許多人買房時會透過銀行申辦房貸，但在還款期間，可能因家庭贈與、買賣或繼承需要辦理過戶。即使房貸尚未還清，也能在銀行同意後「有條件」過戶。本文將提供完整攻略，幫助你避開風險，順利完成過戶。
房貸未清償過戶流程
1. 與銀行溝通
- 銀行是抵押權人，若銀行不同意，過戶將無法進行。
- 銀行會詢問過戶原因，並重新審查承接人的收入、信用與還款能力。
- 需準備身分證明、房屋登記謄本、貸款契約等過戶相關文件。
2. 解決房貸問題
- 一次清償：直接繳清房貸，解除抵押。但需要足夠資金。
- 融資貸款：以短期貸款（如信用貸款、汽機車貸）先清償舊房貸，過戶後由新貸款承接，但利率通常較一般房貸高。
- 轉貸：將房貸轉至新銀行，由新銀行協助過戶，也可能談到更優惠的利率。
💡 先處理舊房貸，可以避免因抵押權在銀行手上而影響過戶情況。
3. 取得銀行同意
- 確認貸款是否清償或由新貸款承接。
- 確認新承接人的信用條件。
- 銀行出具「同意書」或「抵押權塗銷同意書」。
💡若銀行不同意，過戶將無法進行，建議提前溝通。
4. 辦理過戶登記
- 由專業代書協助，向地政事務所送件。
- 必備文件：契約書、銀行同意書、印鑑證明等。
- 地政機關審核後，新所有權人取得不動產權狀。
不同對象過戶的限制
1. 一般買賣交易
- 買方須具備良好信用與還款能力，銀行較願意核准貸款。
- 賣方可先清償原房貸 → 過戶 → 買方再申請新貸款承接。
- 若買方貸款審核未通過，無法清償房貸，可能影響過戶，最終導致交易失敗。
2. 贈與直系親屬
- 需銀行同意抵押權移轉。
- 若子女收入或信用條件不足，銀行可能拒絕。
- 需繳納「贈與稅」與「契稅」。
3. 遺產繼承
- 繼承人需承接房貸，銀行仍是抵押權人。
- 若無力還款，銀行可依法拍賣。
- 依《民法》第1151條，遺產屬「公同共有」，需全體繼承人同意，才能辦理過戶。
4. 其他第三方
- 對象可能為朋友、合夥人、公司法人、投資公司、民間資金仲介、人頭戶等。
- 銀行會嚴格審查資金來源與交易目的，避免人頭或不法資金。
- 成功率低，實務上較難核准。
常見過戶風險
- 銀行不同意：新承接人信用差、不動產估值低、房屋有權利負擔或違建。
- 資金不足：清償本金、違約金、稅費等開銷龐大，或放款延遲造成缺口。
- 文件疏漏：印鑑或人名不符、繼承人未全體同意、抵押未塗銷等。
- 時程延誤：如銀行核貸與地政送件不銜接、遇假期高峰，可能延誤交屋而違約。
- 稅務問題：買賣需繳房地合一稅，贈與需繳贈與稅與契稅；金流不符易被查稅或懷疑洗錢。
4種解決方案
- 一次清償房貸：最簡單，但需要資金雄厚。
- 融資貸款：利用短期、小額的信用貸款、汽機車貸款資金，幫助完成交易。
- 轉貸：房貸轉移至新銀行，並爭取較低利率。
- 尋求專業：尋求專業代書或顧問，避免程序、文件錯誤。
常見問答 Q&A
Q1：房貸未清償時，能辦理繼承過戶嗎？A：可以，但承接人需承擔未清房貸。
Q2：房貸還有很多年未繳完，能提前處理過戶嗎？
A：可以，但需銀行審核與同意。
Q3：過戶流程要多久？
A：約 2 ~ 4 週，視銀行與代書效率而定。
Q4：過戶會有哪些稅務成本？
A：買賣涉及房地合一稅；贈與涉及贈與稅與契稅。
Q5：若銀行拒絕過戶怎麼辦？
A：可先清償或考慮轉貸。
善用貸款工具，別讓流程卡關
房貸未清償並不代表房屋無法過戶，但需取得銀行同意，並妥善規劃資金與流程。透過正確的方式與專業協助，能大幅降低風險，讓過戶順利完成。
