從公開資訊預估Opendoor第四季度業績，還能更糟嗎？

管理層已經在上一季度的電話會議中提到，第四季度的業績會比第三季度更差，而推特上已有人根據公開資料推斷出Opendoor第四季部分財務指標，GAAP毛利率非常出色，預測是5.2%左右，而調整後毛利率依然是負的1.2%，不過都不是令人意外的數據，這些房屋減值記提早已在第三季認列，因此以公認會計原則來看毛利率會非常好，這件事我也在過去的文章中提過了。 至於調整後貢獻利潤率一定也是負的，不過扣除掉三季度記提減值的貢獻利潤率來看則會是正的。總之，第四季雖然是最糟糕的季度，但是以公認會計原則來看，最差的季度已經提前在第三季出現，只要未來沒有出現比管理層預期更差的狀況（目前來看並沒有），公司就能順利扭轉局勢，有人可能擔心管理層會不會持續做減值準備，但現在新購入的房屋庫存，預期毛利率都很高，並沒有必要做出很大的調整，上一季度屬於一次性的減值準備，不必擔心，假設真的發生了第二次，我會開始懷疑管理層的能力。 而營運費用就不得而知了，但過去優良的財務紀律，也不至於讓投資者擔心，就看何時房屋市場開始穩定，Opendoor才能逐步加大自己買房的數量，而第四季度預估賣出七千多套房屋，也是超出預期的，雖然管理層每次給出的Guidance都比較保守，但第四季這麼疲軟的市場，還是能超出預期，表示管理層在第二季判斷出錯後，在對未來的預估變得更為謹慎，是好事一樁。有投資者得知第二季度cohort已經賣出75%，不確定消息是否正確，但即便數字有所誤差，這些跡象都顯示出公司的營運狀況逐漸恢復健康，比管理層預期的速度還快。

現在的股價已經跌到不可思議的程度，因為Opendoor除了被惡意收購的風險，幾乎不可能破產清算，如果多數人不認為Opendoor能在房市比較冷淡的市場實現正的貢獻利潤率，其實也很奇怪，多數投資者沒有意識到這家公司其實是在次貸風暴後一年成立，當時房市也是相當疲軟，但公司依然能在非常小規模時持續營運好幾年，直到2014年後房市才明顯回升。

現在比較擔心的是第四季收房的數量很少，意味著明年......