海砂屋買賣糾紛：法院判決賣方免賠關鍵在於此！簽約前必看

今天看到一則新聞報導台中地方法院113年訴字第1951號判決，是有關買到海砂屋但法院卻判決賣方不用賠償的新聞，新聞內容主要是說買方透過仲介買了一間房屋開始裝潢之後發現屋內的混凝土剝落、牆壁龜裂、鋼筋外露，經過檢測之後發現是海砂屋，於是買方就把賣方屋主告上法院，最後法院卻判決賣方不用賠償，看到這樣的新聞讓我著實嚇了一跳，因為這跟我們過去所處理的案件結果完全不相符，於是我便把這判決書調出來看了。

賣方不知道房屋有海砂的情形，所以不用負責？！

依照新聞的內容報導法院判決的事實跟理由是賣方在11年前是向別人買來了這間中古屋，賣方這11年來也沒有裝修，再加上社區的其他住戶都沒有聽聞過同社區有任何海砂屋的事件，賣方前手也沒有告訴賣方這個房子有海砂的問題，因此法院的相信賣方對於海砂屋一事並不知情，於是認定賣方沒有故意不告知海砂屋的事實。

但法律實務上物之瑕疵擔保責任是法定無過失責任，白話說就是不管賣方出賣是知不知悉是海砂屋，賣方都要負責，因此上面賣方知不知道是海砂屋只會影響法院認定賣方有無故意不告知瑕疵進而導致賣方無法特別約定排除物之瑕疵擔保責任，但問題就在於很多賣方自己也不知道房子是海砂屋，所以還是可以特別約定排除擔保責任的。

物之瑕疵擔保責任可以特約免除，免除後就不用負海砂屋擔保責任

如果從法院的判決書中就可以看到法院花了很多時間去認定很重要的一個關鍵點，就是賣方要不要負物之瑕疵擔保責任，因為物之瑕疵擔保責任是可以由買賣雙方特別約定排除的，法院是這樣認定的：「民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；……故買賣雙方如有以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保責任，而出賣人復無故意不告知瑕疵之情形者，其特約自當屬有效。而解釋意思表示應探求當事人之真意，不能拘泥於所用文字，且解釋契約時，如手寫文字與印刷文字表示之內容有出入時，應以手寫文字為準，蓋當事人就某一事項，既特別花費時間精力，以手寫文字方式予以約定時，通常更能反映當事人真實的意思。……」、「其他約定事項（本條款之文字記載應經甲乙雙方用印或簽名確認）簽約時買賣雙方合意，因屋齡老舊，同意依現況點交之，賣方就本物件不負民法物之瑕疵擔保責任。…（略）等語，並有原告之簽名、按捺指印及被告○○○之簽名、蓋章」

簡單說，法院認為契約中的其他約定事項記載了賣方不負海砂屋的物之瑕疵擔保責任，而且買賣雙方又在特別約定事項的地方有簽名、蓋指印及簽章等行為，因此法院認為買賣雙方已經有合意賣方不必就海砂屋負擔保的責任，這是這個判決中最最影響勝負結果的關鍵，因為如果沒有特別約定排除海砂屋的物之瑕疵擔保責任，賣方本來就要依約或依法律的規定在6個月或5年的期間內負海砂屋的物之瑕疵擔保責任，換句話說，這個判決是特例，也就是說是雙方有特別的排除的海砂屋物之瑕疵擔保責任，導致賣方不用負責，因此產生買方提起訴訟後遭到敗訴判決的結果，並非一般通案的情形。

簽立買賣契約書時千萬不要同意免除賣方的物之瑕疵擔保責任

賣方出賣的房屋如果是海砂屋，大部分的情形都是要賠償的，因為在買方發現是海砂屋的情形，買方通常會很快主張法律上的權利，主要是減少價金，法律規定甚至可以解除買賣契約(但很少解約勝訴的)，買方通常也不會超過法律所規定的6個月以及五年的期限，所以大部分的海砂屋通常屋主賣方是必須負賠償責任的，只能說本件的買方沒有注意到而在買賣的契約上面去簽署同意賣方不用負物之瑕疵擔保責任，導致買方遭受敗訴的判決。