不適合進行房地產投資的人的特徵有哪些

近年關心「投資」議題的人愈來愈多。其中「房地產投資」是許多人躍躍欲試的投資項目，但同時房地產投資也常常被認為是否會被詐騙，交易金額大而被勸退。的確並非每個人都適合投入房地產投資領域，而有哪些人適合，哪些人不建議投入該領域，今天這篇文章會簡單整理出幾個要點。

想進行房地產投資但被勸退的理由：

當提到房地產投資，大部分人總是會認為風險太高，容易被騙，進出資金太大而遲遲不敢進行下一步或是被身邊親友勸退。主要都是因為對房地產投資的運作方式不熟悉所造成。理由通常可歸類為以下幾項。

1.對於房地產投資的運作方式和實際操作的不理解所引發的不安

人們對於未知的事物總會抱有不安的心態，對於投資亦是如此。大部分的人不敢輕易進行房地產投資，多半是因為對於市場運作的方式不熟悉而遲遲不敢投入。

以日本房地產市場為例，簡單說明市場現況和運作模式。投資市場上所交易的物件種類主要包含：一般住宅、辦公大樓、飯店或旅館等商用住宿設施，土地、物流設施等。與其他國際都市的房價以及投資報酬率相比，日本的不動產價格以及投資報酬率都相對划算，因此在國際市場上相當受到注目。

 而說到不動產交易的模式，最簡單明瞭的就是購置房地產並且收取租金的模式。有些投資人則專注於透過買賣賺取差價，藉此獲利。

這些都是最簡單可以理解這個市場運作方式的解說。細節當然還很多，但從最基本的概念開始正確的去理解一個市場運作的方式，才能逐步消除不安以及負面的印象。

2.對於房貸的抗拒心理

多數人購買高價的產品如房地產或車子都會使用貸款。有可能部分借貸或是全額貸款。其實貸款本身是一項很正常的交易支援手段。以房地產貸款為例，大部分投資人都會使用房貸來減輕自己一口氣必須拿出大量現金的負擔。

房地產投資人向銀行貸款時，也與購置自用住宅的貸款不同，申請的是不動產投資貸款項目。還款的方式則是透過房客每個月繳交的租金來向銀行還款。如果資金的配置得宜，實際上對於投資人（房東）本身的生活支出理論上是不會造成重大影響。

另外透過強制加入保險，萬一貸款人發生任何狀況導致無法還款（如借款人因重大意外或疾病，導致無法工作或是借款人死亡），也能透過保險機制將剩下的餘額結清，避免使家人陷入突如其來的經濟困境。並且房貸結清後的房地產亦能成為永久資產由家人繼承。

這也是房地產投資與其他投資比較不一樣的地方。一般的投資如股票、創業、買賣等多半是由投資人自己拿出手頭上的一筆錢進行投資。房地產投資則多半會利用向銀行貸款的方式，而不是規定必須由投資人一次就拿出自己手上的現金資產來購置房地產。因此房地產投資也被認為是一項就算手頭上現金不是那麼足夠，也能在個人可承受範圍下開始的投資。

當然也會有不少人認為「借款畢竟不是一件好事，最好還是不要輕易貸款。」這樣的想法雖然沒錯，但只要在投資之前尋求專家諮詢，經由專業的資產配置分析與規劃，依然可以藉此實現合理的資金周轉，實現房地產投資。

3.對於未來的情況難以預測所導致的不安

想透過投資房地產收取租金建立起長期的額外金流的人佔多數。不少投資人都會規劃當房貸結清後，每個月的租金收入就可做為退休後的年金使用。

當然說到此，很多人也會產生對於接下來數十年後的情況產生不安。是否真的如此順利可以一路收租金到退休，積累的資金真的足夠退休後使用嗎等種種擔心，但事實是未來的事情誰也無法斷定，這種情況與心理並不是只侷限在房地產投資人身上。

並且滿足對於居住的需求也是現代人生活中基本的必要條件之一。就算我們還無法準確預測未來，但也在長久的社會演化之下，對於居住這一領域都保存了大量資料與經驗，因此某種程度也能夠透過這些資訊對未來做出一定預測與判斷。而投資人所要做的就是根據個人的情況與需求尋求適當的幫助與資源。

4. 投資金額過大而導致對投資報酬率的不安

對於不動產投資，多數人都會擔心如果不回本怎麼辦？

以東京市中心的出租用物件為例，價格約落在2000萬日圓，投資報酬率約為4%。其實以這樣的金額而言，投資報酬率並不算特別高。因此多數人都會擔心投入數千萬甚至更多的資金，只換來這樣的報酬率相當不划算。但是進行房地產投資一個觀念為「放眼長期的穩定獲利才是維持長久經營的上策。」

 不動產投資的回報率以房地產的價格和市場需求連動形成。例如郊區的房地產價格一般較便宜，試算下來投資回報率也比較高。但需注意的是房地產投資也跟人口的變化緊扣，如果一個地方沒有足夠的人口支撐房地產需求則空屋率就會飆升。以日本的情況來看，因為高齡少子化的關係，非都市圈的人口呈現逐年下滑，反之如東京這種大城市人口則不斷流入。因此若以長久經營的角度來看，雖然都市圈的房價較高但也相對有強勁的需求。

