房地合一稅2.0：投資者的新挑戰
前言
房地合一稅2.0是從民國110年7月1日開始適用，而所適用的交易情況是「105年1月1日以後所取得的房屋和土地，在110年7月1日以後出售」。修法的主要目的是對短期套利的投資客課以重稅，讓交易所得的利潤變少，刻意地減少獲利空間，抑制炒作房價的現象。若是長期持有的自住房地，則受到的影響不大。
壹、哪些情況可以享有優惠？
房地合一稅對於房地的賣家而言，是最在意的點，因為房地合一稅的課徵會讓因買賣房地價差利潤變小。在現在房價只漲不降的情況，如果有預期要換更大間、更新的房屋，就要準備更多的頭期款。所以若是能夠符合房地合一的優惠條件，那就是最好的啦！我們來看看房地合一有哪些優惠，前提都需要滿足「自住」的條件。
一、自住減免
- 免稅額：若出售的自住房屋符合條件，課稅所得在400萬元以下可免稅；超過400萬元的部分適用10%的所得稅率。
- 條件：
- 房屋必須由個人、配偶或未成年子女設籍並持有連續滿6年。
- 在交易前6年內，該房屋不得出租或用於營業。
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本優惠。
二、重購退稅
- 此優惠適用於個人買賣自住房地，無論是先買後賣或先賣後買，只要符合特定條件即可申請退稅或抵稅。要注意的是，使用重構退稅的優惠，其新買的自住房地在5年內需要維持自住，不能出租或營業，或是再行移轉（買賣或贈與）。若有違反，國稅局將追繳原適用重購扣抵或退還的稅額。
- 條件：
- 出售舊房與購買新房移轉登記的時間差距需在2年內。
- 個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住。
- 該出售及重購之房屋無出租、供營業或執行業務使用。
貳、房地合一稅的稅基
所謂的「稅基」，就是課稅所得，其計算式是：
成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得
一、成交價額
是指不動產買賣契約（私契）中雙方約定的買賣價格，也就是實際上成交的價格。
二、取得成本
（一）有償取得
當初若是以買賣的方式取得，就是以買入的成交價額為準。
（二）無償取得
若是因為受贈或是繼承來的房地，其取得成本則是用繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準。
（三）附加成本
- 有提供單據
（1）購入房屋、土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），以及在房屋及土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息。
（2）取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。 - 未提供單據
稽徵機關可依查得資料核定其成本；無查得資料，可依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。
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參、可以扣除的費用
一、交易房屋、土地所支付的必要費用
例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、行政規費等。
二、當次交易未自該房屋及土地交易所得額減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅
公式：
【（申報移轉現值—公告移轉現值）／土地漲價總數額 】X 已納土地增值稅
三、未提示因取得、改良及移轉而支付的費用單據
按成交價額3%計算其費用，並以30萬元為限。支付費用大於推計費用者如提供合法支出憑證，可核實認定。
肆、持有期間及稅率
一、中華民國境內居住之個人：
（一）持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。
（二）持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。
（三）持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，稅率為百分之二十。
（四）持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。
（五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。
（六）個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。
（七）個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十。
（八）符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。
二、非中華民國境內居住之個人：
（一）持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。
（二）持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。
三、所謂「中華民國境內居住之個人」
下列2種人是屬於「中華民國境內居住之個人」其餘則為「非境內居住者」：
（一）個人於一課稅年度內在中華民國境內設有戶籍，且有下列情形之一者：
- 於一課稅年度內在中華民國境內居住合計滿31天。
- 於一課稅年度內在中華民國境內居住合計在1天以上未滿31天，其生活及經濟重心在中華民國境內。
【註】所謂「生活及經濟重心在中華民國境內」，應衡酌個人之家庭與社會關係、政治文化及其他活動參與情形、職業、營業所在地、管理財產所在地等因素，參考下列原則綜合認定：1.享有全民健康保險、勞工保險、國民年金保險或農民健康保險等社會福利。2.配偶或未成年子女居住在中華民國境內。3.在中華民國境內經營事業、執行業務、管理財產、受僱提供勞務或擔任董事、監察人或經理人。4.其他生活情況及經濟利益足資認定生活及經濟重心在中華民國境內。
（二）在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天以上者。
四、不受影響的交易情況
（一）維持稅率20%
- 個人及營利事業非自願因素（如調職、房地遭強制執行）交易。
- 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易。
- 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉。
- 營利事業興建房屋完成後第一次移轉。
（二）維持稅率10%
自住房地持有並設籍滿6年（課稅所得400萬元以下免稅）。
伍、繼承取得的適用
一、一般繼承的情況
關於繼承或遺贈取得持有期間的解釋，可以將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
二、連續繼承的情況
連續繼承的情況如爺爺過世後由爸爸繼承，爸爸過世後又由子女繼承的情況，財政部放寬其解釋，認為房地如果連續發生2次以上（含當次）繼承（受遺贈）而移轉所有權者，同樣具有前述情形，且對各次繼承人（受遺贈人）而言，其取得時點及原因具有非人為所能操控的特性，故將「各次」被繼承人（遺贈人）持有期間均納入併計範圍，以利適用較低稅率或自住優惠。
陸、夫妻剩餘財產分配的適用
自105年1月1日起取得之房地，於日後交易時係屬於房地合一所得稅課徵範圍；取得日之認定，原則上係以房屋、土地完成所有權移轉登記之日為準。而在因為出售依民法第1030條之1規定，行使剩餘財產差額分配請求權而取得之房地，依據房地合一課徵所得稅申報作業要點第4點規定，以配偶之他方原取得該房地之日為取得日。
一、適用舊制
若配偶之他方原取得該房地之日是在104年12月31日之前，適用舊制財產交易所得，併入出售年度綜合所得稅申報即可。
二、適用新制
若配偶之他方原取得該房地取得時點在105年1月1日之後，則配偶日後出售該房地時，應適用房地合一新制，於完成所有權移轉登記日之次日起30日內向所轄國稅局申報房地合一所得稅。
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