第八波信用管制確定不會來了，目前的政策執行現況和未來房市走向統整

在央行於2024年最後一次理監事會議中，決議不升息且未推出第八波信用管制措施，這一「靜觀其變」的決策引發市場廣泛關注。儘管央行未再加碼打房，但其去槓桿化的政策態度依然鮮明，並強調將持續監控銀行貸款執行情況，尤其針對建商融資與不動產貸款的專案檢查更是未來重點。專家普遍認為，這次按兵不動的決策，或許能為房市帶來短暫的喘息空間，但整體市場仍處於盤整修正階段，成交量與買氣難以快速回升，2025年恐將成為房地產市場的「冰河期」。

目前市場反應與專家看法

儘管央行在 2024 年最後一次理監事會議上決定利率不變，也未祭出第八波打炒房措施，但市場仍持謹慎態度。專家普遍認為，房地產市場將持續盤整修正，市場信心難以快速恢復。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，市場目前處於消化利空期，「有錢、有人、但沒信心」，預計最快也要到明年農曆春節過後，成交量才會微幅回升。好宅攻略老編管清智則認為，央行雖然沒有第八波出手，但仍釋出明確的去槓桿化訊號，小建商和財力不足的投資客將面臨更大的壓力。

央行打房的考量與未來展望

央行總裁楊金龍表示，打房已初見成效，因此不擴大信用管制措施。央行主要觀察指標包括房價上漲預期心理趨冷、成交量萎縮，以及自住客貸款佔比提升。儘管未擴大信用管制，央行仍將緊盯銀行的不動產貸款，並列入明年專案金檢重點，特別是針對以週轉金等名目變相增加貸款成數的行為。

專家分析，央行此次未再出手，顯示對第七波信用管制的效果感到滿意。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，信用管制措施已有效抑制投機行為，讓市場獲得喘息空間，避免硬著陸。但她也指出，打炒房的政策方向不變，房地產市場短期內難以轉熱，2025 年對相關產業而言將會是充滿挑戰的一年。

市場現狀與未來展望

市場現狀：量縮價穩

多次信用管制措施已壓制市場投機風氣，目前市場由剛性需求與首購買盤主導。然而，買賣雙方對價格的預期仍有顯著落差，導致市場交易量萎縮。部分機能較差的蛋白區域價格開始鬆動，但都會區與蛋黃區的物件價格仍維持穩定。

預售市場的分化

預售市場表現分化，品牌建商的個案仍具吸引力，而部分地區則出現低價個案。專家建議，對於有興趣的民眾而言，與其等待指標建商降價，不如關注特定低價案，尤其是在貸款受限與政策干擾持續的情況下，建商可能在明年上半年出現更多動作。

政策後遺症與挑戰

央行與金管會的多次打房政策雖然抑制了投機行為，但也帶來了一系列後遺症：

1. 小建商生存困難：融資成本高企，轉向地下融資進一步增加成本，市場反轉後可能引發爛尾樓問題。
2. 市場信心不足：多次政策干預使市場元氣難以恢復，買賣雙方對價格的分歧加劇。
3. 資金集中效應：大建商與資金充裕的置產客將進一步壟斷市場，房市結構更加兩極化。

金管會出手，加強監管建商資金

雖然央行未推出第八波信用管制，但金管會卻加強了對建商資金的監管。金管會公布 2025 年金檢項目，其中包括「建商周轉金移作建築使用的合理性」以及「餘屋貸款資金用途與流向的控管」。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，這些措施顯示主管機關打炒房的決心，但也可能壓縮小型建商的生存空間。

市場買氣與價格走勢

樂屋網統計顯示，央行連續兩波信用管制後，六都線上看屋數明顯下滑，顯示買方觀望心態加劇。雖然台南市受影響較小，但整體市場買氣仍持續降溫。專家建議，買方在進場前應謹慎評估，選擇具有長期發展潛力的區域。

央行打房政策的爭議

房市趨勢專家李同榮認為，央行在這一波房市循環中扮演了關鍵角色，但其以貨幣政策和資金防堵政策為主的打房策略，存在三大錯誤：

1. 錯把後衛當前鋒: 央行作為穩定金融市場的角色，應該扮演後衛的角色，而非過早介入房市，直接干預市場。
2. 錯把打房權責全身扛: 房市政策並非央行單一權責，內政部才是主要負責單位。央行過度介入，反而造成市場扭曲。
3. 錯用貨幣政策與資金防堵干預房市: 貨幣政策和資金防堵並非解決房市問題的根本方法，反而可能對產業發展和消費者造成負面影響。

李同榮警告，這些錯誤政策的後遺症才正要開始顯現，例如小建商融資困難、資金成本上升、爛尾樓風險增加等。他預測，爛尾樓現象最有可能在 2025 年下半年爆發，屆時也將是房市反轉的主跌段。

未來房市走向

央行連續七波的打房政策，加上金管會的加強監管，對台灣房市產生了顯著影響。市場預期將持續盤整修正，成交量萎縮，價格也可能在部分區域出現鬆動。未來房市走向仍充滿不確定性，但可以確定的是，在政府持續調控下，房市投機行為將受到抑制，市場將回歸理性，剛性需求將成為主要支撐力量。

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