鄭經和小員離開森林後，他們往村莊走去。在島上的神秘國度裡，有三大估價法門流傳千年，其中之一就是神祕莫測、萬事皆可比的「比較法」！這一集，鄭經與小員即將深入這門學問，展開一場腦筋轉到打結的數學冒險！
🧙♂️【估價老仙：比較法，就是……！】
鄭經皺著眉看著房產交易案，小員舉起放大鏡：「哇，這間屋子有附送兩隻雞耶，該怎麼估？」
老仙人搖著羽毛扇：「估價比較法，就是要以比較標的價格為基礎，經『比較、分析及調整』三步驟，推算勘估標的價格！」
🔍【步驟一：選比較標的，盡量像是雙胞胎】
鄭經翻出一疊資料，「這些房子都是近期交易的，我挑了三間，跟我們的標的差不多，連陽台擺的仙人掌都一樣。」
老仙人點頭，「不錯不錯！比較標的要盡量跟估價標的條件相同或相似，越像越好，不能拿大樓比茅草屋。」
「那特殊案例找不到相似的來比較怎麼辦?」小員問。
「真不愧是我的徒弟，懂得舉一反三。」鄭經不禁讚嘆小員。
「哈哈哈!! 年輕人問到重點了，我們要來談談調整。」老仙人用拐杖敲敲椰子樹，神奇的一幕發生了。
「爺爺爺爺......」，抱歉弄錯了!! 他們是我的孫子。
「我再敲敲啊!!」一張椰鬚編成的黑板出現了!!
⚙️【步驟二：四大調整術】
一、情況調整
非屬於一般正常情形而影響價格，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時
二、價格日期調整
因時間之差異，致價格水準發生變動
「這間去年賣的，現在房價都漲了！」小員喊。
「那就加個%數(變動率)反映價格波動，這就叫價格日期調整。」
三、區域因素調整
比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
「這間在蛋黃區，那間在蛋白區，怎麼比？」
「把蛋黃房價對照蛋白價，用區域差異去調整！」——老仙人語畢，順手煎了顆荷包蛋。
四、個別因素調整
以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
像是房子有無裝潢、有無車位、樓層高低……這些也都要比！
🧠【注意⚠️】
小員提醒：「如果區域因素、個別因素任一項目調整大於15%，或情況調整、價格日期調整、區域因素及個別因素總調整超過30%，就要小心啦——『差太多不適用』！」
🧮【步驟三：價格怎麼算？用兩派絕學！】
鄭經小學堂: 計算由我來講解!!
✔️ 百分率法：(原則以此為主)
把每項差異換算成百分比，像「勘估標的有車位105%，比較標的老舊94%」。比較標的成交價格600萬。
我們想要求取勘估標的，在比較標的知道的前提下，
公式: 比較標的成交價*勘估標的/比較標的 (有時候不只一個，會有情況調整、價格日期調整、區域因素、個別因素個別調整率)。
本題:
勘估標的價格 = 比較標的價格(600萬)*100%/比較標的老舊(94%)*勘估標的有車位(105%)/100%，比較標的約分完，得到勘估標的670.21萬。
✔️ 差額法：(直接給數字金額)
用金額直接補差，「平面車位做120萬的調整」，非常快速的判斷。
🤓【進階版：計量模型分析法登場】
小員手一抖：「老仙，這也太複雜了，我看不懂這個迴歸分析式啊！」
老仙撫鬍道：「要自變數五倍以上之比較標的，還得讓判定係數超過0.7(0.8☑)，係數顯著性小於5%(0.04☑)。不懂沒關係，多看幾次就記得了。」
⚙️【程序：蒐選對比計決】
一、蒐集並查證比較標的相關資料。
二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
四、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
五、計算勘估標的之試算價格。
六、決定勘估標的之比較價格。
前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。
試算價格公式: (高價格-低價格)除(高價格+低價格)/2 達20%以上者 ，排除適用。
小員正要拿計算機，老仙人一手按住：「不急，我們先來一點法術！」
經典試題:
三個比較標的價格為：新臺幣12.9、12.6、13.7 萬元/坪，所推估勘估標的之試算價格分別為：新臺幣10、9、11.5 萬元/坪。 (引用102年經紀人考古題)
比1: 12.9萬元/坪、比2: 12.6萬元/坪、比3: 13.7 萬元/坪。
勘1: 10萬元/坪、勘2: 9萬元/坪、勘3: 11.5 萬元/坪。
總調整率不得大於30% : 比1 vs 勘1、 比2 vs 勘2 、 比3 vs 勘3 (以此類推)
比1 vs 勘1 : 12.9-10/12.9=22.48 < 30% ☑
勘估標的之試算價格不得大於20% : 勘1 vs 勘2、勘2 vs 勘3、勘1 vs 勘3
勘1 vs 勘2 : 10-9/(10+9)/2 = 10.53 < 20% ☑
🏁【最後大總結：選三間以上比較標的，推估價格後再來一次總體檢！】
決定勘估標的之比較價格，應採用三件以上比較標的，考量各比較標的蒐集資料可信度。
鄭經拍案：「最後我用三個比較標的，調整後試算價格相差不超過20%，也確認沒有特異狀況，那我就用這些來決定比較價格囉！」
老仙人點點頭：「你已經掌握比較法的精髓，可收為本門真傳。」
📓【鄭經筆記】（附錄）
避免使用的特殊交易：(要背!!)
一、急買急賣或急出租急承租。
二、期待因素影響之交易。
三、受債權債務關係影響之交易。
四、親友關係人間之交易。
五、畸零地或有合併使用之交易。
六、地上物處理有糾紛之交易。
七、拍賣。
八、公有土地標售、讓售。
九、受迷信影響之交易。
十、包含公共設施用地之交易。
十一、人為哄抬之交易。
十二、與法定用途不符之交易。
十三、其他特殊交易。
若房子賣得特別快，可能是急需用錢——這時要先調整，否則會被低價誤導，就像快閃特價不能代表常態價。
💡【小員金句】
「房價不是喊出來，是一筆一筆比出來的！」
你學會了嗎？下一集預告：
EP06：估價三大方法！收益法之謎，會下蛋的金雞？!
