申請房貸貸款前，先掌握房屋抵押貸款試算！
2022/02/24閱讀時間約 6 分鐘
台灣薪資所得雖逐步成長，但卻遠不及消費物價指數上升的速度，低利的環境驅使下消費，讓財務緊縮舉債的人越來越多，對於資金上的需求除了信貸之外，還能透過房屋抵押貸款，利用現有財產提供擔保貸款，可以取得較低的貸款利率，申請貸款前不妨先房屋抵押貸款試算，透過房貸試算工具可以掌握額度、利率以及月付金，輕鬆找到適合自己的貸款方案，哪些因素會影響房屋貸款成數與額度呢？本篇為你整理清楚。
貸款工具類型特色
國泰世華銀行官網月付金變化重點摘要台新銀行銀行官網各期月付金完整列表591房屋交易平台／APP提供各銀行房貸利率永慶快搜／信義房屋APP刊登的物件可直接試算貸款計算機APP各類貸款試算皆適用內政部不動產資訊平台政府平台可試算自購住宅貸款利息補貼
房屋抵押貸款好嗎？
房屋抵押貸款就是拿名下的房子，抵押給金融機構或融資公司，以取得一筆資金，房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸都屬於房屋抵押貸款的一種，但不包含購屋貸款，因為房屋抵押貸款的前提是您的名下已經有房產。當你有購車、整合負債（如信用卡債）、投資理財等需求，或正在籌措買第二間房的頭期款時，都可以透過房子抵押貸款來取得較大額的資金。但如果申請人沒有按時償還貸款本金和利息，金融機構就有權處分（拍賣）作為抵押品的房子。
免費房屋抵押貸試算工具比較表
國泰世華銀行官網房貸試算
優點：操作簡單、版面容易閱讀
缺點：沒辦法看貸款期間的總支出
推薦指數：★★★★☆
※國泰世華銀行另提供購屋可貸成數試算、房屋增貸可貸額度試算及房貸轉貸節省金額試算。
缺點：沒辦法看貸款期間的總支出
推薦指數：★★★★☆
※國泰世華銀行另提供購屋可貸成數試算、房屋增貸可貸額度試算及房貸轉貸節省金額試算。
- 台新銀行官網房貸試算
優點：操作簡單、版面容易閱讀
缺點：僅提供一段式利率試算
推薦指數：★★★☆☆
※台新銀行另提供房貸轉貸額度、及整合轉貸後的月付金試算。
缺點：僅提供一段式利率試算
推薦指數：★★★☆☆
※台新銀行另提供房貸轉貸額度、及整合轉貸後的月付金試算。
- 591房屋交易APP
優點：資訊豐富
缺點：手機版開啟時會有蓋版廣告
推薦指數：★★★★★
※591房屋交易網另提供可負擔房價計算器，方便首購族做評估。
缺點：手機版開啟時會有蓋版廣告
推薦指數：★★★★★
※591房屋交易網另提供可負擔房價計算器，方便首購族做評估。
- 信義房屋APP
優點：使用該平台搜尋物件者，可直接查看月付金試算
缺點：手機版只能算一段式利率，網頁版則資訊較少
推薦指數：★★☆☆☆
缺點：手機版只能算一段式利率，網頁版則資訊較少
推薦指數：★★☆☆☆
- 貸款計算機APP
（1）iOS版貸款計算機
優點：各類貸款試算皆適用
缺點：強制看廣告
推薦指數：★★☆☆☆
※另提供利率試算，可用月付金及還款期數反推真實利率。
缺點：強制看廣告
推薦指數：★★☆☆☆
※另提供利率試算，可用月付金及還款期數反推真實利率。
（2）Android版貸款計算機
優點：有提供圖表可快速了解金額變化
缺點：填寫表格過於簡化，如需試算寬限期則不適用
推薦指數：★★☆☆☆
缺點：填寫表格過於簡化，如需試算寬限期則不適用
推薦指數：★★☆☆☆
- 內政部不動產資訊平台
優點：官方平台使用安心
缺點：資訊過於簡化
推薦指數：★★☆☆
※另提供自購住宅貸款利息補貼試算。
缺點：資訊過於簡化
推薦指數：★★☆☆
※另提供自購住宅貸款利息補貼試算。
使用房貸試算工具要注意哪些事？
提供貸款試算的網站和APP非常多，實用性也參差不齊，建議你在挑選房貸試算工具時，應注意以下幾點：
(1) 使用便利性
房屋貸款的計息方式、還款方式有很多，如果房貸試算工具只有提供一種算法，恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好，有的試算網站還需要先輸入「自備款」，才能進一步試算房貸月付金，相比之下較不實用。
(2) 填寫個人資料
