在2025年，台灣營建股面臨明顯的房市修正壓力，降價、讓利、建材砍價等利空消息紛紛浮現。許多投資人因此對營建類股保持距離。這正是鍛鍊「逆向思維」的時刻，懂得看懂財報裡的未來訊號，才是贏家。
📉 訊號一：不要被「營收下滑」誤導
許多投資人看到營建公司月營收出現下滑，就以為營建股即將轉弱。這是錯誤的理解：
「你看到營收衰退就開心，那是不可能的。營建股的營收是完工交屋時才認列，不是每個月都穩定入帳的。」
換句話說：營收不是需求的即時反映，而是過去銷售的滯後表現。這就像農夫種田，收成要到季末，並非播種當下就有收入。因此：
- 房市冷卻 ≠ 立刻衝擊營建營收
- 現在營收疲弱 ≠ 未來沒有爆發力
🧾 訊號二：真正的「領先指標」是合約負債！
營建業財報裡有一項關鍵科目：「合約負債」，這是客戶已簽約、付訂，但尚未交屋的金額。
📌 這代表什麼？
- ✅ 建案已售出，確定有收入，只差時間點
- ✅ 是未來營收的儲備池
- ✅ 若合約負債攀升，代表營建公司未來2年將穩定入帳
🛋️ 【送家電 ≠ 真降價】
建商在不明目降價的情況下，推出「送裝潢、送家電」的變相讓利，反映出：
- 建商不願破壞價格信心
- 銷售壓力開始浮現
- 市場處於價格心理攻防戰
📌 營建股的進場時機策略：兩大法則精明卡位
雖然營建股長線仍被看好，但真正獲利的關鍵在於「進場時機」。股魚老師點出了兩種「精明投資人」最常用、也最有效的卡位策略：
① 高殖利率法：等市場悲觀，你反向進場
🧠 操作邏輯：
- 某營建公司在前一年獲利良好，預計將配發高額現金股利（如3元、4元/股）
- 但因今年房市冷、營收尚未起飛，股價可能出現低估（例如：30元）
- 此時殖利率 = 3 ÷ 30 = 10%！
👉 市場情緒悲觀，但你可逆勢吃下超高殖利率＋潛在股價回升空間
✅ 適用族群：
- 保守型投資人
- 存股族
- 想在震盪盤中領息＋等漲的資金
② 法說會預判法：
研究交屋節點，預判營收爆發
🧠 操作邏輯：
- 法說會（或財報）中會揭露重大建案的預計交屋時間
- 由於營建股營收是「交屋時一次認列」，一旦交屋，營收將大幅躍升
- 如果交屋集中在下半年或次季，股價可能在營收爆發前先行反應。
這不是 10%、20% 成長，是「100%、200%」的爆發式跳躍！
✅ 操作技巧：
- 查法說會簡報或法人說明資料（可到公開資訊觀測站）
- 留意「Q3/Q4 是否有大案交屋」
- 若股價尚未反映，便是低風險進場區
🔍 合約負債 = 最佳預測指標
可搭配觀察「合約負債」數字變化：
- 合約負債升高 → 表示有大量預售案即將轉為營收
- 若搭配建案交屋時點，能精準預判業績高峰。
什麼是合約負債?
合約負債就是企業已經收到或應該收到的訂金，直到企業履行交付義務後才能轉為收入，因此，在尚未履行義務前，暫時不能列為收入，要視為負債。但對投資人來說，它能提供預測公司營收和確認訂單穩定性的重要資訊。
為什麼要關心合約負債?
