鶯歌預售新建案：《國家新美院》
大概四年前，皮朋哥曾經看過一個鶯歌火車站附近的預售建案，叫做《站前美學》。當時兩房的價錢差不多是600萬，然後當時對所謂的一案建商有所顧慮，所謂的一案建商是指第一次開案要賣房子的建商，因為過往沒有實績或是風評可供參考，因此許多買方對於新推案的一案建商都會有所顧慮或是卻步。
不過600萬的兩房...真香啊，然後人家也是順順的完銷然後交屋了。所以可能保守的人當然還是會傾向買一線的品牌建商，但好像很多時候也不用自己嚇自己？是說在台灣好像要買到爛尾樓也不是那麼容易的一件事。
鶯歌比較為人所知的，應該是鳳鳴重劃區。但是鳳鳴重劃區其實離鶯歌的老城區頗遠，雖然還是新北門牌，但講起來已經是離桃園生活圈比較接近了。加上旁邊有鶯歌區第三公墓，因此雖然有鳳鳴火車站，也離國道二號的大湳交流道很近，但皮朋哥自己其實不是很喜歡，如果論鶯歌的地點，還是比較喜歡離鶯歌火車站近一點。
接下來談談目前正在早鳥潛銷的預售建案《國家新美院》吧，由上市公司皇普建設操刀，位於在鶯歌正核心的地段。應該會是鶯歌在地人非常喜歡的一個位置。由上圖可知，最大的賣點就是即將通車的捷運三鶯線，步行只需要650公尺9分鐘的路程；就算是步行至鶯歌火車站也不算太遠，是950公尺14分鐘。
建國國小就在旁邊，陶瓷老街也是幾步之遙。個人是覺得蠻宜居的一個地點。
生活機能的部分，可以看到建國路、南雅路、國慶街上密密麻麻的店家，完全不用擔心。陶瓷老街充滿悠閒舒適的氛圍，還有不遠的新北市立美術館、陶瓷博物館、三鶯之心等景點，假日也不怕沒地方去。
不過鶯歌鎮上只有火車站附近的兩間小診所，看看感冒打打疫苗還行，大型醫療院所只能去三峽的恩主公醫院，或是更遠一點的土城醫院了。
《國家新美院》的基地，西邊是育英街，南邊是育才街，東邊是育才街54巷，北邊是育英街17巷，如果全部整合好會是四面臨路，但是可惜南邊和西邊並沒有完全整合，而是有一些老公寓，因此只有北邊和東邊兩面臨路。南邊有一個非常小型的宮廟順延宮，應該影響不大。
基地面積為1138.9坪，算是相當大的基地，地上15層，地下3層；共有2棟建築，166戶住家，5戶店面，171個車位。
《國家新美院》分為兩棟建築，二樓A7/B6戶別中間以露臺相連。兩棟都是一層6戶2電梯。梯戶比相當不錯。
由標準層平面圖可知，棟距採光最好的應該是B2/B3/B5/B6戶別。育英街10米，加上B棟臨路退縮18米，至少會有30米以上的棟距。順道一提，《國家新美院》目前是一期，之後在北邊接待中心的位置會再推出二期，總共兩千多坪的基地，可望刷新鶯歌老市區的城市風貌。
另外車道會經過A1/A2戶別下方，不喜歡車道上方戶別就請避開A1/A2的2樓吧。
銷售的部分，目前兩房全部鎖住不賣，所以沒有A3/A5/B3/B5的資料，迫於無奈只能看三房，其中A2/A6/B6格局近似，都是約37坪左右的正三房設計；A1/A7/B7面南棟距景觀較差的戶別（除非買高樓層），則為35坪左右的正三房。主要的差別是35坪室內玄關進門處有一根大柱，還有35坪戶別玄關反而比37坪戶別還大，因此35坪戶別坪效較37坪戶別略差，但差2坪左右和建商差別定價策略，總價也會有蠻顯著的差距。
格局的部分都很棒，基本上也沒甚麼好挑剔的。
最後來看看價錢吧。
A6/2F總價：37.6p x 45.3萬 + 205萬車位 = 1,908萬。
比較正常樓層的三房帶車位，大概還是抓個2,000萬才有機會入手《國家新美院》了。
結論
皮朋哥認為吧，《國家新美院》的定位比較偏向是換屋族群而非首購，因此講起來大部分的戶別都是偏中大坪數，兩房戶數反而比較少。
然而，大坪數的2樓，早鳥都要價45萬以上了，高樓層大概也會要4字頭快要5字頭。看來如果等到兩房開賣，單價勢必會破50萬，估計應該至少52萬以上。如果沒有看錯，這應該是刷新鶯歌區房價的最高點了。這在半年前還可以買到板南線的頂埔運校重劃區...2024年以來，房市的瘋狂真是屢屢令人跌破眼鏡。
原本鶯歌的宜居氛圍，有一度還讓皮朋哥會想說要是退休了來住鶯歌好像也不錯。畢竟鶯歌原本還可以算是一個房價凹陷區，或者說是想上車的買方最後倒數的人道走廊，看起來大概只能說車子開走了，走廊也關了吧。
前幾天閒著無聊，上591掃描板橋、三重、新莊、土城、中和，設定總價最高1,500萬，結果發現這個價錢完全沒有兩房的物件上架銷售，雖然皮朋哥看多2024房價，但也沒想到會這麼瘋狂，房價這樣瘋漲，只會讓屋主更加惜售，市場上更沒有物件，同時因為供給量整個冰凍，也會造成建商推預售案的開價更是一浪高過一浪，瘋漲成這樣，真的非常令人不安...