有些試算網站為了蒐集客戶資訊，會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式，才能使用試算功能，這不僅會有個資外洩的疑慮，後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。
(3) 資訊是否齊全
部分試算網站或APP，所提供的房貸試算結果非常簡陋，除了每個月要還多少錢之外，其他如：利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供，如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較，恐怕就無法看出差異
實際銀行房貸結果與房貸抵押試算有落差？
銀行審核貸款額度及利率的時候，除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量，房貸試算工具只能依據你所提供的資訊，計算出大概的數字或是一個區間，如果想知道較精確的數字，建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。
房屋抵押貸款管道
(1) 銀行
可申請的房屋抵押貸款種類：
- 房屋抵押貸款
- 理財型房貸
- 房屋增貸
- 房屋轉增貸
- 二胎房貸
(2) 融資公司
可申請的房屋抵押貸款種類：
- 二胎房貸
- 二胎房貸增貸
- 二胎房貸轉增貸
(3) 民間借貸
當鋪、地下錢莊、代書代辦都屬於民間借貸，基本上只要您有資金需求，即使房屋條件較差、或者房屋已申請過二胎貸款、甚至是名下沒有房產，都可以跟民間借款，通常他們是來者不拒，標榜秒速放款、隨來隨借，甚至會用「3分利」的低利率口號來攬客。
房屋抵押貸款額度及利率
目前有提供名為「房屋抵押貸款」方案的銀行，以及提供的額度和利率如下：
貸款管道貸款額度貸款利率貸款年限開辦費中國信託
（分期攤還）85%1.68%起20年6,500元中國信託
（隨借隨還）房屋鑑價80%2.30%起1年期，約定到期視情況自動展期6,500元渣打銀行房屋鑑價85%未提供未提供未提供合作金庫房屋鑑價80%1.53%起20年5,300元第一銀行未提供1.95%起未提供5,300元起兆豐銀行房屋鑑價80%1.35%起20年5,300元起
（分期攤還）85%1.68%起20年6,500元中國信託
（隨借隨還）房屋鑑價80%2.30%起1年期，約定到期視情況自動展期6,500元渣打銀行房屋鑑價85%未提供未提供未提供合作金庫房屋鑑價80%1.53%起20年5,300元第一銀行未提供1.95%起未提供5,300元起兆豐銀行房屋鑑價80%1.35%起20年5,300元起
不管是向銀行申辦哪種貸款，銀行都會把申請人的財務狀況、信用狀況列入審核，並根據這些資料來決定申請人的可貸額度和貸款利率。
如果申請人有房子作擔保品的話，地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。甚至各銀行著重審核的項目不同，同一個申請人在不同銀行核貸的利率也會不同。（不過千萬別因此每間都送件）。
房屋抵押貸款關鍵條件
- 年齡限制
- 良好的信用狀況
- 優質的擔保品（房子）
以上3因素除了會影響銀行鑑價的結果，也會影響你能申請到的貸款成數和貸款利率。房子愈老，貸款成數愈低、房貸利率則愈高。
根據聯徵中心2020年的統計，屋齡12年以下的貸款成數約7成3、利率約在1.37 ~ 1.68%之間，屋齡21年以上的貸款成數則約7成1、利率約在1.79 ~ 1.58%之間，確實有些許差距。
屋齡平均鑑估值（千元）平均貸款成數平均貸款利率0–12年15,24573.301.47%12–21年12,23870.071.56%21–30年7,73171.431.62%30年以上10,23670.751.60%
房屋貸款利率與額度關鍵，與貸款人財力、信用狀況及房屋條件有密切關係，無論申請哪一種房屋貸款，推薦可以使用房屋抵押貸款試算，評估每月應付月付金額，無論找銀行、融資公司還是民間公司借貸，都能用此房貸試算加以比對是否有差異。
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