財報發布隔日上漲32%，Opendoor的長期價值是？公司如何實現盈利？就看這一指標

Opendoor在23年第一季度的收入是31億，比Datadoor預期的低，貢獻利潤率也是歷史新低的-7.7%，而Adjusted EBITDA來到-341m，比管理層預期的略好，現在公司的股東權益有10億美金左右，而市值大約是11億，意思就是如果公司決定要結束營運(不考慮被收購)，帳面上的房屋都以減值後的價值賣出，股東大概還能拿回自己投入的所有現金，沒什麼太大損失，Opendoor幾乎是所謂的價值股了。

Opendoor破產的可能性很小，也不再有大量現金流出，自從去年第二季後，絕大多數買入的房屋都有很好的利潤待實現，多數投資者最在意的22Q2庫存已經賣掉92%，公司帳上截至3/31的庫存如下圖

現在帳面上的庫存由於買房速度減慢，導致舊庫存的比例看起來很高，仍超過六成，但是對照第一季度的賣房速度，如果第二季度不再加速收房，這些庫存會完全賣光，面臨無房可賣的狀況。

但是，管理層在電話會議中提到，未來會稍微提高買房的速度，預計將以每個月1000間的速度收房，也就是一個季度會購入約3000間房屋，雖然與第一季度僅買下1700套房屋相比，已有明顯提升，然而這樣的體量帶來的收入依然有限，包含現在的庫存，再考量賣房需要的周轉時間，下一個季度大概只能達到15~20億左右的收入，對比管理層給出的指引17.5~18.5億，沒有太大差別。

與前幾季有些不同，管理層沒有特別降低自己對收入的指引，主因是公司可以看市場情況即時提高自己的買房速度，這季的指引只是一個保守的預估，如果未來幾個月房市穩步上漲，房貸利率持續下降，一兩個月內就能把量能快速拉高。

管理層去年第四季有提到，會考慮減少自己的信用額度，因為公司短期內並不需要這麼多資金，降低額度也可以減少自己的利息支出，但是這一季度信用額度並沒有大幅降低，還有107億可以用，以公司資金每年可以周轉三次以上保守估算，這些額度可以讓Opendoor做到至少300億的收入。

我認為管理層其實刻意地在降低投資者的預期，多數投資者應該都相信管理層給出的指引，對公司今年收入預期大約是70億，可是這樣的收入其實不太容易達到現金流為正，代表管理層的說法有些自相矛盾，如果要達到現金流大於0，有兩種做法，第一是收入每季度要達到20億以上，假設有5%貢獻利潤率，就能覆蓋營運現金支出每季度90M，但這樣的預估代表今年收入要接近100億；要是下半年每季度收入真的只有12～15億，第二種做法則是讓營運成本再次下降，再度大幅裁員，每季度營運現金費用降到70M以下，假設貢獻利潤有6%，才能達到目標，第二種做法顯然不太可能，畢竟重回增長後，還是需要新聘員工，且不斷裁員對士氣會影響很大，提高自己的收入會比裁員來的更好。

現在公司的策略雖然是遷就於整體市場環境，管理層也正在觀望，不急著實現盈利，帳面上還有很多現金，可以耐心等待，但從整個市場環境來看，我不認為公司會等到明年才開始提高買房速度，原因如下。

我認為以下的兩個條件是判斷Opendoor收入重回增長的關鍵，分別是當聯準會降息，以及房貸利率見到五字頭時，房貸利率比較有可能提早下降，因為市場對於降息的預期，通常會早於聯準會真正確定降息的時刻，而市場對於降息的預期目前約落在今年9月份，房貸利率很可能會隨著市場預期提前反應，如果房貸利率能夠見到五字頭，房市成交量會明顯提升，Opendoor做為提供流動性的造市者，最需要的就是成交量，管理層提到明年年中就能實現調整後利潤為正，而且年化收入可以到100億美元，也就是每個季度25億，如果考慮到Opendoor管理層都習慣低估自己對未來的預期，而且根據上文的估算，要實現調整後現金流為正，就必須拉高收入的前提，25億的收入有可能在今年第四季提早實現。

以Opendoor明年非常保守地估計，只有100億的收入，並且有5%的貢獻利潤率，也就是5億的貢獻利潤，而每一季度有9千萬現金支出，一年約4.5億，因此明年可以合理預期全年有5千萬的調整後現金流，如果明年房價恢復增長，Opendoor還可以額外獲得房價增長帶來的HPA，假設只有1%，那麼調整後現金流預估會有1億5000萬，市場願意給予30倍本益比(非常保守的假設)的話，市值約有45億，而現在公司市值只有11億，加上公司的第三方市場、獨家市場、與其他建設公司、流量網站合作等等，都可以進一步降低自己的獲客成本跟銷售成本，利潤率長期還有增加的機會，那怕只有1%，但房屋單價本來就很高，即便只有提升1%淨利潤率，也意味著好幾億的現金，因此我仍然持續看好Opendoor的長期發展，最終成為房地產業的Amazon。