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【個股追蹤】探討Opendoor(OPEN)的商業模式:會成為顛覆兩萬億美元市場的企業?

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https://www.opendoor.com/
我剛看Opendoor(OPEN)的商業模式時候,第一印象本以為它是透過「房產翻修炒賣」(home flipping)來賺錢。我自己本身有很多親戚住在美國,以前聽他們說早年在美國打滾的華人如果懂得維修房子,有一種方式可以賺得大錢,就是到郊區找一些房子狀況比較差的,用低價買下來,然後自己再把房子翻新一下,轉手就可以用很高價格賣出去。當然,後來再仔細一看,這只是一種誤會,不過Opendoor也確實提到他們的商業模式,很容易被其他人誤以為是在做home flipping
10-K文件當中,Opendoor將公司定義為「住宅房地產的數位平台」(digital platform for residential real estate),且同時扮演房地產的買方和賣方。它會在市場上搜購房產,然後再透過自家的數位平台轉售出去。在購得房產後,Opendoor會進行必要維修,再找下一個買家,持有期平均為兩到四個月。正是這一個環節,讓我一度懷疑Opendoor是不是在賺維修前和維修後的利潤差價。
不過,在另一篇文章,Opendoor極力否認它打算賺這部分的錢,在10-K文件也強調其業務的宗旨是從服務費用中賺得利潤,而不是從收購價格和轉售價格之間的差價產生利潤。兩者最大差異是,炒賣者會刻意尋找狀態很糟糕的房地產,因收購價格相對也十分低廉,再針對其進行重大翻修後轉賣。但Opendoor收購目標通常是狀況良好的一般住宅,會根據公平市場價值(fair market value)出價收購。在大多數情況下,收購後進行的維修只是最低限度的,只是為了確保房子的安全性和功能而已。
Our business model is designed to generate margins from our service charge to sellers and adjacent products and services associated with a transaction, and not from the spread between acquisition price and resale price.
一般來說,Opendoor會被視為Instant Buyer(即時買家,iBuyer)的一種。iBuyer是有別於傳統房地產經紀的交易模式,其基本精神是,iBuyer公司會對有意出售房產的業主進行報價,如果業主接受,公司會直接把房產買下來,由他們承擔持有、行銷和轉銷房屋的責任,業主則可馬上獲得現金。Opendoor主要利潤來自服務費,概念類似傳統房地產經紀的佣金,比例通常是5%到8%,實際會再視情況而有所調整,如果Opendoor認為房產需要花更長時間才能賣出,服務費就會收得更高一些。
在一些情況下,Opendoor收取的服務費可能高於房地產經紀的佣金,而業主之所以會願意支付更高一點比例的服務費,是因為Opendoor一筆過的服務費,實際上可幫助他們節省許多在傳統交易流程時所必須要承擔的成本,當中包括維修成本、結算成本(包括保險、託管、紀錄費用等,該部分通常佔比約1%到3%),和議價成本(約2%)等。據Opendoor宣稱,如果他們將服務費設定在6%,會有40%真正的賣家願意選擇Opendoor來售賣他們的房子;而即使將服務費提高到10%,仍然有20%賣家願意選擇Opendoor。
https://www.opendoor.com/w/guides/what-is-an-ibuyer
除了幫助業主節省成本,Opendoor更主力針對的市場是有意換屋的業主,據他們估算,在目前市場上,大約三分之二住宅房產的「賣家」同時也是「買家」,換言之大多數賣家都是有意換屋的業主,他們在傳統的交易模式下承受了許多痛點與風險。舉例來說,很少美國人有資格同時獲得兩筆房貸,這讓他們在賣掉現有房產之前無法購買下一套住房,這導致一賣一買之間的時間落差會衍生出許多不確定性,也可能讓業主在賣掉自住房後,必須先搬進另外租賃的房子,待再買一套房後再搬一次家,等同又需要額外承擔額外的租金成本、搬遷成本,還要浪費大量的時間。
在這種情況下,Opendoor作為一個兼任買方和賣方,也擁有大量房地產庫存的「住宅房地產的數位平台」,就專門為這類換房業主設計了一個以舊換新平台(trade-in product),讓換房業主可以直接透過協調交易(coordinated transaction)一站式完成賣出與買入,便可以跳過上述這一系列換房過程中的痛點與風險。
https://www.sec.gov/ix?doc=/Archives/edgar/data/1801169/000180116921000011/open-20201231.htm#i9cca4158d92a49d9a2b65aeff4769cec_13
如果稍為拉寬一點想像力,我覺得Opendoor的商業模式確實滿具顛覆性的。美國住宅房地產交易市場非常大,將近66%美國人住在自置物業當中,在2020年全國共賣出了560多萬套成屋,交易額將近兩萬億美元,而Opendoor在2020年的總營收計為25.8億元,只佔整體市場交易額的0.1%左右。根據估算,過去兩年住宅房屋市場的線上交易滲透率仍然不到1%。放在Opendoor面前的增長空間是十分誘人的,也就是說,這是一個非常龐大的市場(the largest undisrupted category in the United States),但「開發程度」仍然很低,即目前整個市場主要仍是線下經紀交易,如果相信住宅房地產交易市場最終也是會像別的商品一樣,也慢慢趨向線上化的話,那麼現在的Opendoor就有可能獲得Amazon在2000年前後面對的機會。
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