建築老化投資趨勢：崇友4506
閱讀時間約 3 分鐘
老人化世代的投資
很多臉友問我：教授身為趨勢專家，未來老人化可以投資什麼呢？
面對這一個問題，不是很好回答：
- 生技方面的股票：像是洗腎、癌症學名藥等，可是生技股不是很穩定，朝這個方向思考也未必正確。
- 老人宅：目前營建類股、聲寶等都有類似的建案，但營收占比不大，就好像是台泥最近高喊綠電、儲能，但實際獲利貢獻很低。
- 長照產業：台灣目前沒有專以長照產業為主的上市櫃公司，若是未來有此公司，倒是可以期待。
- 老人尿布：以前投資過某一檔股票，但這一檔股票的本質不是很好，所以後來就停看聽了。
- 老人接送：也是有占比不是很高，市場競爭較大的困難。
建築也有老化的問題
除了這幾個方向之外，如果我們跳脫出人的範圍，把老化這個概念套用到建築上，建築老化該怎麼辦？
都更、危老重建...這些屬於蓋房子銷售的領域。
話說最近我居住的社區討論電梯更換的議題，六棟十二部電梯，更換金額大約2,300萬元，因為金額過於龐大，住戶該如何分擔，成為一大問題，但因為電梯常常會把住戶卡在電梯裡面，所以許多住戶均積極地希望更換。
崇友的概況
電梯產業像是崇友電梯(股票代號：4506)，市場占有率20%，主要業務如下：
- 新梯銷售：一般房地產、前瞻基礎建設(軌道建設)、社會住宅
- 舊梯更新：1985年開啟營建黃金期，自2005年電梯即已年滿20年，迄今已經超過35年，更換需求增加。
- 維修保養服務
依據110年年報資料，電梯、電扶梯佔55.03%，勞務42.83%。
2022年因為房地產較為冷卻，可能量能會下滑，依據前開年報所述「全國商總預估2022年推案量將減 20%的價穩量縮格局」，不過前瞻基礎建設(軌道建設)、社會住宅的需求，2022年仍持樂觀態度。
不過就這一點來看，個人認為若要看長期趨勢，少子化因素將在10年後開始影響房地產，所以新屋大概只有市區都更有助於量能增加，其餘鄉下地區的房地產需求將會降低。
老舊電梯更換
老舊電梯更換是一個值得關注的項目，依據該公司年報所述「全台老舊電梯數量超過5萬台」，以市佔率20%來看，可以吃下1萬台。
不過這樣子計算，看不出來依據何在，我自己依據內政部不動產資訊平台的資料，房屋稅籍住宅類數量900萬戶，20年以上的佔76%，也就是684萬戶；另外參考過去曾做過的住宅狀況抽樣調查，住宅大樓與華廈大約佔30%，也就是總共205萬戶；最後參考我個人所住社區約33戶一部電梯，算出來大約是6.21萬台，以市佔率20%來看，大約1.24萬台，該公司年報所載數據確實差不多。
如果以10年陸續替換這些老舊電梯，一年大約1,240台，每台以190萬元計算，大約是24億元。
此外，依據該公司年報所述「保養基礎台數已逾4萬台」，從2021年營收46.05億元，如果未來能得知最新保養基礎台數，則可以算出更精細的未來維修保養的營收；更換電梯之後，再取得保養的合約機率頗大，所以一年大約可以增加1,240台，此一合約數會逐步擴大。
結論
民國91年以前蓋的房子，高達684萬戶，距離現在已經有20年以上，如果有電梯的話，大多已經面臨要換電梯的時候，所以未來的市場會有成長的空間。
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這個出版專題的內容能讓大家在實際操作的過程中，看看我是如何克服心魔，或者是無法克服心魔的窘態，正如同災難投資法那本書，並不是一本歌功頌德自己的投資法有多厲害，而是誠實地面對自己如何從不斷的犯錯中，找出問題的關鍵，並逐漸改善自己個性的缺失，也讓自己投資報酬率愈來愈好的過程。
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