你可以這樣思考:
(想像)你去預購一台 iPhone，新機還沒發貨，但你已經先預付了款項。
所以對蘋果公司來說，這筆錢雖然已經收到了，但產品還沒交付，因此不能算作真正的「收入」，需要先記在「合約負債」裡。
等到 iPhone 實際交到你手上後，蘋果才會把這筆預收款轉為營收。
所以這時候我們就能觀察到如果蘋果的合約負債越多，那麼就意味著他新機的銷量越好。因為這些合約負債會等之後新機開始出貨後，才計入到營收之內。
Ps:美股有關於合約負債的這個會計科目，是包含在遞延收入裡面的。
那麼我們要關心合約負債的原因其實也就說明白了，如果合約負債越多，其實也就意味著公司的潛在訂單越多。
透過以上的方式整理出
殖利率大於4%及合約負債季增及年增的公司
以第一家公司為例
公司簡介
潤弘精密工程(2597)為潤泰集團旗下的營造公司(甲級營造廠)，主要營業項目為營建工程、機電工程、預鑄廠，以台灣為主要營運地區。
重要轉投資子公司：
- 「潤泰精密材料」，持股比例39.15%，從事研發、生產、銷售水泥及美特耐 (泥作配方)。所研發之離岸風電灌漿材通過權威機構認證，躋身風電供應鏈行列。
- 潤鑄工程(上海)，持股比例100%，負責中國業務拓展，主要經營的項目為：預鑄專業技術顧問、工程施工管理顧問、建築設計及深化諮詢。
財務表現持續亮眼
- 2025 年第一季營收年增 15.5%，毛利率 16.2%，營業利益年增 24.6%。這代表公司不僅營收成長，獲利能力也同步提升。
- 2024 年全年合併營收達 262.37 億元，年增 16.6%；毛利率 17.78%，比 2023 年提升 2.39 個百分點，歸屬母公司業主淨利 27.74 億元，年增 45.84%。
- 股東會通過每股配發 7.7 元現金、2 元股票，合計 9.7 元股利，配發率高達 90.7%，現金殖利率約 4.3%
工程承攬與在手訂單穩健
- 2024 年完工 14 個建案，持續施工中 26 個建案，新承攬 17 個工地，其中 9 個為新竹高科技大廠工程，佔比超過一半。
- 目前在手訂單約 450 億元工程量，主要受惠於科技業建廠擴產。
- 2024 年新接工程案雖然房市轉冷，但潤弘以廠辦大樓為主，受房市冷卻影響小，反而因AI 與半導體產業建廠需求持續暢旺，帶動公司接案與營收成長。
技術創新與研發投入
- 潤弘以預鑄工法為核心競爭力，這種工法能縮短工期、降低勞力需求，特別受到科技業客戶青睞，成為公司搶單利器。
- 2024 年底成立「永續發展委員會」，積極推動碳足跡、碳量管理，並持續研發新工法、新技術，強化 ESG 與永續經營。
- 技術專利累積至 779 件，獲獎 259 件，並有多項預鑄工法獲得國家級獎項肯定。
產業環境與競爭優勢
- 台灣營造業競爭激烈，小廠林立，潤弘憑藉高品質施工、創新研發、跨領域整合團隊，在同業中脫穎而出。
- 公司積極強化工程師訓練、善待包商、堅持品質，並推動資訊化、e 化管理，提升效率與透明度。
- 2024 年營收區域以北部 47.7%、中部 12.3%、南部 22.9% 為主，工程類型以廠辦大樓 55%、住宅 26%、公共工程 13%。
未來展望與策略
- 展望 2025 年，雖然全球面臨地緣政治與經濟下行風險，但 AI、半導體等新興科技需求持續帶動台灣出口與生產動能，進而推升建廠需求，潤弘預期營運仍將維持正成長。
- 公司將持續強化預鑄工法、統包工程、創新研發，並結合政府資源，擴大市佔與提升利潤。
- 短期聚焦於社會住宅、高科技廠房、辦公大樓等工程，長期則持續推動新工法、BIM 系統、3D/4D 資訊工具，並加強內部管理整合，朝多角化經營發展。
潛在風險與因應措施
- 原物料價格波動劇烈、人工成本逐年提升，可能壓縮利潤。
- 因應措施包括：原物料價格鎖定、成本加成計價、工法自動化與省力化、創新研發降低人工成本。
- 在傳統最低價決標市場中，潤弘高品質優勢不易凸顯，公司鼓勵業主採最有利標方式發包，爭取更多高附加價值工程。
結論
潤弘近期發展重點在於科技業建廠需求強勁、預鑄工法技術領先、財務表現穩健成長，並積極投入永續發展與創新研發。雖然面臨原物料、人工成本壓力及地緣政治不確定性，但公司透過多元策略與技術優勢，持續鞏固市場地位，展望 2025 年仍維持樂觀。
營造業屬內需型產業，受國內經濟政策與投資影響大。政府推動社會住宅、公共建設及綠能設施，為產業帶來長期需求。
