貸款滿水位，房市會跌嗎？

市場總是這樣：絕望中會出行情，同樣的樂集也會生悲！

隨著股市重回2萬多點，外匯持續湧入，加上新青安的助攻，房價量俱漲，房市勢如中天之時，在車上的人，天天期待房價能衝破哪個天花板，沒上車的人，終日揣揣求一個上車的機會之際，一個沒有人意料到的金融危機，又悄悄到來，也是筆者在房市10幾年經驗，從沒遇到過的情形：銀行貸款滿水位。

貸款滿水位下，房地產現場發生甚麼事？

1. 中古屋、新成屋已簽約買方最慘，銀行無法撥款，尾款只能延後，立刻必須負起延遲給付違約金，尤其中古屋市場面對個人賣方，可不像建商這麼好講話，該收的一毛不能少，每日萬分之五的違約金，如果總價1000萬，每天就是5000元在燒。
2. 預售屋短期撿到槍，中期受影響：雖然想買房的人短期會往付款壓力輕的預售屋市場流去，短期銷售狀況變好，但中期會如何發展，仍待觀察，因為如果中古市場頂不住壓力，量體少中古市場很多的預售市場，也難保不受影響。

這時候央行再出來補刀，拋出貸款總量管制政策，而且範圍擴大所有金融機構，要將不動產授信額度再進一步緊縮，進一步打擊市場信心。

因此許多人認為今年下半年房市可能會有一波顯著的價格修正。

但筆者對此說法是比較不認同，因為市場現在遇到的是買方無法貸款，雖然一定有部分急用前賣方降價求售，但超額儲蓄氾濫的市場現狀未解，有能力以低貸款成數承接的買方還是不少。
而且依據美國經驗，美國在新貸利率高達7%的背景下，買方無法買，賣方同時也不願意賣，因為賣了就買不回來，形成市場交易量嚴重緊縮，價格卻無量上漲的詭異現象，目前的台灣在經濟好、通膨的背景下，只要不缺錢，願意賤賣房子的應該不多，少數量出來也會被有實力的科技人、投資客接走，很有可能仍然演變成仲介、代銷苦哈哈，甚至可能造成小建商倒閉，但房價仍掉不下來的情況。