權利變換
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過去我的文章大多聚焦在都市更新的好處，但參與都更真的只有甜頭，沒有苦頭嗎？很多地主以為，只要簽好合建契約或選擇權利變換，靜靜等待建商把房子蓋好，準備好行李，就能無痛入住新家。真的是這樣嗎？
其實，都更的流程遠比想像中複雜。當新家終於蓋好，準備交屋時，地主得先「完稅」才能順利拿到鑰匙。
前兩篇文章教你怎麼查公開資料、調整估價、算權利比例，現在我們來實際用這些方法，幫兩位地主算算權利變換與協議合建能分回多少房子，然後比較哪個選項更划算！
假設某都更案是多棟五層樓的公寓，總戶數 180 戶，基地面積 5,000 平方公尺。建商提出的協議合建條件是：室內坪數 =（原主建物權狀坪數 -
2025/06/18
不好意思，想請教一下 這(25-4)，為什麼要-4?? ，還是1.1是什麼的系數??
阿土伯分回：（25 - 4）× 1.1 ×（1 + 20%）= 27.72 室內坪，權狀坪數為 27.72 ÷（1 - 33%）= 41.37 坪。外加一車位。
發文者
2025/06/18karen133233 第二段「建商提出的協議合建條件是：室內坪數 =（原主建物權狀坪數 - 4）× 1.1，每戶皆配一個平面車位。1 樓住戶因價值較高，建商同意額外加 20% 坪數。」
這是一個舉例，並不是固定的計算公式。每一家建商與每一處建案的條件會有不同，所以實際換算合建坪數請以你們配合的建商條件計算。
警語：以下估價方式僅供參考，協助非專業的地主做簡單估算。如果需要具公信力的不動產估價，請找有高考不動產估價師執照的專業人士協助！
上一篇文章教你怎麼用公開資料查鄰近都更案的估價單價，現在有了這些數據，接下來要怎麼調整，才能算出自家房地的價值？又怎麼知道自己在權利變換中能分回多少房子？
在上一篇文章中，我們聊到權利變換的房屋分回會受到都更前後房地價值的影響。那麼作為地主，我們該怎麼預估自家房地的價值，來決定是跟建商簽協議合建，還是選擇權利變換呢？
別擔心！就算你不是專業估價師，也能透過網路上的公開資料，簡單算出更新前後的房地價值。這篇文章就來教你怎麼做！
怎麼估算更新前的
在台灣的都市更新中，房屋分回主要有兩種方式：協議合建和權利變換。
協議合建是地主與建商私下簽訂合約，選屋條件和分回坪數全依合約內容執行，沒有統一規範，彈性大但風險也高。因此，這篇文章我要聚焦在另一種方式——權利變換，來聊聊它的房屋分回怎麼運作。
想了解權利變換和協議合建的差別？可以看看我之前
三重區六張街危老重建工程意外凸顯重建過程中潛在風險，本文探討地主如何降低風險，並建議慎選建設公司、積極參與更新重建，或透過自主更新會委託專業協會，以保障自身權益。
都市更新時，如何避免估價結果不公正呢?都市更新應選任三家估價機構，無法共同指定時，則由建商指定一家，另二家用公開、隨機方式抽選，且還要一、在更新單元範圍所在鄰近地域之適當場所辦理。二、選任之日期及地點，應於選任十日前通知地主。三、應有公正第三人在場見證。四、依官方之建議名單選任二家，備取數家。
都市更新地主須負擔的都更費用，是由建商先行墊付，再用完工後的房屋抵充墊付費用，但房屋的價值如何認定涉及地主及建商分配是否公平合理，值得大家深思。
都市更新程序繁雜，涉及法律、估價、營建等程序，相信並利用政府建構的審議制度及權利變換方式，是進行都更最好的實施方式，避免以合建方式導致地主彼此間或對建商的不信任。先出具同意書，讓都更程序開始進行，在發現公開展覽的事業計畫中，低於同意書所記載的分配比率，地主可在期滿前撤回同意，保障自身權益。
2024/08/20
不奇怪喔~建商一般就是分送事業計畫與權利變換，事業計畫審建築規畫圖，權利變換審估價，地主在事業計畫公展完成前都可以撤銷同意書，一旦公展完成，就表示地主殿建築規劃沒有意見，事業計畫的審議程序就會一直走下去，到核定發布實施時才能確定獎勵值有多少，確實的分配面積這時候才能計算出精準數據。既然是協議合建，只要合建契約載明分配比例就好，地主無需考慮同意書上的權利比例，考慮這麼多都更還做不做得成啊！最要考慮的是核定後計算出來的分配面積與事前估算差多少？地主若真想撤回同意書應該考慮的是還要與建商喬多久？破局後還有建商敢來協助都更嗎？新的建商重新整合還要再等多少年呢？地主要捍衛權利完全沒錯，但也要審時度勢呀~~盡早都更住的安全生活品質提升價值翻轉，少分個一兩坪也能讓建商不用太傷腦筋成本高漲利潤降低，房子也會蓋得更加用心，這不就值得了嗎？~~~~~淺見請笑納