未來兩年訂單充足，主要來自高科技廠辦建設，且受惠AI及半導體產業擴產需求，營收認列穩定且持續成長。公司積極推動創新工法與永續發展，提升競爭力。
判斷失準時應追蹤的變化
- 訂單量變化：若新承攬工程數量大幅減少，或手上訂單去化速度放緩，代表未來營收可能下修。
- 產業政策變動：政府公共建設預算縮減或房市持續冷卻，可能影響營造業整體需求。
- 原物料價格波動：若建材成本大幅上升，且無法轉嫁，將壓縮毛利率。
- 技術創新與競爭：若競爭對手推出更具成本效益的工法，可能影響潤弘市場地位。
第二家公司~日勝生
日勝生(2547)為台灣營建商，主要從事委託興建商業大樓、國民住宅，並積極接受政府委託之捷運聯合開發案(BOT)，主要推案地區位於大台北地區。另亦積極從事營建以外事業來增加穩定的現金流入，如：污水處理廠BOT案、飯店、百貨商場(台北京站)等。
營建以外事業體：
- 污水處理：子公司「日鼎水務」負責營運桃園下水道污水處理BOT案，營運期間共35年(2012年開始)，開發進度共分為四期，預計接管25萬戶。
- 百貨業：子公司「京站投控」負責營運台北車站京站百貨、君品百貨、威秀影城及國光客運轉運站，以包底抽成方式賺取營收。
- 飯店業：經營北投的「日勝生加賀屋」。
日勝生近期大動作：多元布局、獲利創新高，智慧綠建築與循環經濟雙引擎啟動
日勝生近期不只在本業建設上有新突破，還靠資源循環事業穩定營收，2025 年第一季獲利更是刷新紀錄，展現多角化經營的威力。
台中捷運聯開案啟動，智慧綠建築成新亮點
- 台中捷運綠線 G6 聯開案：日勝生與 100% 子公司集順生共同投資，於 2025 年 6 月正式取得建照，規劃地上 27 層智慧綠建築，基地約 700 坪，建蔽率 70%，容積率約 800%，預計 2028 年下半年完工。該案位於北屯區交通樞紐，結合交通、生活機能與就業腹地，具備居住與商業開發雙重優勢。建築設計導入 BIM 數位建築管理與低蘊含碳建築認證，融入智慧居住與綠化空間，打造到站即到家、綠蔭生活的都市願景。
- 三站聯開效應：除 G6 文心崇德站外，日勝生也同步投入文心櫻花站（G8a）、南屯站（G11）聯合開發，三站串聯發揮區位互補效應，形塑台中軌道經濟聚落鏈結。
- 呼應政府政策：配合台中市 TOD 導向開發政策，未來還有機場捷運（橘線）、藍線延伸太平、屯區環狀線等計畫，日勝生將結合人口紅利與建築科技，打造捷運軸線智慧綠建築標竿，實踐永續城市共融願景。
康養事業與樂齡住宅：交屋潮帶動營運成長
- 三芝長照聚落「日初不老莊園」：第一期總銷約 30 億元，第二期約 10 幾億元，合計近 50 億元，是 2025 年房地產本業最主要交屋題材。第一期已於 2024 年取得使照，預計 2025 年第二季交屋，第二期則預計 2025 年底取得使照。全區結合休閒、照護與資產保值，積極回應樂齡市場需求。
- 新北市三芝長照創新聚落計畫：配合新北市政府政策，開發出售型「日初不老莊園」與出租型「樂陶居三芝館」，第一期預計 2025 年第三季完工，第二期年底完成。
- 大安區輕豪宅案「鑄慕 RADIUM ONE」：預計 2026 年第四季完工，整合 WELL 健康建築、黃金級智慧建築、綠建築、低碳建築、耐震建築五大標章，並於施工期間推廣藝術文化，展現都市更新與文化發展承諾。
資源循環事業：穩定現金流、技術升級
- 桃園北區水資源回收中心 BOT 案：日鼎水務已接管 15 萬戶，接管率超過 63%，第三期污水處理系統建置中，預計 2026 年每日污水處理量可達 15 萬 CMD。導入 AI 智慧水務管理、管網生命週期預警系統及厭氧消化技術，降低碳排放並優化水資源循環。
- 寶鼎再生水廠：2024 年第四季起每日供應再生水 1.8 萬 CMD 給南亞塑膠及中油桃園煉油廠，2025 年第一季已完成通水至觀音工業區的輸水管線約 94%，2025 年預計擴增至 4 萬 CMD。
- 彰濱資源化處理中心 BOT 案：已取得經濟部工業局案，通過環評並完成規劃設計，預計 2025 年現場開工興建，推動廢棄物轉能資源循環，打造國內首座廢棄物轉能資源循環中心示範廠。
- 增資水資源事業：2025 年 3 月，日勝生增資日鼎投控 9.52 億元，支持桃園水資源系統建設，總投資金額將達 164 億元。
財務表現與經營策略：多角化經營穩健成長
- 2025 年第一季獲利創新高：受惠於 2024 年底桃園觀音土地處分獲利認列，2025 年第一季獲利大幅成長，單季賺贏 2024 年全年，刷新同期單季獲利新高紀錄。
