三重危老重建意外頻傳！如何降低風險保障自身權益？
近日新北市三重區六張街又發生危老重建工程意外，看了地址發現距離我小時住家很近，從新聞中看起來除了原來工地施工停頓外，還導致2棟鄰房龜裂、傾斜，其中一棟不久就整棟倒塌了，家園瞬間消失，應該沒有幾個人可以承受得了，原本重建戶的工程進度當然也是延後了，但更大的問題來了，如果確定有過失後的建商或營造廠賠得起嗎？想重建的地主們要如何避免自家受害或隔壁人家重建而損害自己家呢?
重建評估時期慎選建設公司或營造廠，但實務上卻不怎麼容易做到
很多人會告訴地主，在跟建商合建時要挑選有信譽、有實績的建商，但是講很容易，怎麼做?好像也沒有甚麼具體的方法，充其量是查登記資本額，越高越好，話雖沒錯，但是如果你家只能危老重建，不會有大資本額的建商或營造廠來興建，而且我們也碰過甲級營造還不是一樣蓋到爛尾，執行也查無財產：至於查過去實績?可能可行，但過去蓋得起來不代表這次蓋得起來，因為時空背景不同、營造成本不同、建案特性不同，而且一案建商總是會說我們是○○集團，雖然起造人不一樣，但還是很有信譽的，地主你能說甚麼呢?查閱建商、營造廠的司法判決紀錄或政府採購公告的不良廠商，看看過去有無發生營建糾紛或被聲請本票裁定等債信不良的紀錄?只能說效果有限，因為建商、營造廠有司法判決債信不良紀錄後，下次就會換個名字，讓你查不到紀錄。去業界打聽?因為地主不是業內人士，經常打聽不到，或者基於傳統美德，同業也不好意思告訴你太多醜聞，而且口耳相傳，一不小心就吃上刑法的妨害信用罪，不就自找麻煩。
積極踴躍參與更新重建，避免自己被迫更新或受災損
如果住家隔壁要重建，建商或實施者或鄰居一定會來問要不要一起重建，因為這樣不僅基地變大，工程施工變得容易，而且可以取得更多的容積獎勵，降低工程成本，絕對是對所有人都有好處，道理大家都懂，但現實上往往不是這樣一回事，畢竟每個地主都有自己想法導致沒有參加更新，不過這樣可能面臨更大的風險。以近日三重區六張街莘聖建設公司的危老重建案為例，莘聖建設公司在111年9月20日買下該段805及806地號，面積分別是152、170平方公尺，合計322平方公尺，約等於97坪，這地號上面就是六張街186及188號的未辦理保存登記建物，查閱實價登錄購買價格是7500萬，代表莘聖公司已經花了一大筆錢買土地，變成自己是地主了，而且只有莘聖公司一個所有權人，自地自建了，即是周遭地主不加入都市更新重建，莘聖公司仍然可以用危老重建的方式，自己就進行重建，換句話說，重建工程勢在必行，擋也擋不住，想卡也卡不住，旁邊地主勢必淪為工程意外的可能受災戶了，加上基地過小，只能用預壘樁而無法以較安全的連續壁施作，不論施工法有無人為疏失，隔鄰地主受災的風險已經增加，最終果然發生工程意外跟損鄰事件，這樣就變成要看事後的救濟能否保障權益了，除非建商願意先提出足額賠償並給付受災戶，但幾乎不曾見過，因為事故原因跟受損金額都必須經過繁雜的程序才能確定，住戶現階段只能考慮假扣押，但假扣押需要賠償金額3分之1的擔保金，受災戶通常拿不出來，何況必須有事證向法院說明建商有脫產的事實才會獲准假扣押，而受災戶很難有建商的脫產事證(基泰大直案假扣押就都遭法院駁回)，所以假扣押其實是比打贏本案訴訟還要難，可是不做假扣押，以目前實務上三審定讞要6年的時間，多年後官司打贏了，可能建商也脫產了，等於地主或受災戶完全沒有任何保障。
地主自己出資，組織自主更新會委託代理實施，有利重建進行及自享增值利益
老舊房屋不僅在居住上不便利，本身就存在危險性，因此除非是財務上無法配合，盡早或利用機會更新重建才是正途，何況營造成本日後只會越來越高，越晚重建只會更貴，錯過這次機會，下次不知道要等到何時，且都更或危老的時程容積獎勵也只有更低，最重要的是積極參加重建有預測性，可讓民眾預先準備搬遷，如果鄰居加入得夠多，可以符合都市更新的方式重建，還可以有拆遷補償費、安置費，不會臨時受災急急忙忙找地方居住，傳統由建商擔任重建實施者時，住戶最擔心的就是建商作業不透明、賺很多，但建商出資興建承擔風險，本來就應該賺取合理利潤，或許少數有些案子因為說明的不夠清楚導致住戶誤解，或因為不動產增值速度太快發生真有建商賺太多的情形，但既然要委請建商，住戶就應該相信建商，否則一直不願重建，時間才是真正的成本，且如果民眾擔心建商不透明、賺很多，可以用自主更新會的方式，自己先整合，再出資選商，由更新會委託代理實施的專業協會或服務公司，這類的協會或服務公司甚至還組織共學團及建置軟體供民眾計算出資與不出資的分配試算參考，例如以三重區六張街的數值輸入，https://tnews.cc/ur/LandChange.asp，如下圖
確定送出後，就會得到下列計算結果
因為是地主自己出錢，協會或服務公司不會要求分屋而只是收取服務費，日後重建完成的房屋是由自主更新會自行銷售，售屋所得再分回原住戶，因此房屋漲價的增值就不會歸建商取得。
結論
積極參與重建除了自己居住安全外，擔心權益受損時，可用自主更新的方式參與重建，更新會也可以委請專業協會或服務公司代為辦理，更新會只做決策，這樣就可以避免住戶對於建商擔任實施者時的猜疑或賺太多，但若更新會的住戶自己不夠積極、不想自學，那還是委託建商，住戶就比較輕鬆，畢竟時間才是最大的成本。
