，來聊聊波克夏控股公司董事長巴菲特為何一直保有千億美元的現金存量，從財務管理的角度，不只有發放股利的本錢，當總個體經濟風險事件發生時，大股東抽離股本、波特夏市值大跌，此時用現金足以買回自家庫藏股以維持股價穩定度，企業風險事故發生時，大部分的問題都是可以用現金來解決，上個月巴菲特又賣掉部分股票，增加200多億現金部位做為財務管理的調節，也是因應未來景氣循環的方式，渡過低迷時期，當景氣波段進入主升段時，還有再投資的能力。

巴菲特資金來源於眾多股東及保險公司的金流，而「小N」的資金來源於金融借貸及租金收入，他們有共同作法是想辦法「取得大量現金」，再透過投資市場進行投資。投資過程中最重要的3個策略「股價並不重要」、「了解自己的極限」、「耐心是一種美德」是每位投資人的共同課題，也是學習的目標。