- 多角化經營：日勝生積極投入資源循環事業，2025 年營收占比已超過營建事業，使每年營收更穩健。公司也持續拓展康養樂齡事業，配合高齡社會趨勢，推動樂齡住宅與長照聚落，並發展智慧綠建築與社會住宅。
- 產業榮耀：2024 年榮獲「國家建築金獎三冠王」及「台灣誠信品牌」，旗下集順生「鑄慕 RADIUM ONE」危老重建案囊括五項殊榮，展現建築專業與誠信經營。
外部環境與挑戰：政策、成本與市場變動
- 房市政策與經濟環境：面對政府打炒房政策、信用管制、囤房稅 2.0 等，日勝生靈活調整推案規劃與銷售策略，並優化財務結構、控制營建成本，以降低政策變動對營運的影響（資料日期：2025-05-22）。
- 產業挑戰：房市受高房價、利率與總體經濟不確定性影響，剛性需求成長有限，投資需求受壓抑。市場供給增加，2025 年房市交易量預計縮減 5% 至 10%，房價成長動能趨緩，部分區域甚至可能出現價格修正。日勝生積極深耕剛性需求市場，推動產品差異化與優化規劃（資料日期：2025-05-22）。
- 營建成本壓力：面臨缺工問題與原物料漲價，造成營建成本居高不下，日勝生透過優化設計、技術創新及與供應商合作，積極控制成本（資料日期：2025-05-22）。
未來展望：永續發展與創新驅動
- 永續發展策略：日勝生將持續強化永續發展策略，擴大水資源循環利用、提升智慧建築技術應用、推動樂齡住宅發展，並深化綠色運輸與資產管理，朝 2050 年淨零排放目標邁進。
- 技術創新：導入 AI 智慧水務管理、BIM 數位建築管理、低碳建築認證等新技術，提升建築品質與資源利用效率，打造智慧綠建築與循環經濟生態圈。
- 多元發展：持續推動建設本業、資源循環事業與營運事業三大主軸，並積極參與政府基礎建設、都市更新、危老重建、社會住宅等多元開發案，提升營運規模與獲利能力。
長期展望-主要成長動能
- 捷運聯開案與都更案持續推進：台中捷運綠線 G6、G8a、G11 聯開案，台北館前路都更案等，均為地標型大型開發，2028～2030 年陸續完工，將帶來長期穩定收入與品牌提升。
- 資源循環事業深耕：桃園北區水資源回收中心第三期擴建、寶鼎再生水廠、彰濱資源化處理中心 BOT 案等，持續擴大產能與市場，循環經濟與水資源管理成為集團長期成長主軸。
- 樂齡住宅與康養事業：高齡化社會趨勢下，日初不老莊園、樂陶居等樂齡宅全數完銷，未來將持續拓展相關產品，樂齡住宅市場需求穩定成長。
- 智慧綠建築與 ESG 佈局：導入 BIM、低碳建築、AI 智慧管理等技術，強化永續競爭力，符合國際 ESG 標準，提升品牌價值。
- 多角化經營分散風險：營建、資源循環、營運事業（如台北轉運站、飯店、商場）多元發展，提升抗景氣循環能力
- 房市結構性調整：高房價、利率、政策調控等因素，壓抑剛性需求與投資需求，未來 2 年房市成交量預期盤整，部分區域可能價格修正。
- 營建成本與缺工問題：原物料價格高漲、缺工問題持續，營建成本居高不下，壓縮利潤空間。
- 法規與國際經濟變數：國內外政經局勢、法規變動、ESG 標準提升，需持續調整經營策略
綜合心得
日勝生目前營運狀態良好，透過多角化經營策略，結合建設本業、康養樂齡宅、資源循環及營運事業，營收結構更穩健。2025年第一季獲利創新高，顯示資產活化與多元布局成效顯著。
- 建設事業
- 2025年第四季起，三芝「日初不老莊園」第一期開始交屋，預計帶來穩定銷售收入。
- 台中捷運綠線G6站聯開案預計2028年下半年完工，未來三年將陸續認列營收。
- 都市更新案如台北館前路案預計2030年完工，屬中長期營收來源。
- 其他案如「鑄慕」豪宅案2026年第四季完工，將持續挹注營收。
- 資源循環事業
- 桃園北區水資源回收中心第三期擴建預計2026年完工，處理能力提升將帶來營收成長。
- 再生水BTO計畫2025年擴增供應量，並延伸至觀音工業區及其他工業區，穩定且成長的現金流。
- 廢棄物轉能資源循環中心BOT案預計2025年開工，未來將成為重要營收來源。
- 營運事業
- 台北轉運站、京站時尚廣場、日勝生加賀屋飯店等持續貢獻穩定收益。
未來幾年，隨著多個大型建案陸續完工交屋（如台中捷運G6站、三芝日初不老莊園、鑄慕豪宅等），以及資源循環事業擴建與再生水供應量提升，營收有望持續成長。
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