信託契約與合建契約在不動產開發中的結合

前言

在承辦繼承案件的過程中，偶爾會遇到遺產中有土地信託給銀行或建經公司或銀行的情況，通常八九不離十都是因為都市更新，而被繼承人在生前有與建商簽署合建契約。而對於繼承人來說，由於並不是每個繼承人都了解信託制度與合建契約，以致於不知道從何下手而擔心無法繼承高價值的遺產。以下我們就簡單了解一下信託關係與合建契約。

信託契約與合建契約是兩種不同的法律和財務工具，但在不動產開發中，它們可以互相結合，以保障各方的權益。例如在施工前，土地所有權人（地主）會與建商簽署合建契約，由地主將都市更新的標的的土地或容積信託予銀行或建經公司，相對地建設公司亦會將相當的金額予以信託，作為雙方履行合建契約的保證。

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信託制度

信託制度是一種法律安排，最主要的功能在於讓財產獨立於原所有權人的財產之外，以達到便利管理、處分，甚或履行契約的擔保。在信託關係中，通常涉及三個角色：委託人、受託人和受益人。委託人將財產轉移給受託人，後者根據信託契約的約定條款為受益人的利益管理該財產，有時會涉及第三人的利益（如合建契約中的建商）。在不動產開發中，信託可以用來確保土地不因為後來易主還合作告吹，或者要確保建設的資金專款專用，並提供降低風險及隔離的效果。例如，地主和建商可以將土地和建設資金信託給銀行或專業機構（如建經公司），以確保項目土地的產權及資金的合理運用。

合建契約

合建契約是一種因應不動產開發模式所出產的一種民事上無名契約，通常由土地所有權人（地主）與建商共同合作進行建設。這種契約有多種形式，包括合建分屋、合建分售、合建分成和委託興建等。每種形式都有其特定的條款和風險，特別是在建物分配和成本控制方面，每種類型的合建契約都考驗著地主與建商間的信任關係，雙方都擔心各自的權益受損，故在簽署合建契約前的議約過程，最好請不動產專業人士（如律師、地政士等，至於都更危老推動師，由於其立場通常在於協助促成地主與建商簽約，並非單位某一方考量其權益）來為其把關，以防將來產生法律上或稅務上的風險。

合建契約的主要類型

合建契約會依據合建的類型，制定相對應的資金、融資、土地擔保、稅務、法務規範，讓合建的雙方有所遵循。合建契約的主要類型如下：

1. 合建分屋：
   地主提供土地，建商負責施工，雙方以新屋進行權利交換。
2. 合建分售：
   雙方依比例分配售屋收益，可能會因樓層差異引發爭議。
3. 合建分成：
   雙方共同出資建屋，出售後按比例分配收益。
4. 委託興建：
   地主出資並委託建商興建。

信託制度在合建中的應用

在合建過程中，信託可以作為一種保障機制。例如，透過不動產開發信託，地主的土地和資金可以被專門管理，以確保在項目進行期間不會被挪用或浪費。這樣的安排能有效降低因為建商財務問題而導致的風險。

主要優勢

• 資金透明性：信託專戶確保所有資金用於項目開發。
• 風險隔離：信託財產不受受託人個人債務影響。
• 權益保障：確保地主在項目完成後能夠獲得相應的物業或收益。

總之，信託與合建契約在不動產開發中相輔相成，透過合理的法律安排，可以有效保障各方的權益並降低潛在風險。至於由於信託的關係，該筆遺產會登記在受託人的名下，且信託關係不因為委託人死亡，就一定會終止信託契約，在信託關係下的遺產處理，程序較為複雜，待後續我們再來介紹。

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