房地產投資看重的是安定的資金回報而不是短期的高獲利。因此如果能以這樣的觀念來看待房地產投資，則能夠以穩健的心態持續經營。

5. 對於可能會有損失的不安

對於投資沒有概念、感到不安和毫無頭緒的人並不少。不過投資其實是可以學習的。

以日本的狀況為例，根據日本政府所做的調查。一直以來日本人對於累積財富的觀念主要停留在「儲蓄」。以現金的方式保有資產是日本人最普遍的財富累積方式。這樣方法在日本泡沫經濟的高速成長期或許行得通。但泡沫經濟破滅後，就算把錢存在銀行，能獲得的利息也非常的低，因此陷入了就算再怎麼存錢能增加的數目也僅此而已。這也是為何日本政府在2022年開始大力提倡國民應該要學習靈活進行資產配置和主動投資。

而所謂投資就一定存在風險，但風險跟正確的投資方式、觀念也都是可以靠正確的管道學習的。比起一昧對於「投資」抱持負面和害怕的心態，如果能轉念學習正確的知識和方式，也才能為自己開拓財源。

 不建議投入房地產投資的類型：

雖然房地產投資被視為熱門且保值的投資，但關於「投資」這件事本身就有適合做投資的人和不適合做投資的人之分。以下就列舉出有哪些人並不建議進行房地產投資。

 1.  年收未達500萬日圓的人

在日本進行房地產投資一般都會透過申請「不動產投資專用貸款」來進行。這類型的貸款基本要求為「申請人具備安定的薪資收入」，例如公務員或普通上班族。這類職業通常在日本銀行看來是具備穩定的還款能力。在申請不動產投資專用貸款時，也比較有機會以較低的利息申請到貸款。

撇除本身就具備雄厚財力的人，銀行判斷一個申請人是否符合以上標準的條件為：在上市企業工作3年以上（＊需為同一間公司）並且年收達500萬日圓以上。需注意的是對於尚未擁有永住權或日本國籍的外國人而言，申請的條件則可能更為嚴苛。

 2. 手上可週轉資金不充裕的人

就算擁有安定的職業與每月收入，也不能保證個人的經濟狀況就一定很優渥。房地產投資需要投入大筆資金，對於手頭不寬裕的人並不建議冒險。

例如以中古房地產的投資來看，雖然常說門檻沒有新建案來得高，如果能通過貸款申請，手頭上能拿出個十萬日圓就行。但這並不代表「只有十萬日圓」也能進行投資。如果手上資金不充裕，一但將大部分現金投進去，遇到沒有租客支付每月租金的狀況反而會對個人的現金流造成影響。

另外投資出租用不動產，如果遇到設備損壞或需要更換的時候，依照情況由房東出錢的場合也不是沒有。這些可能的及必要的支出都必須在簽約的當下與管理公司確認好，避免日後發生糾紛。

3. 對於不動產投資的運作模式不了解的人

如果只是因為「感覺可以多少賺一筆」、「身邊的朋友很多都在搞投資」這樣過於隨性、一知半解的態度投入投資市場，很高的可能會得不償失。

以不動產投資為例，可能會遇到「找不到租客的風險」、「房東必須負擔修繕費用的風險」、「地震天災的風險」。任何一種投資都存在不同程度的風險，不能只看到獲利的一面。

4. 與個人理財規劃不符

例如「希望五年內資產能增長10倍」有這樣期望的人就不建議以房地產作為增加資產的主要手段。希望在短時間內達到快速資產增長的人則建議考慮投資股市。不動產投資普遍是以長期投資的眼光來規劃。

另外個人看待投資不動產這件事的態度，也會影響到實際的操作與獲利情況。有些人期望短期內迅速回本，並看重高投報率，會盡量壓低投資成本選擇價錢低的物件，甚至不考慮把錢用在裝潢和整理房間上，大小事都自己包辦。也有人只是單純希望有一筆長期且穩定的額外租金收入，房地產投資並非主要的經濟來源，這樣的人會較願意選擇市中心的出租用套房作為長期收租的來源。

5. 打算購入自住用房地產的人

對於那些考慮購入自住用房產的人，額外進行出租用房產的投資的時機也是必須重新衡量。建議以自住用的房產為主，與銀行確認能夠貸款的金額上限再來考慮額外的投資。

如果考慮購入自住用房地產，同時也想進行額外的房地產投資，建議先和中介諮詢，避免兩者時期重疊導致資金無法週轉或其他狀況發生。

 投資不動產的好處

1. 打造穩定的投資收入

投資不動產的一大好處就是有租金收入，租金收入與股票不同，雖然不會突然有收入暴增的情況但相對於股票有突然下跌的風險，房租的行情變動則相對穩定。只要確保有房客入住就能確保有租金收入，並且也能在一定程度上預測未來的收益走勢。

2. 房地產投資相對保值

如果將房地產的價格等值換成現金，其價值會因為物價的波動（通常為通膨）而造成現金的價值縮水。房地產則不論是在通膨或通縮的情況下，都相對不容易起劇烈的價格波動而保值。

3. 搭配壽險可在意外情況下作為支付房貸的保障方式之一

購入投資用不動產的時候，也會被要求強制加入團體信用壽險（與房地產投資配套的保險組合）。這個壽險作為一種保障的機制，若房地產持有人突然遭遇重大意外、疾病或死亡的情況，導致無法如期還款時，便可利用該壽險將剩餘的房貸結清。

 根據個人狀況做不同投資選擇

每個人的狀況都不同，不能將一種投資類型套用在所有人身上，而投資人自己如果聽到周圍的親友勸退自己不要進行投資，也不用一開始就反駁，建議聽聽他人意見再做判斷為佳。

若是對房地產投資真的有興趣，平時就可開始多接觸此類資訊，現在網路十分發達，僅靠網路就能收集到不少資訊，但同時也建議，真正投入市場之前，務必多方面聽取建議和尋求專業諮詢，根據自己的狀況和期望尋找適合的物件類型。避免投入大筆資金卻得不償失。

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