【貸款通】土地、房屋貸款攻略 如何提高貸款成數、放款速度、土地房屋價值？

這兩年疫情的關係，身邊有許多朋友都因此而失業了，

其中也不泛包含自己創業的朋友也是危機重重，

甚至連自己的生存都非常的辛苦，

為了撐過艱困的期間，有許多銀行都祭出了不錯的貸款方案，

可以將土地與房屋作為抵押來借款，

不管填補企業虧損，或是做為投資資金都是不錯的選擇。

 

這邊先將一些注意事項給大家，

銀行的土地／房屋貸款注意事項：

1.借款人需信用良好，且具有固定收入。

2.依照土地、房屋公告現值鑑價，一般來說貸款成數大約5～7成。

3.利率約2%～6％且須綁約。

4.辦理時間約需兩周以上（依照不同狀況，也有不通過的情形）。

5.需綁約，依狀況不同一般可以分攤到20年償還。

 

一般土地／房屋貸款須準備的送審資料：

雙證件
個人收入證明
土地權狀
若無固定職業者，需檢附個人存摺近六個月往來記錄

 

其實就第一項來說，在這邊有許多人可能就會被銀行回絕了，

畢竟通常有需要貸款的時候都是有資金上的需求，

有可能也多少會有一點信用上的瑕疵，但對於銀行來說可能就會很扣分。

另外有固定收入的部分，除非目前還有工作或額外的固定收入，

但是如果收入穩定的話，又有誰會想要貸款呢？

解決方式：

通常解決的方式會是，銀行會另外需要有固定收入且信用良好的人來當作保證人，

因為銀行會希望貸款人能夠按時繳交還款，一般來說是會找親友來協助，

只是也很少人會願意來當保證人，也就更增加了符合條件的難度了。

或是也可以尋求民間的貸款業者協助，先諮詢過後，了解個人需求外，

也能知道自己如果要貸款的話需符合哪些項目，民間的貸款業者通常不會像銀行一樣，

對於個人的信用比較沒有那麼高的要求，也不一定會需要嚴苛的財力證明。

 

銀行土地、房屋的鑑價方式

一般來說銀行皆是以穩健保守原則來進行土地、房屋的估價，

所以通常會參考政府的公告現值作為基準來最為評估標準，

但政府的公告現值通常又都遠低於市場行情，

即便貸款成數達到七成，但卻不一定能貸到符合市場行情的金額，

土地、房屋的價值就難以彰顯出來，

如此一來也可能會得不到理想中的資金額度，

對於短期間需要資金周轉的公司來講是比較可惜的地方。

如果土地、房屋位於不同的分化區，也會有不同的評級，

依照評級的不同也會影響到貸款成數，

有些土地、房屋有持分問題，也會影響銀行在評鑑上的分數。

 

解決方式：

建議可以多比較不同家銀行或是民間貸款公司，

畢竟每間銀行或是貸款公司的鑑價人員、依據方式...多少有點不同，

經過多比價也可以比較了解自己土地、房屋在各間銀行與貸款公司的估值大概在多少行情，

可以貸款的成數與利率是否在自己理想且可以負擔的範圍內。

若是持分、土地偏遠、遭他人佔用等等問題，

可以諮詢看看民間貸款公司，通常條件相較之下會比較放寬。

 

如何拿到較好的利率？

想要拿到較好的利率，建議可以找平時就有往來的銀行，

與該銀行的貸款業務協商，通常都可以有一點協調空間，

畢竟業務都會有一定的業績貸款額度需要帶出去，

願意談的話，通常都還是有議價空間。

如果非常緊急的話，建議可以考慮找民間貸款業者諮詢看看，

雖然利率會相對較高，但能貸款成數較高，

也不用看個人收入狀況與信用評級，而且資金會比較快撥款進來。

 

注意資金周轉時程安排

一般當銀行在鑑價與審核都需要走一定的流程與時間，

如果保留盈餘或生活資金不足三個月或提早遇見資金有可能週轉不靈的時候，

建議可以先洽談詢問，以免造成短期需要資金卻來不及週轉的情況。

如果真的遇到很緊急的情況，不妨向民間業者諮詢，

如果情況許可的話，最快可以在24小時內就將資金匯款到指定帳戶中，

以避免臨時資金周轉不靈的問題。

 

關於綁約的注意事項

通常銀行為了要穩定收取利息，都會需要綁至少一年的約期，

也就是說在綁約期間，即使你可以將貸款還清以減少利息支出，

卻也不能這麼做。

但現在其實已經有民間貸款公司提供，不綁約的服務，

如果已經有可以還清貸款的資金，就可以提早清償，以減少部分利息支出。

 

有其他土地、房屋貸款的疑問很多都可以在貸款通這個網站查得到，

如果有關於可能比較棘手的例如持分土地房屋貸款、農地貸款、私密借貸...等等疑問，

也有專員可以協助回答。

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