鄭經與小員告別估價老仙後時間來到黃昏時分。
他們來到一家咖啡廳，
鄭經翻著那本厚厚的《估價地圖》，眉頭緊鎖。
小員則是坐在咖啡廳的窗邊，打開筆電。 「所以說——我們到底是要算雞蛋的價值，還是這隻金雞一輩子能生多少蛋？」小員疑惑地問。
鄭經推了推眼鏡，嚴肅地說：「如果我們用直接資本化法(P)，就是估這顆雞蛋未來平均一年之客觀淨收益(a)，再除以收益資本化率(r)，來得到這顆雞蛋的價值。」
小員眨了眨眼：「可是如果這隻雞會生好多年蛋，那應該用折現現金流量分析法吧？
每年一顆蛋、兩顆蛋……再折現一下，算總價值！」 鄭經點頭，「沒錯！不過……別忘了還有期末價值。
等雞老了，還可以燉雞湯，也是要折現回來的XD！」 他們一邊討論，一邊開始畫：折現現金流量分析法
「CFk 就是每年生蛋的收入，Y 是折現率，Pn’ 是這隻雞老了還能賣多少錢！」鄭經興奮地解釋，不過話說回來，我們談談不動產吧~ 不然我都餓了。」
📌 小員筆記：
收益法分兩大類：
🥚 直接資本化法，p=a/r（快速簡便，適合穩定收益）
🐔 折現現金流量分析法（適合收益變動大、投資型資產）
小員一邊記錄一邊問：「那我們怎麼知道 Y 要用多少？不能亂猜吧？」
🧩 小員筆記延伸：資本化率(r)/折現率(Y)怎麼求？
📌 一、風險溢酬法（Risk Premium Approach）
👉 適用於缺乏市場交易資料時，透過「報酬與風險差異」估計。
- 須留意：
- 銀行定存利率及政府公債利率
- 貨幣變動及不動產價格之變動的差別
- 選擇最具一般性之報酬率(與流通、風險、增值性與管理難易決定之)
📌 二、市場萃取法（Market Extraction Method）
👉 從實際交易的相似資產中推估。
- 公式：
收益資本化率(r) = 淨收益(a)/收益價格(p)
📌 三、加權平均資本成本（WACC）法
👉 適用於開發案或企業型不動產。考量資金來源比例。
- 公式：
- 舉例：如果一筆資金由 70% 自有資金(w1)、30% 貸款(w2)組成，報酬率5%(k1)、貸款利率10%(k2)，可依比例計算資本化率。 ans: 70% x 5% + 30% x 10% = 0.065
📌 四、債務保證比率法
👉 模擬貸款結構與投資人報酬，將兩者加總得出。
- 公式：
資本化率(r) =債務保證比率(DCR) × 貸款常數(MC) × 貸款資金占不動產價格比率(LR) - 貸款常數(MC) = (1+r)n×r / (1+r)n-1
- 其中： (n)每期數量 、 (r )貸款利率
📌 五、有效總收入乘數法
- 公式：
資本化率(r) = 淨總收益率／有效總收入乘數 = 1- 合理費用比率/有效總收入乘數。
小員搖頭，「怎麼突然變這麼難了!!」
鄭經大笑，「其實你說的沒錯，但學習......沒有輕鬆的捷徑，別忘了重點還是在考古題及法條噢！」
接下來，鄭經與小員將面對新的挑戰——進入收益法程序及估算土地與建物分別的價格！
建物還要算折舊、提存率？
土地又不能搬走，怎麼估才準？
他們是否能成功破解收益法的魔法陣？
📖🌟《鄭經與小員的估價冒險日記》EP06：估價三大方法！收益法之謎，會下蛋的金雞？(下)
