日本房地產投資：房東自行管理物件到底難不難？物業管理公司的工作內容有哪些？

不少人對於當房東都頗有興趣。不過出租物件並不只是單純收租即可，還有許多管理層面的工作要應付。在日本，房東多半不喜歡親自面對房客，也不喜歡自己去處理管理層面的瑣事，因此日本的房地產租賃業發展出相較其他國家，更為完善和成熟的租賃物業管理制度。雖然仍有房東自己管理持有的物件，但是把出租的物件交給專業的物業管理公司管理，在日本幾乎已是基本共識，絕大多數人都是委託專業的物業管理公司管理。本篇文章則針對物業管理公司的工作內容做說明。

租賃物業管理的業務範圍

在日本許多出租的房產都是交給專業的物業管理公司打理。包含招租、應對房客、收租以及日常的管理和維護。房東一般不會親自面對房客。直到退租為止都沒有實際見過房東本人，這樣的情況在日本的租屋產業並不少見。負責應對房客的基本上都是物業管理公司的人員。

1.房（租）客管理業務

這部分的業務主要包含，收取租金以及應對租客的需求，有時候也必須應付租客的投訴或是鄰里之間的衝突。此外，處理契約更新、解約的手續、聯繫租客等也都在物業公司的業務範圍。

2.收取租金

物業管理公司其中一項主要的業務就是每個月確認是否確實收到租金。日本的租金一般多採取銀行帳戶自動扣款的方式。物業管理公司須確認每個月是否有確實到帳。並且將租金匯款至房東的帳戶。如果是採租客每個月自行匯款的方式，必須確認租客每個月是否在約定的時間內確實匯款、匯款的金額是否有誤。

3.催繳租金

物業管理公司還有其中一個重要的作用就是當租客沒有按時繳交租金時，必須進行催繳。如果遲遲聯繫不上租戶的話，必須親自前往公寓確認租戶的狀況。極端情況甚至必須採取訴訟的手段。而這些也都是由物業管理公司的人員作為主要窗口進行對接和處理，並且將處理的進度按時回報給房東。

4.處理房間內設備故障的問題

日本的租屋一般不提供傢俱和家電。不過依然會附設空調和熱水器。租屋內如果空調、熱水器、衛浴設備或廚具（流理臺、灶台）出現因長年使用而自然耗損造成故障或損壞的情況。則這部分的修繕責任和費用須由房東負擔。如果是房客使用不慎或故意破壞則責任在房客本身。

如果修繕責任在於房東的話，租客聯繫管理公司後，會由管理公司安排維修公司前來修繕。特別是熱水器和空調這類在夏天和冬天的必須品，若損壞，極端情況甚至可能危及性命的生活必需品，物業管理公司更是必須及早應對。另外，瓦斯爐、熱水器的電池以及天花板的頂燈燈泡的更換，有時候也會寫在契約內，為房東需要負擔的部分。

若碰到房客不小心遺失鑰匙，也是物業管理公司必須應對處理的事項之一。

5.處理來自租客、鄰里之間的投訴甚至衝突

物業管理公司也必須負責應對來自租客的投訴。這也包含所管理的公寓大樓附近的鄰居的投訴。例如管理的大樓的租戶本身製造的噪音、亂丟垃圾（包含不按照收垃圾的規定丟棄）、亂丟煙蒂、飼養的寵物亂叫或隨地大小便等，影響附近鄰居的情況，這時候管理公司很有可能會接到來自鄰里的投訴。管理公司必須負責處理這些投訴。

當然如果是所管理的大樓附近的鄰居造成以上問題，則也很有可能會收到來自房客的投訴，這時候管理公司也必須負責處理、協調。（＊物業管理公司負責處理的業務程度，最多僅為鄰里之間可私下協調的投訴、抱怨。若上升至民事甚至刑事訴訟的程度，基本上就不在管理公司的業務範圍）

此外，如果公寓大樓附近有可疑人物出沒，管理公司也必須盡到告知住戶的義務。如果公寓附近不幸發生刑事案件或命案，則管理公司在必要時，也有義務應對警方的詢問以及提供監視器畫面，協助警方調查。

6.處理契約的簽約、更新、解約手續

協助辦理租客的簽約手續、契約更新、解約手續這些也都在管理公司的業務範圍。視情況，管理公司也會需要負責入住時的注意事項說明以及遞交鑰匙（這部分有可能交由簽約時的房仲負責）。日本的租屋契約多半兩年更新一次。根據租客的續約和解約情況，管理公司也要負責招募新的租客。而召募租客時需要用到的房間照片、圖片等細節資訊，也都是由管理公司負責提供給房仲。此外，有些房東會願意陪同租客看房，或是額外提供周圍生活環境相關的資料。這些細節的安排，也都需要物業管理公司的協調和處理。

7.維護大樓的日常清潔與運作

如果有房客退租，管理公司須負責安排清潔公司進行清掃。大部分時候都會重新更換壁紙或重鋪地板。管理公司需負責安排與聯繫專業公司進行工程。管理公司同時也要盡快幫房東找到下一個租客，以免空置期過長，影響房東的投資收益。

而隨著建物的屋齡愈高，房屋的狀況也會愈發老舊，管理公司也可適當建議屋主對房間進行改裝或小改造。例如更換新的壁紙、將廚具或衛浴換成現在最新的款式，以符合現代人居住的習慣和需求。這些改動也能適時幫助房東提高租金。

8.建物物業管理業務

如果房東本身是擁有一整棟大樓的話，要自行管理的難度很高，一般都會委託給專業的物業管理公司進行日常的管理和維護。而如果是普通的出租用公寓大樓，房東一般擁有公寓裡的一戶或數戶。這些具備所有權的屋主一起組成所謂的「管理組合」也就是中文的「管理委員會」，並且將大樓的公共區域的管理維護委託給物業公司。而管理委員會的成員則會定期與物業管理公司舉行例行會議，追蹤日常管理的狀況。

9.日常業務

物業管理公司通常會指派管理員或是委託外部的清潔公司，進行日常的公用區域的掃除、收集垃圾、更換公用區域的照明等業務。

10.長期的建築物維護

隨著時間流逝，建築物本身也會逐漸老化。日本的法律規定建築物每10~15年就必須進行一次大規模修繕以維護建築物的耐用度、清潔及美觀以及最重要建物的安全度。物業管理公司也負責制定及執行所謂的定期大規模修繕計畫。以確保建築物的安全與美觀之餘，也能將房產本身的資產價值維護在一定程度。

房東一人難以負荷全部的業務，交由專業的物業管理公司為佳

雖然也有屋主嘗試自行管理物件，不過因為物業管理實則有許多細節需要注意，一個人通常很難兼顧所有層面。日本的房地產行業分工很細。你可以根據需求找到擅長進行租客（房客）管理的公司、擅長建物管理的公司。每間公司有擅長及不擅長的領域，房東可根據個人需求，尋求專業的公司協助。