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- 關於我對Opendoor(OPEN)的基本看法,可在索引檔案找到。

幾年前我討論過一家叫Opendoor的公司,業務模式滿創新的,有寫過一篇文章作詳細介紹,可參考。簡單說,Opendoor的商業模式是Instant Buyer(即時買家,iBuyer),從事房地產仲介業務,但跟傳統仲介不同的是,公司會直接持有房產。
Opendoor會對有意出售房產的業主進行報價,如果業主接受,公司會直接把該房產買下來,由他們承擔持有、行銷和轉銷房屋的責任,業主則可馬上獲得現金。Opendoor主要利潤來自服務費,概念類似傳統房地產經紀的佣金,比例通常是5%到8%,實際會再視情況而有所調整,如果Opendoor認為房產需要花更長時間才能賣出,服務費就會收得更高一些。
跟傳統仲介模式相比,買家可以節省很多麻煩(維修、結算、議價等),尤其是那些想要換屋的人,更是如此。而對Opendoor來說,公司可以賺到比傳統仲介更高的利潤(附加價值更多),如果房價在持有期間升值,公司也會受惠。
我們可以想像,在幾年前那種低利率、房價升值、買賣暢旺的環境下,Opendoor的業務可以說是勢如破竹,它2021年的營收「環比」增幅,每一季都高達50%以上,最高一季甚至來到200%,是典型的低息受惠股。
但好景不常,因為通膨和連續升息,它在2022Q3時候,財報整個炸裂,詳細可以看那時候寫的財報分析,這裡就不再贅述。
那時候,我觀察到幾點,現在可以來檢討一下:
第一,房價上升有利於OPEN,但即使房價下跌,即使侵蝕到一些利潤,以OPEN的商業模式來說,估計仍然是有利可圖。
第二,管理層常有過度樂觀的問題,庫存管理不是很好,常錯誤地逆市擴張。
第三,管理層真正誤判的地方不是房價,而是銷量(買氣)。